警惕过高的房租挫伤国人幸福感
□盘和林
目前,我国的房地产市场正在面临着一个十分尴尬的局面:“房价未降,租金先涨。”大城市尤其是北京、深圳、上海的住房租金走势几乎清一色地快速上涨。据房天下的数据,2017年2月—2018年5月,17个热点城市房租年均上涨超过了8%,上海上涨19.5%、深圳上涨15.5%,北京更是大涨25.9%!这个涨幅,的确有点过于凶猛。
事实上,每年暑假前后,即迎来了毕业季、求职季的租房高峰期,住房需求的集中爆发不可避免地会使房租上涨。然而,今年暑假房租的“涨水”却比往年来得更加凶猛。房子仍旧买不起,房租却又成为了人们难以承受之重。究竟是什么原因助推房租上涨?
其一,租赁市场的价格上涨,具备原动力。从房屋租售比的角度看,按照国际惯例,也就是世界银行的建议,房价房租比应为200:1左右为宜,相当于年收益6%,然而北京、上海和深圳均在500:1左右。这也就是说,一套2000万元的房屋,一年租金预估48万元左右,回报率只有2.4%。这样的房租回报率是相当低的,在全世界范围来看,无论是欧美等发达国家,还是东南亚等发展中国家,其房租回报率普遍在4%-8%。这种情况下,可以预见,未来房租上涨的支撑力度依然很强。
其二,租赁市场商业化。居住消费升级下,品质租赁需求增多,不符合居住要求的违规建筑、群租房等被清理,价格便宜的老房子越来越少,目前市场大部分租赁房源已经被中介或者公寓运营改造,导致平均租金上涨。
其三,租赁市场上资本推动也是房租的涨源之一。由于资本入局,中介普遍“哄抬房租”,烧钱抢占房源。资本不会做亏本的买卖,租赁中介机构快速掌握了大量房源并获得定价权,这样高额的成本,必然会通过大幅提高租金而转嫁到租户身上,而租户却没有任何议价能力。
《国际先驱导报》曾指出,如果一个人租房的开销占收入比例太大,生活的幸福感就很小,有人将这个比例称为“房格尔系数”。租金少于租户收入的30%,人们才有余钱安排好生活的其他方面,“才有幸福感”。房租显然是影响民生、经济和社会稳定的重要因素,不容忽视。
政府不断出台调控政策,死盯着房价。视线之外的房租,却悄然一路狂奔。然而,只有控制房租的上涨,才能真正控制房价的上涨。在通货不断膨胀的情况下,房租上涨必然会倒逼房价上涨。并且,这种高房租现象不会仅仅出现在一线城市,必然会蔓延到全国各地,必须引起足够的重视。
“失控的高房租,比高房价更可怕。“因此,政府相关部门应积极推进租赁市场的规范化发展,一方面严格控制相关中介费用、服务费用的收取和定价,另一方面,在建立多主体供给、多渠道保障的制度上多用力。
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