杭州楼市迷雾：“棚改”效应进与退
本报记者卢常乐实习生金陈怡浙江杭州报道
导读
棚改需求在杭州楼市近年来逐渐升温的过程中扮演了推波助澜的角色。
7月10日，今年首个强台风“玛莉亚”登陆福建，浙江省杭州市天气预报迅速发布了大风预警。
来杭州打拼近8年的周国良抬头看了一下天空：“这天气，出车正凉快着呢。”作为千岛湖人，他一直对这座城市充满期待，希望通过努力能够在杭城置业安家。
多年间，周国良每天开着出租车穿梭于杭州这座城市的大小街头，几乎见证了这座城市里的每一处变化，但最近几年杭州的大拆大改，渐渐地让这位“老司机”开始习惯于手机导航。
这种变化源于杭州为举办G20和亚运会，开启一轮突飞猛进的城市化建设布局。而贯穿其中的棚改工作，尤其是鼓励货币化安置，成为杭州这一轮城市“翻新”的重要推动力之一。
公开信息显示，2013年2015年期间，杭州推进棚改的力度逐渐升温，至2016年下半年，杭州更是制定了拆迁10万余户的棚改攻坚计划，2017年遂成为杭州拆迁的高峰。
在此过程中，棚改货币化安置在加快城市更新速度的同时，也逐渐显露出其连带效应。大量现金流入楼市，带来了强有力的市场预期，催热了杭州房价逐渐走向升温的态势。受其传导，杭州的土地市场也逐渐趋热，成为这座城市日新月异的重要见证者之一。
统计数据显示，2017杭州市土地出让金收入2190亿元，同比增长32%，在全国范围内仅次于北京市，位列第二。而2018年上半年，杭州十区的土地出让金达到1420亿元，远超历史同期。
受访专家表示，近年来杭州楼市的新一轮升温，主要源于政策刺激与其他城市热潮的传导。其中“去库存”增加棚改货币化安置比例，使得资本流动进一步涌向房地产行业，棚改需求在杭州楼市近年来逐渐升温的过程中扮演了推波助澜的角色。
棚改“加速器”
这几年，周国良能够切身感受到杭州棚改的速度。
“几年间，搬了好几个地方租房子，原来租城中村的房子，一个单间只要600元，现在越来越难租到了，房租也涨了一倍多。”周国良告诉21世纪经济报道记者，杭州棚改带来的拆迁速度与范围愈发扩大，打乱了他常年坚持租低价房省钱买房的计划。
周国良的境遇只是杭州棚改加速推进下的一个缩影。21世纪经济报道记者梳理发现，自1998年杭州主城区启动撤村建居城中村改造工作以来，针对城中村的棚改计划呈现出阶段加速的特征。
统计数据显示，1998年至2015年的近二十年时间内，杭州共有246个行政村撤村建居，其中只有68个村已经完成改造；而2015至2017年，杭州棚改明显开始进入加速推进的阶段，尤其是2017年一年内就完成了69个村的整村征迁“清零”工作，征迁5098户。
过去“难啃”的城中村改造工作，为何在近几年内获得如此快的提速？其背后，正是在此期间陆续加码的鼓励棚改货币化安置政策起到了一定的助推效果。
7月16日，易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉21世纪经济报道记者，棚改货币化安置降低了房屋实物分配中的扯皮现象，通过货币化安置的种种补贴与奖励，居民的拆迁意愿加强，使得拆迁明显加快。
公开信息显示，杭州鼓励棚改货币化安置在2015到2016年期间达到了相关政策出台的高峰期。
其中在2015年，杭州市政府先后出台了三项实施政策，分别对国有土地、集体土地征收货币化安置给予不同程度的补贴和奖励。
7月11日，中国指数研究院杭州分院副总经理高院生在接受21世纪经济报道记者采访时表示，近年来楼市需求量充足，其中很重要的一部分原因就是来自棚改货币化安置后产生的市场需求。
“杭州还不是最明显的，越往三四线城市这种现象越明显，这也成为当地去库存的重要推动因素。”高院生指出。
事实上，同多数城市一样，杭州的棚改攻坚计划与“去库存”这两大艰巨的任务并行，而棚改货币化，正好又能够同时解决这两大难题。
土地“涡轮”
事实上，在杭州棚改货币化安置大力推进的同时，当地的土地市场也同步攀升。
据杭州透明售房网统计数据显示，2016年至今，杭州土地市场的出让成交额不断打破先前的历史记录。其中，2016年的土地成交额为1624.1亿元，环比上涨144.7%；2017年的土地成交总额达到2025.4亿元，环比增幅为24.7%。
2018年上半年，杭州的土地市场总成交额达到1417亿元，位居全国首位，比第二名的北京市超出677亿元。今年5月，杭州一地块拍出了107亿元，折算楼面价为5.5万元/平方米，刷新了杭州市的历史新高。
分析人士指出，近几年杭州土地出让金额位列全国第一的原因，跟其他几个排名靠前的城市相仿，棚改、拆迁与卖地形成了一种在地方上进行资金流动的闭环。
其基本逻辑为，央行通过国家开发银行和农业开发银行发放定向贷款，地方政府使用这笔资金进行棚改货币化安置拆迁户，然后将腾出的土地出让给房地产开发商，再将土地出让金还给两大开发银行。
至此，棚改拆迁户成为过去两年间杭州楼市呈现“拆迁-地王-限价-摇号”这一生态形成的助推器。
上海财经大学高等研究院博士后杨轶波告诉21世纪经济报道记者，土地价格的上涨，也直接推高了当前不少城市的房价水平。
“根据统计局公布的70城房价指数检验，我们发现货币化安置套数每增长1%，伴随着当地的房价就会上涨1.72%。”杨轶波告诉21世纪经济报道记者，从数据研究的角度来说，棚改货币化安置一定程度推高了当地的土地价格，也间接传导至楼市，推高了房价上涨的预期，三者之间呈现出一个正向相关的关系。
周国良对于杭州房价的上涨深有体会，他说自己差一点就实现不了在杭州买房安家的理想了。
“原本崇贤那边仅6000-8000元每平的房子，2016年G20峰会之后跑去一问，房价就涨到了16000元/平左右。”周国良告诉21世纪经济报道记者，当初看房时犹豫了一下，结果杭州G20峰会后不久房价便上涨了一倍多，这让他现在仍后悔不已。
好在，得益于今年4月初杭州开始执行摇号政策，几天前周国良在崇贤终于摇到了一套属于自己的房子，尽管单价相比之前看房时上涨了不少，但这次他下定了决心，一定要在这个城市里找到属于自己的归属感。
浙江大学区域与城市发展研究中心教授陈建军在接受21世纪经济报道记者采访时表示，杭州的这一波房价上涨，既有城市化改造、棚改货币化安置的影响，也有G20峰会和亚运会城市发展预期的推动。
“楼市政策的调整，也会逐渐传导至土地市场和棚改政策的执行方面。”陈建军告诉记者，2018年上半年杭州先后出台的购房摇号、企业限制买房等调控政策，后期将逐渐在杭州房地产市场上发挥一定的市场调控作用。
对于现阶段的周国良而言，每天睁眼时总价超百万的房贷压力，已成为驱使他出门勤奋工作的最大动力，风雨无阻。
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