深圳版“房改”释放长效机制信号 未来会有更多城市实施跟进
经过1个多月的征求意见，深圳版“房改”方案正式落地。
8月3日，深圳市人民政府办公厅正式发布《深圳市人民政府关于深化住房制度改革加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房供应与保障体系的意见》（深府规〔2018〕13号），这意味着深圳版“房改”方案正式落地。未来，深圳商品住房比例将仅占40%，保障和人才住房将覆盖绝大部分人才和中等偏下收入居民，确保户籍特困人员、低保及低保边缘家庭应保尽保。
全联房地产商会创会会长、清华校友房地产协会创会会长聂梅生表示，总的来说，深圳房改意见的落地释放了长效机制的信号。
深圳住房结构体系急需优化
《意见》指出，近年来，随着深圳市人口持续净流入，商品住房价格上涨较快，住房供需不平衡、结构不合理、保障不充分等问题日益突出，现行住房制度已难以满足广大市民对改善住房条件的新需求，难以满足深圳实施人才强市战略的新需要，难以满足深圳建设创新引领型全球城市的新要求。为此，深圳亟需深化住房制度改革，加大住房供应，扩大保障范围，不断提升城市对人才的吸引力，不断增强市民群众的获得感、幸福感、归属感，努力让全体市民住有所居。
据有关部门统计，目前深圳全市共有各类住房1065万套（间），其中商品房约100多万套，政策性保障性住房约30多万套，单位及个人自建住房约50万套，原村民集体经济组织自建、合建房约650多万套（小产权房），工业区配套宿舍及其他160多万套。其中市场商品住房、政策性住房和保障性住房占比仅为20%左右。
58安居客房产研究院分析师王林燕指出，深圳土地资源紧张，再加上日渐高企的商品住房价格，尤其是住房结构不合理，保障不够充分等问题愈加凸显，近年来开始对部分企业和人才产生“挤出效应”。
王林燕称，面对如此不合理的住房结构，深圳急需优化住房结构体系，亟待提高常住人口住房保障覆盖率，最终实现“住有所居”。
未来18年深圳住房发展规划已定
《意见》提出的近期目标是，到2035年，新增建设筹集各类住房共170万套，其中人才住房、安居型商品房和公共租赁住房总量不少于100万套。统筹解决各类居民的住房问题，构建相对完备的住房供应与保障体系，确保户籍特困人员、低保及低保边缘家庭应保尽保，各类人才和中等偏下收入居民以及为社会提供基本公共服务的相关行业人员、先进制造业职工等群体的住房困难得到有效解决，可通过市场解决的住房需求得到较好满足。
美联物业全国研究中心总监何倩茹指出，《意见》对未来18年深圳的住房发展做了规划，根据规划，未来租购并举的住房供应与保障体系已初步建立了起来。未来随着可出租、可保障住房的不断完善，市场上供应量将不断增加；与之相对的，可售商品住房市场的比例将随之减少。
根据新的住房供应体系，深圳市场商品住房，将仅占住房供应总量的40%左右，以普通商品住房为主，面向符合条件的各类居民供应，租售结合。而其余60%将由三部分组成，分别是：——人才住房，占住房供应总量的20%左右，重点面向符合条件的企事业经营管理、专业技术、高技能、社会工作、党政等方面人才供应，可租可售，建筑面积以小于90平方米为主，租金、售价分别为届时同地段市场商品住房租金、售价的60%左右。对符合条件的高层次人才实行更加优惠的政策。
王林燕认为，“房改意见”按住房人群划分，对住房供应结构体系和比例都进行了明确的划分，平衡市场，逐步构建高端有市场，中端有支持，低端有保障的住房体系，有利于深圳的房地产市场平稳健康发展。
此次房改重要战略布局体现在保障性住房和商品房住房6:4的比例关系上，体现了住房改革主要放在民生上，未来将以住房保障为主，住房商品后为辅，最终目标就是解决更多人居住问题。
长效机制雏形已经建立
聂梅生表示，总的来说，深圳房改意见的落地释放了长效机制的信号。
