90后、00后强势入场 租赁市场迎“美好时代”
本报记者张敏北京报道
由贝壳研究院、21世纪产业研究院共同策划的《2018年中国住房租赁白皮书》即将发布。《白皮书》将从行业现状、市场供给、机构化发展、租赁金融、行业展望等5个方面，对我国租赁市场的发展历程、现状和前景做出阐释和解读。
经过几年的积累，我国住房租赁行业逐渐进入快速发展时期。从机构渗透率看，行业的机构化率进一步提升，一线城市新开公寓门店增长率超35%；从政策端看，红利不断释放、中央和地方政府多次出台鼓励政策，规范行业发展，完善住房租赁的制度和体系建设；从供给方面，集体土地租赁住房项目陆续推出、全国近700万方的自持性租赁地块入市，逐渐形成了以存量盘活为主体，增量开发并行的供给市场；在租客需求端，随着一线城市结婚年龄的推迟、月供与月租金剪刀差的增加，更多的租客从被动到主动选择，租赁需求增加。
如今，以租住为核心的产业链闭环逐渐形成，在房源开发、运营、资金、管理等关键节点都逐渐衍生出专业的服务机构，分工和深化链条的完整性。
贝壳找房首席经济学家、贝壳研究院院长杨现领向21世纪经济报道指出，在行业繁荣发展的背后，有一些现象值得思考。
第一，租赁机构加杠杆扩张规模所带来的金融风险。第一批住房租赁机构企业因经营不善关店，据统计，截至目前全国公寓门店关店率达到3.6%，资金链断裂、消防不合规、物业纠纷为主要原因。
第二，住房租赁机构的行业进入门槛逐渐提高。随着北京、上海等多地政府租赁监管平台上线，就机构企业的资质审查、公寓的消防报批、流程备案等环节做了更严苛的规定，对租赁机构提出了更高的要求和挑战。
第三，行业机构集中度增加，一线城市头部企业的市场占有率达60%。据统计，前十名机构的管理房间规模的方差达15.85，新进入租赁机构的拿房能力、运营效率、资金运作能力都成为重要考量标准。
第四，供给放量过快导致出租率下降，租金增长乏力。就租金水平变化看，有近一半城市处于微涨甚至是租金下降的状态。随着供给放量的不断增加，出租率和租金都将短期承压。
《白皮书》表示，我国拥有13.7亿人口，住房租赁人口目前为1.68亿，2016年租金GMV约为1.2万亿元。从国际经验上看，美国拥有3亿人口，租赁人口约为1亿，租金GMV约为3万亿；日本拥有1.2亿人口，租赁人口约为3400万，租金GMV约为7200亿。
从租赁人口比重和GMV规模来看，租赁市场还有巨大的发展空间。长周期下，这一市场仍然存在供不应求、供给与需求结构性错配的现象。
与此同时，随着新生代租赁群体观念革新、个人收入增加，租赁消费升级是大势所趋。未来在住房租赁市场，90后、00后等年轻群体将逐步成为租赁市场主力军。他们的思想更为开放，追求自由、消费观念超前，更能够接受租赁生活方式，其租赁比例和租房花费都会大大超过70后、80后。这也将对租赁品质提出更高的要求。
杨现领表示，住房租赁市场是万亿级别的市场，也是房地产领域唯一仍有政策红利的领域。在租赁市场快速发展的今天，需要理智、客观的对待行业市场，杜绝追逐利益的短期投机行为，用长远和发展的眼光看待行业变化，以满足租客需求、提供品质租赁服务为核心，促进行业在正确的轨道上前进。
对于机构来说，首先要做好的是租赁的稳健经营和规模扩张之间的有效平衡。对于快速扩张的租赁机构，若没有良好的资金和运营支撑，规模的快速扩张很可能会加速企业的死亡，尤其是以高杠杆为驱动的扩张行为，将面临更大的风险考验。租赁的经营应做好有效的风险控制，而不是一味的追求企业规模。
其次，租赁的核心是运营，运营的核心在于服务，租赁本质是基于人的服务。因此，对于行业参与者来说，应该将运营效率作为重要考量指标。好的运营体现在两个方面，一是公寓运营的效率，二是租客的居住体验。提高运营效率，增加企业经营收入；注重租客体验，产品设计贴合市场，企业才能走得更远。
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