新西兰出台新政 禁止外国人购买二手房 称为调控房价并使其楼市回归本土市场
本报记者姚瑶上海报道
导读
“禁止外国人购买现房的法案已通过三读和终读，这是本届政府兑现"让更多新西兰人实现买房梦"承诺的里程碑。不论是美丽的湖边小屋，还是海滨别墅，新西兰人都有机会拥有。本次新法将使新西兰楼市回归为本土市场，而非国际市场。”新西兰财政部副部长DavidParker在8月15日发布的声明中称，新法将在总督批准后两个月内实施。
又一海外楼市加入了对外国人限购的队伍，且力度极强。新西兰政府上周在争议声中通过了“外国人买房禁令”，非该国公民和居民将无法购买该国的二手房。
据海外房产平台居外网统计，过去三年以来，加拿大两个最大的省份，澳洲8个州中的6个州及澳洲政府推出了针对外国人的买房新税种及限购举措。
而就在新西兰“禁令”消息传出后，加拿大、英国方面有声音建议应该学习新西兰的措施。
新西兰祭出二手房禁令限制外国人购买
2016年6月，悉尼所属的澳大利亚新南威尔士州推出了4%的外国人买房税，同年7月，墨尔本所在的维多利亚州将外国人购房税由3%上调至了7%；同年，加拿大温哥华开征15%的外国人购房税。2017年，新南威尔士州又将税率上调至了8%，同年，加拿大第二大城市多伦多也推出了15%的购房税。今年2月起大温哥华地区将附加税上调至20%，并扩大了征收范围至五大区域。澳大利亚当地银行自2016年上半年起更是陆续开始收紧对外国人的购房贷款政策，海外收入的购房者几乎无法在当地银行取得贷款。
这些针对外国人的调控政策大多声称基于以下思路：通过限制外国人的需求来调控房价，从而使更多的本地人承受得起房价。
“禁止外国人购买现房的法案已通过三读和终读，这是本届政府兑现"让更多新西兰人实现买房梦"承诺的里程碑。不论是美丽的湖边小屋，还是海滨别墅，新西兰人都有机会拥有。本次新法将使新西兰楼市回归为本土市场，而非国际市场。”新西兰财政部副部长DavidParker在8月15日发布的声明中称，新法将在总督批准后两个月内实施。
和其他推出限购措施的市场一样，新西兰新政也遭到了不少的质疑，反对者们称外国购房者并不是推高房价的主因，不应拿外国人“开刀”，这样的举措“治标不治本”。
新西兰官方数据显示，过去10年该国房价平均上涨60%，最大城市奥克兰均价翻了一番。新西兰房地产协会15日公布的数据显示，目前该国房产中位数为55万纽元（约合人民币250万），奥克兰房产中位数为83.5万纽元（约合人民币380万）。
近年以来，全球多个市场出现房价大涨的现象，背后共通的一大推手正是长期的超低利率环境。
“新西兰房价大涨、住房拥有率下降的主因是自1990年代以来骤降的抵押贷款利率，导致了包括房产在内的所有资产价格的大涨，另外，在1990年代推出的纳税政策又对房产投资者相当利好，这也是推高房价的原因之一。”西太平洋银行新西兰首席经济学家DominickStephens对21世纪经济报道表示。
官方数据往往显示，外国买家在当地楼市当中的占比很小。根据新西兰统计局数据，截至今年3月份的一个季度，新西兰有3.3%的房产所有权转让给外国人。
“我们预计"外国人买房禁令"将对新西兰楼市造成一定的打压，关键问题是多大幅度。由于外国买家所占的比例很低，因此我们主要的预期是禁令带来的直接影响会较小，也较为短期。不过，鉴于目前楼市中存在一些负面因素，因此禁令可能会对市场带来一定的不确定性，产生的影响或超出我们的预期。”新西兰澳新银行资深经济学家ElizabethKendall对21世纪经济报道表示。
奥克兰等外国人热门选择地料影响较大
但进一步细分数据来看，会发现外国买家集中于某几个热门市场，新西兰统计局数据还显示外国买家最为集中的地方为皇后镇湖区（同期该区9.7%的房屋所有权转让给了外国人）和奥克兰（7.3%的房屋所有权转让给外国人）。因此相关分析也指出，对这些热门区域来说，限购措施将带来一定的影响。
“几年前，多伦多开始对外国买家开征15%的印花税，据说这个政策已经将外国买家拒之门外了。在印花税开征后，当地的房价随即跌了6%。对于新西兰的奥克兰和皇后镇来说，这是一个可以参考的案例，"外国人买房禁令"可能会带来类似的效果。"禁令"将改变热门市场比如奥克兰和皇后镇的楼市结构，预计外国人将被推入期房市场，因为这是他们唯一被允许购买的房产类型。而新西兰人料被挤出期房市场，转而进入二手房市场。对于新西兰其他地区来说，禁令的影响将比较微小。”Stephens说。
让我们看一下那些早于新西兰推出限购政策的市场后来怎么样了，加拿大的温哥华和多伦多在推出外国购房税后，外国买家的交易占比出现大跌，据多伦多所属的安大略省公布的数据显示，在2017年5月，外国买家的购房交易占整体的7.2%，而近期该数字下降到了2.5%。另据温哥华所属的BC省近日公布的数据显示，今年上半年温哥华都会区等区域，外国人参与的房产交易的占比下降至了1%，去年同期为3%。
“我们认为禁令可能将对奥克兰地区带来的影响最大，尤其是以公寓房为主的奥克兰市中心。禁令生效后，如果本土买家没有及时填补，那么该区域的房价预计会出现下跌。另外皇后镇和汉密尔顿可能也会受到一定的影响。不过对于其他地区来说，房价可能不会受到很大影响。”Kendall说。
有中国人考虑赶在禁令实施前在新西兰买房
尽管外国买家在多个楼市整体中所占比例较低，但在外国买家中，中国买家是个不容忽视的团体。以新西兰为例，据新西兰土地局（LINZ）公布的数据显示，长期来看，只有3%的购房者为海外纳税居民，其中中国纳税居民长期位居第一，占比约3成，澳大利亚买家排第二。
此次禁令的通过也对他们的购房需求产生了影响，有新西兰当地华人中介对21世纪经济报道表示，手上有三个国内客户想赶在二手房禁令实施前在奥克兰买房。另据居外网提供的数据显示，该网站上的新西兰询盘量在2017年第四和2018年第一季度环比增长后，在今年的第二季度环比下跌了31.4%。
“可能会有外国买家赶在禁令生效前买房，那么后期禁令生效后，销售量预计会下跌，市场的波动性随之上升。”Kendall说。
除了海外楼市的调控政策外，中国的外汇政策也正在影响中国人海外买房。业内人士认为，相较酝酿近一年的“外国人买房禁令”，对中国买家影响更大的是新西兰的反洗钱法和中国国内的外汇管制。“反洗钱法要求明确证明每笔资金来源，而国内有些买家甚至花2-3个月才把首付款汇过来。”前述华人中介表示。
据国内一位海外房产中介向21世纪经济报道透露，目前只有确认客户在境外有资金，才会开展工作。“之前协助过客户"蚂蚁搬家"，但后来遭到了警告，就注销了香港的账户。至于境外贷款，许多客户存在避税的问题，因此操作也比较困难。据我了解，仍有人利用地下钱庄，他们通常在境内、境外都有资金头寸，在境内支付人民币，境外的资金之后到位，并不是真正意义的资金汇出。”该中介透露。
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