“当前各地都在探索房地产长效机制，深圳作为一线城市具有引导、示范作用。” 中国社会科学院城市发展与环境研究所王业强表示。
陈晟指出，“我认为房地产长效机制有四梁八柱，包括土地、财税、金融、投资、立法、保障、结构、品质等，深圳市出台的《意见》在“四位一体”的住房保障方面解决了以往头痛医头，脚痛医脚的矛盾。”
“十九大报告提出住房制度改革，说的是多主体供给、多渠道保障、租售并举，深圳出台的《意见》可以看成是深化改革的体现，也体现了让全体人民住有所居的目标。” 中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌说道。
此次，《意见》关于“多主体供给”共列了八条。1．以房地产开发企业为主，提供市场商品住房、安居型商品房。2．以住房租赁经营机构为主，提供各类长租公寓。3．以市、区政府（含新区管委会）为主，提供人才住房、安居型商品房和公共租赁住房。4．以人才住房专营机构为主，建设筹集人才住房、安居型商品房和公共租赁住房。5．支持社区股份合作公司和原村民，通过“城中村”综合整治和改造，提供各类符合规定的租赁住房。6．支持企事业单位利用符合规定的自有用地或自有用房，建设筹集人才住房、安居型商品房和公共租赁住房。7．支持各类金融机构，采取直接投资、融资等方式，建设筹集人才住房、安居型商品房和公共租赁住房。8．支持社会组织等各类主体，建设筹集具有公益性质的各类住房。多渠道保障列了6条：1．增加建设用地，实施以公共交通为导向的住房开发模式，突出产城融合、职住平衡，在宝安、龙岗、龙华、坪山、光明和深汕特别合作区等区域建设大型安居社区。2．盘活存量用地，加大棚户区改造力度，推进已批未建用地、社会存量用地、征地返还用地等开发建设人才住房、安居型商品房和公共租赁住房。3．利用招拍挂商品住房用地、城市更新和产业园区等配建人才住房、安居型商品房和公共租赁住房。4．盘活各类存量用房，推进社会存量住房租购。5．实施公共设施综合开发，通过轨道交通车辆段和停车场、公交场站等城市基础设施和公共配套设施综合开发建设人才住房、安居型商品房和公共租赁住房。6．开展城际合作，落实粤港澳大湾区战略，推动建立都市圈城际住房合作机制，结合轨道交通和产业布局，在临深片区开发建设人才住房、安居型商品房和公共租赁住房。
何倩茹表示，深圳《意见》通过“重保障、轻市场”的安排，未来的住房结构将发生变化，但也要看到，保障房与商品房两者之间，肯定也会是博弈着向前发展。
42条合理意见被采纳
可以看到的是，深圳市住房和建设局网站显示，6月5日至7月19日，深圳市住建局对《深圳市人民政府关于深化住房制度改革加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房供应与保障体系的意见（征求意见稿）》进行了公开征求意见，征求意见期间，共收集到各类意见建议2691条，经合并及梳理后，共整理有效意见建议190条，其中，与主文件相关的意见建议88条，与配套文件相关的意见建议70条，咨询类意见23条。
据统计，与主文件相关的意见采纳建议共计42条，仅1条涉及正文修改。采纳意见包括“安居房供应速度较慢，且申请人数多于公租房申请人数，应加大安居房供应比例。”、“在考虑新增人口的新增居住需求的同时，应当充分考虑现有常住人口的居住需求情况和住房需求缺口，扩大住房供给量。”、“充分利用临深片区的大亚湾的土地。”、“加大城中村改造力度”等。
“伴随着深圳引导租购并举的住房结构模式，对深圳未来的城市发展以及房价涨幅等问题将起到稳定的意义，深圳《意见》只是一个起点，未来会有更多的城市实施跟进。”王业强说。
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