高房价对居民消费具有挤出效应
■易观楼市
■易宪容
外部环境的不确定性，已经成了基本的事实，估计在短期内难以扭转。所以，从最近国内经济政策的变化情况来看，政府正在部署整个国内经济发展战略的重大转向。由以往的保证经济增长三驾马车，投资、内需、出口，转向为投资、内需两驾马车，这可是一种重大的经济战略转向，如果这种转向能够成功，这将决定未来几十年中国经济增长路向。因为，中国近14亿人口，本身就是一个具有巨大潜力的市场，如果能够把中国内需这个大市场开发出来，中国经济要保持一个较长时间持续增长，根本就不存在多少问题。因为，中国居民人均消费支出仅是美国居民消费支出的十四分之一。如果中国居民消费达到美国居民的一半，或七分之一，那么居民的内需增长就会翻倍。如果这种情况出现，外部世界任何不确定性，对中国经济增长的稳定都不会造成任何影响。
现在问题是，中国经济增长要实现这种战略转变，要让国内居民消费支出的增长加快，仅靠政府宽松的货币政策就行吗？仅是靠政府以更为积极的财政政策加大对固定资产投资行吗？为何近几个月来国内居民传统消费支出方面，不仅增长的速度在放缓，表现不甚理想，甚至表现为动力不足。何也？可能最大的问题是高房价成了这种国家经济重大战略转变的最大障碍。
其实中央政府思路十分清楚。在7月31日中央政治局会议上，就把坚决解决房地产市场问题作为下半年的主要任务之一。所以，这次中央政治局会议上就要求下半年“坚决遏制房价上涨”。而且今年1至7月，国内各城市已经出台各种房地产市场的调整政策达260次之多。这些房地产调控政策的目的都是要遏制房地产市场的价格上涨，但效果不显著。
比如，8月15日国家统计局公布的7月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况显示，这些房地产市场调整政策不仅没有让过高的房价调整向下，反之，新房价格上涨的城市数量升至65个，仅上海、南京、泉州3座城市房价下跌。在一个以投资炒作为主导的市场，只要房价在上涨，就无法阻止投资者进入市场，从而使得房地产市场的库存跌至50个月来最低值，这个指标连续4年下降。只要房价上涨，要解决国内房地产市场的问题几乎是不可能的。
正因为，十几年来国内房价一直在上涨，投资房地产是一本万利的事情，所以拥有房产成了国内居民的梦想。在这种情况下，国内居民投资及财富几乎都放在房地产上。2017年中国经济趋势研究院发布的《中国家庭财富调查报告（2017）》指出，全国家庭的人均财富中，作为财富持有房地产占的比重达65.99%，其中，城镇居民这一比例更是高达75.62%。也就是说，目前国内的居民所持有的财富有70%以上放在房地产上。
又有人根据政府公布的数据粗略计算，2017年中国城镇居民人口有8.1亿，城镇居民年均可支配收入约为3.6万元，那么城镇居民可支配收入一年总计大致为9.7万亿元。2017年城市居民购买住房所支付款达4.4万亿元，2017年国内居民住房贷款余额为40.5万亿元，2017年居民住房按揭贷款的本金还款额达2万亿元（20年计），所以2017年城镇居民购买住房首付款、还款本金加利息，去年合共已花了8.6万亿元。尽管这些数据估算比较粗略，但有一个十分明显的事实。就是当国内居民把其可支配收入及现有的储蓄都投向房地产市场，留下居民可消费的钱已经很有限了。高房价对国内居民消费来说具有严重的挤出效应。如果居民购买住房之后，其用于生活消费的钱有限，那么中国的内需从何而来？
高房价不仅对城市居民具有严重的消费挤出效应，而且高房价也会推高整个城市的运营成本，推高整个城市的房租。根据中国指数研究院的测算，当前中国租房人口逼近1.8亿人，他们多是买不起房的中低收入阶层及刚从学校毕业的学生。而房租快速上涨，也使得这些人群的消费能力越来越弱。在这种情况下，国内居民的消费能力从何而来？国内居民没有消费力，那么政府要让国家经济进行重大的战略转移、扩大居民的内需也无从谈起。
由于过度炒作住房，把各城市的房价推高，及让国内居民70%以上的财富放在房地产上，这必然使得国内政府的房地产市场调整政策左右为难。高房价这样持续下去不行，这样不仅不可持续，让国内居民消费具有严重的挤出效应，也使得政府不敢采取有效的遏制房价上涨政策。因为，一旦政府的房地产政策把这个巨大的泡沫刺破，就得让国内房地产市场及金融市场面临巨大的风险。如果这样，中国经济同样是没有能力来应对外部世界的不确定性，进行重大战略转移。所以当前高房价成了国内经济战略转移最大障碍。
（易宪容，市场资深人士）
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