宽松资金会大量流入房地产市场吗?
■易观楼市
■易宪容
最近，中央的宏观调控政策要求转向，财政政策要求更加积极，货币政策趋向紧中放松。并要求宽松的货币政策服务于实体经济，其资金不要流入房地产。所以，在货币政策适度宽松之后，一方面政府鼓励银行向企业增加融资，另一方面又要求各地的房地产市场按揭贷款政策全面收紧。这就向房地产市场调控发出了保持高压态势信号，以防止住房市场信贷进一步扩张。
比如，中国建设银行从这个星期三（7月25日）开始将首套住房按揭由基准利率上浮10%提高至15%，第二套住房利率则上浮至20%。四大国有银行深圳分行和大部分股份制银行近日也陆续上调住房按揭贷款利率。近期上调住房按揭利率的城市还有福州。福州首套住房按揭贷款利率普遍从基准利率上浮至15%，部分银行甚至将第二套住房按揭贷款利率上浮20%至35%。北京的情况也差不多，第二套住房按揭贷款利率最高可达到上浮40%。
可以说，银行对房地产市场的住房按揭贷款利率上调，无论上调的幅度是多少，对房地产市场来说，都是重要的收紧政策。长期来看，对房地产市场影响会不小。但是从短期来看，这样做是否能够阻止宽松的资金不流入房地产市场，应该是相当不确定的。
因为，就目前购买住房者的按揭贷款利率来看，目前的银行贷款利率为4.35%，处于历史上的最低水平，如果上浮15%，住房按揭利率也正好5%。5%的利率水平，如果从当前资金的价格来看，5%能够贷到款，肯定是银行贷款最好的价格水平。因此，对于购买第一套住房的居民来说，这种利率上浮，比起下浮按揭贷款利率30%（到3.045%）高许多，但后者利率早就成为历史，即使在优惠政策时，居民购买住房要获得这种利率也只有少数的银行员工而已。
而且5%的利率水平，不仅仍然处于历史最低水平，而且还得与房价上涨的幅度相比较。从已有的国家统计局的数据来看，上个月90%以上的城市房价还在上涨，而且有些城市房价上涨持续出现39个月了，及2015年以来房价上涨高于15%以上大中城市达57个以上，占比达81%以上。只要房价上涨超过5%,住房按揭贷款利率上浮对购买住房者根本就可忽略不计。更何况这几年有一些城市的房价上涨50%以上呢?
所以，在当前的这种市场环境下，住房按揭贷款利率上浮，对于那些房价上涨幅度小的城市可能有一些影响，但是对于像深圳、北京、福州等城市，2015年以来房价上涨了30%以上的城市来看，影响不是太大。比如2015年以来北京房价上涨35%，深圳上涨45%。但这里还得注意一个重要现象，这种国家统计局公布的房价上涨幅度还没有包括住房价格阴阳合同的情况在内，如果这种情况包括进去，其房价上涨的幅度会更大。
还有，从今年银行信贷流入的情况来看，今年整个流入房地产的银行贷款占比高达近40%，达3.54万亿元。2018年6月底整个房地产贷款余额达35.78万亿元，占整个贷款129万亿元的27.7%。从这两个数据来看，一是2018年流入房地产市场的资金占比同比有所下降，比2017年低了一点，2017年最高时达到50%以上。二是流入房地产市场资金主要是指直接流入房地产市场的资金。但是那些以住房和土地抵押贷款的资金没有计算在内。如果这种方式贷款也算在房地产市场上，那么与房地产市场相关的资金占比估计会超过70%。
现在的问题是，当前银行体系可释放出来的资金（目前有人计算出银行可贷资金达到36万亿元）非常高。当这些资金要流入市场时，银行考虑或是以住房和土地抵押有关的放款，或是直接流入房地产市场。因为，只要房地产市场价格还在上涨（实际的情况基本上是这样），那么银行资金流入这些市场风险就不会太高，银行更意愿让宽松的资金流入房地产市场。而且一方面在于从央行的统计来看，流入房地产市场的资金是流入实体经济，另一方面银行更愿意对房地产市场放款。所以，要让宽松的资金不流入房地产市场根本是不可能的事情。
更何况旧的影子银行渠道可能会全面收缩，但新的影子银行渠道又会以不同的方式出现。从目前天天都会接到各种各样的贷款电话，就知道监管层要把这些渠道完全堵死是不可能的。当宽松的资金都从银行体系释放出来时，这些资金难免会流入目前收益仍然是最高的房地产市场。所以，只要房地产市场是高收益，甚至于是暴利，想堵死资金流入房地产是相当困难的。宽松的资金又可能成为房地产市场泡沫再次吹起的动力。
（易宪容，市场资深人士）
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