国内房地产调控政策的新动向
■易观楼市
■易宪容
7月23日的国务院常务会议提出，“积极财政政策要更加积极，稳健货币政策要松紧适度”。这就意味着国内货币政策将出现重大转向，由偏紧转向宽松。在市场看来，货币政策的再度宽松，肯定又是房地产市场发展与繁荣的机会，也是房价上涨的最大动力。所以，会议之后，国内房地产圈又开始蠢蠢欲动，一些开发商或地产中介放出房价要上涨的传言，认为新的一轮房价上涨又会开始。
但是，7月31日中央政治局会议给出了对房地产市场要求，可能会与房地产开发商希望有很大差别。这次会议要求，“下决心解决好房地产市场问题，坚持因城施策，促进供求平衡，合理引导预期，整治市场秩序，坚决遏制房价上涨。加快建立促进房地产市场平稳健康发展长效机制。”可以看到，这次会议对房地产市场的要求与以往是有很大差别的，也预示着国内房地产市场调控政策的新动向。
首先，这次会议明确承认当前国内房地产市场存在问题，尽管没有指出问题是什么，房地产问题有多大，但房价上涨肯定是问题。而且面临房地产市场的问题，这次会议要求要下决定来解决，不可再往下拖了。可以说，对于中国这样的权力体制来说，既然中央政府下了决定要解决，那么要缓解当前国内房地产市场存在的严重问题肯定是一种趋势。比如，对于“只住不炒”市场定位的落实，肯定是重点。因为，今年上半年以来全国各地出台近176次之多的房地产调控举措，查漏补缺严堵各类炒房是重点。在这种情况下，无论是公司，还是个人，想继续炒房图利肯定要三思而后行。
其次，这次的房地产调控政策，特别强调“合理引导预期”。这是什么意思呢？也就是政府基本上承认当前中国的房地产市场仍然是一个以投资炒作为主导的市场，住房市场是一个投资市场。因为，只有投资市场，才会强调预期管理。因为，如果住房是投资品市场，那么这个市场的房价基本上就是投资者的预期来决定。引导预期当然是引导房价走势。如果住房市场是一个以消费居住为主导的市场，那么这个市场的房价基本是由住房的供求关系来决定。既然政府认可当前中国房地产市场是一个以投资炒作为主导市场，那么要让这个市场回到“只住不炒”的市场定位上去，就必然通过价格市场让这个市场转型，估计这也是一种趋势。
第三，要解决房地产市场的问题，就得“坚决遏制房价上涨”。可以看到，这次“坚决遏制房价上涨”的提法与以往不同。这种不同主要表现在两个方面。一是“坚决”两字，意味政府已经下决定要化解当前房价上涨问题，无论采取何种方式；二是“遏制房价上涨”比以往的提法“遏制房价过快上涨”少了两字。这意味着以往的调控政策更注重房价过快上涨的情况，如果上涨的幅度不大，就不是调控政策目标。这次去除了“过快”两个字，只要房价上涨就是不允许的，就是房地产调控政策目标，就要遏制。这也意味着，今后各城市希望房价再上涨，估计中央政府是不会答应的。今后各个城市的房价不能够再上涨。
第四，既然国内房地产市场的房价不能够上涨，上涨就得遏制，那么市场的价格是不是会固定在一个点上呢？当然，当前绝大多数城市出台的几年限售政策就是希望如此。只要购买之后，三年或五年，住房的价格就能够固定在这个购买时的价格水平上。不过，国人是否会注意到，如果今年的房价不能够上涨，或今年的房价至多是固定在现在购买者的购买价格水平上，那么作为一种市场价格来说，那第二种选择就是下跌了。因为，对于市场价格来说，是不会永远固定在一个点的，而是在波动，波动才有价格。否则这个市场会完全死了，没有一点交易。既然国内房地产市场今后的价格至多是固定在一个点或下跌，而不会上涨，那么住房投资炒作者是不会再进入这个市场了。房价不上涨，住房交易成本高，进入这市场估计会无利可图及风险高。可以说，一旦住房市场炒作的一本万利梦想破灭，国内房地产市场房价上涨预期就可能出现逆转，市场的调整也就此开始。
总之，政府通过什么新工具来解决房地产市场的问题目前还是不知道，但决心已下。房地产市场调控政策已经出现了新的动向。
（易宪容，市场资深人士）
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