房贷利率全面上升将给楼市造成巨大影响
■易观楼市
■易宪容
据报道，今年以来，国内房地产市场住房按揭贷款的利率全面上升。3月份全国首套住房按揭贷款平均利率已经达到5.51厘，比2017年同期的4.46厘上升23.54%。这一现象显示，国内的货币政策正在逐渐收紧或稳健中性，未来住房的按揭贷款利率将进一步上升。有分析就预测，到今年第三季度住房按揭贷款利率会上升到6厘水平。
因为，从目前所获得的信息来看，国内主要大中型商业银行的首套住房按揭贷款利率都在全面收紧，比如工商银行、农业银行、中国银行、建设银行四大国有银行的首套住房按揭贷款平均利率上浮都已经超过基准利率10%。四大国内商业银行都是这样，那么其他中小型银行自然会跟着上调按揭贷款利率。
那么，国内商业银行为何会普遍上调住房按揭贷款利率？核心的问题当然是国内房地产市场价格越来越高，无论是一线城市、二线城市，还是三四线城市都是如此。而房价快速飚升，国内居民又纷纷利用住房按揭贷款涌入房地产市场，比如今年一季度居民住房按揭贷款增长速度仍然达到20%以上，远高于住房销售额的增长。这既说明了国内房地产市场的风险越来越高，也说明了所谓的全款购买住房的人毕竟是极少数。如果房地产市场的风险大增，商业银行对房地产市场贷款会更加谨慎，及央行关于房地产市场的按揭贷款政策也会逐渐收紧。在这种情况下，住房按揭贷款利率逐渐上升可能是一种趋势。
还有，房地产市场按揭贷款全面上升，与货币市场利率上升有关。目前国内货币市场利率有质押式回购利率、公开市场操作利率及上海银行间同业拆借利率（SHIBOR）三种利率。其中质押式回购利率可再分为存款类机构质押式回购加权利率（以下三种利率全以1天期为例，如DR001）、银行间质押式回购加权利率（R001）及上海交易所质押式国债回购利率（GC001）。
DR001指银行间存款类金融机构以利率债质押的1天期回购利率，存款类金融机构包括政策性银行、大型商业银行等，利率债包括国债、央行票据及政策性金融债。R001与DR001相似，但前者操作机构种类较多，涉及的抵押品也较为广泛，泛指全市场机构的加权平均回购利率，包括银行间市场所有的质押式回购交易，不限定交易机构和标的资产。DR001是中国外汇交易中心根据银行间质押性回购交易统计，是真实的成交利率，而且抵押品如国债等无风险，可降低交易对手信用风险和抵押品质量对利率定价的影响，从而更有效反映银行体系流动性松紧状况，有如无风险利率。GC001则为投资者（主要是非银行金融机构和公众投资者）将闲置资金通过上交所回购市场拆借出去获取的利率，债券回购类型为中国国债，GC001反映交易所市场的资金成本。
从目前货币市场的情况来看，各种隔夜利率指标都在上升。GC001于上个星期五到这个星期三连续4日一度升至10厘以上，上周五更一度急升至18厘。R001于星期三曾上升44.92点子，至4.0549厘，创2014年2月以来新高，当中最高利率更一度升至21厘，最新报3.0326厘，仍然高于往常的2.6厘至3厘区间。DR001上个星期五曾升至2.8367厘，创今年1月以来新高，最新报价则站于2.8厘水平，即今年以来高位。SHIBOR隔夜利率4月26日升3.7点子至2.7650厘，创3月初以来新高。
人民银行虽然已经在星期三透过置换降低存款准备金净投放近4000亿元，但由于存在时间差，市场仍然存在资金紧张的情况。因为，人民银行降准后已经停止做逆转回购，4月26日净回笼1500亿元，这个星期累计净回笼2700亿元，因此，降准净投放近4000亿元资金只剩下1300亿元。在这种情况下，当然会进一步全面推升市场利率。而货币市场的利率上升，肯定很快会影响到房地产市场上来。
当然更为重要的还有，最近随美国市场十年期国债利率全面上升，美元走势又开始全面上升，美元对人民币的汇率在这个星期由6.25上升到6.34。这不仅意味着美国货币政策正常化会进一步加快，新兴市场的资金开始流回到美国，而且如果美元对人民币进一步升值，也可能导致资金流出中国。这同样会推动国内金融市场利率全面上升。
对于根本上以按揭贷款推动的房地产市场，利率对房地产的影响会非常的大，因为绝大多数人都是通过银行融资进入房地产市场的，所谓全款购买住房的投资者少之又少。如果利率全面上升，也一定会传导到住房按揭贷款上来。特别是那些购买住房后受几年限制不可能出售的住房，更是会造成巨大的影响。
因为从中国房地产市场繁荣以来，一起处于按揭贷款低利率时期，住房投资者根本就没有品尝过利率上升对其投资影响的惨剧。一旦未来几年国内住房按揭贷款利率全面上升，购买的住房又无法卖出，这些投资者逃都无处可逃。因为，中国的住房按揭贷款与美国有很大不同，美国住房按揭贷款是有限责任，即如果还不了按揭贷款把房子交给银行就可了事，但中国的住房按揭贷款是无限责任。到时候如果住房成了严重负资产时，也无法逃脱所有的债务责任。房子成了负资产，但仍然还得不断还银行的欠款。
所以，如果住房按揭贷款利率全面上升（未来几年这肯定是一种趋势），住房投资者这些未来可能发生的问题都得考虑，否则，如果失误，可能一辈子都会处于痛苦中难以摆脱严重的债务风险。按揭贷款利率全面上升可能对未来房地产市场造成的巨大影响，住房投资者一点都不可低估其风险。
（易宪容，中国社会科学院金融研究所金融发展室原主任）
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