恒大夏海钧：一线、二线是未来房地产发展最好的区域 四线我们不准备去
8月28日周二，房地产行业“利润王”中国恒大公布中期业绩，并在香港召开了2018年中期业绩发布会。发布会上，恒大副主席、总裁夏海钧对利润、分红、回A股进展、土地储备等一系列问题做了回应。
以下是华尔街见闻对于Q&A重点整理。
今日发布的财报显示，对比龙头房企，恒大规模与之相差不多，但利润却是遥遥领先。针对利润问题，夏海钧回应表示，这是源于2017年公司提出两个发展模式的转变：规模型向规模+效益转变，经营模式从三高一低向三低一高转变。
自2009年上市以来，恒大连续多年坚持派息，一直是港股股息率最高的内地房地产企业，保持着50%左右的分红派息率。关于派息问题，夏海均称，公司未来派息政策将持续稳定不变。
年初恒大的销售目标是5500亿，今日财报显示，上半年已经超过了3000亿。夏海钧表示，有信心超额完成全年5500亿元销售目标，且这一目标不会调整。夏海钧强调，恒大并不追求过快增长，而是有质量增长，在销售金额5000亿元之后，保证10%至20%的增长即可。
被问及回A股进展时，夏海钧表示，等待合适时机进行重组上市。夏海钧称，恒大是一个优质的房地产企业，每年有50%的利润分红，如果回到A股市场上去，对A股市场的推动都是有好处的。
对于中国房地产市场未来的走势以及土地储备问题，夏海钧表示，一线、二线是未来房地产发展最好的区域，也会覆盖经济发达的三线城市，但不准备去四线。
关于是否还有继续引入新战略投资者的计划，夏海钧在业绩会上表示，恒大已进行三轮引进战略投资者，已经占到了30%多的股份，以后将不再引进战投。
此外，夏海钧还表示，不相信持有恒大的人会卖掉恒大股票。夏海钧说，现在恒大市值3700多亿港元，增长空间远远没有释放出来，房地产行业平均PE大概是8倍左右，恒大上半年PE只有5倍，按照8倍PE，恒大市值要去到5600多亿。
以下是业绩会上Q&A部分详细实录
Q：上半年利润530亿元，和龙头房企相比规模差不多，但利润却相差比较大。是怎么做到的？
夏海钧：
源于2017年公司提出两个转变，发展模式的转变：规模型向规模+效益转变，经营模式从三高一低向三低一高转变。过去恒大主要以规模取胜，利润适度增长，是比较低的，从2017年开始，增长速度放下来了。
最重要的是公司超前的战略储备，恒大前些年一直把储备优质土地作为发展基础。我们的土地集中在中国一二线城市，68%，三线占了32%，平均单价1623元，可以查一下前十大房地产公司，最便宜的也要三千多。恒大土地储备单价非常便宜，不是一年两年积累下来的，这个土地是非常优质的。规模也是非常大的，项目只有822个，平均每个项目建筑面积是37万平米，都是大项目，楼面价是锁定的，销售价格是增长的，利润就起来了。
第二，三高一低向三低一高转换，就是把负债率降下来了，从2016年的432%降到了 127.3%，我们报表里有个永续债，2016年有1100多亿，这个是吃我们税后利润的。前两年去掉了200多亿的成本，因此今年利润好一点。
第三，上市的时候我们说是标准化地产领导者，我们所有原材料都是国际国内知名品牌，集约化采购大规模降低了成本，创造了有效的利润空间。
这几方面综合起来，形成了强大的竞争力。但是利润不是一般地产商想学就能学的，需要经过长期运营、管理模式的积累，还需要超前的土地储备。
Q：分配股息有一个提前动作，公司未来派息政策是什么？
夏海钧：
恒大派息一直很稳定，A股重组证监会有个条例，上市之前这一块的利润要归上市公司股东，因为这个条件限制我们一直没办法分红。今年我们评估时间到期了，评估基准日从2017年挪到了2018年，2016-2017年的利润可以分配了。2018年年的利润以后再分配。未来公司派息政策持续稳定不变。
Q：年初恒大的销售目标是5500亿，现在超过了3000亿，目标是否会调整？货量准备如何？
夏海钧：
许主席前几年讲过一句话，市场越是不好越能展示出恒大的功底。销售目标的问题，我们今年的目标不打算调整，上半年3042亿，下半我们目前已有3300亿货值，还没开盘的有3500万平米，货值3700亿，下半年可售资源7000亿左右，卖掉50%就可以实现目标。应该说实现目标不是问题。像许主席说的，我们还是会坚持规模适度增长，注重效益。
Q：恒大回A的进展？
夏海钧：
我们和证监会一直保持密切沟通。A股房地产IPO基本停掉了，但是恒大回归A股和房地产企业IPO是完全不同的，我们是把深圳老牌的深深房这个企业（经营还不太好的企业）进行了国有企业的混改，符合国有企业改革的大方向。这是第一个不同，第二，不像IPO企业要发行新的股份，要进行市场融资，我们完成资产受让后借壳上市，不需要进行资本市场募资。恒大是一个优质的房地产企业，每年有50%的利润分红，如果回到A股市场上去，对A股市场的推动都是有好处的。目前主要是A股市场也不太好说，比较波动，在等待合适时机进行重组上市。
Q：恒大土地储备未来的目标？
夏海钧：
土地储备，中国的房地产企业都明白，市场最好的一定在一线城市，为什么这些城市大的发展商土储少了？是因为这些城市土地供应不足，造成资源稀缺，第二是由于政府限购限贷，因为需求量太大了，做了行政手段的限制。二线、省会城市也是比较好的，我们认为一线、二线是未来房地产发展最好的区域。经济发达的三线城市，围绕高铁、高速公路。这些地方也不错，围绕城镇化率的提升，现在大概58%，和发达国家还有20%左右的差距。覆盖一线、二线城市和经济发达的三线、地级市，四线我们不准备去。随着宏观调控的逐步落实，市场会逐步回归。
公司土地储备未来会维持在3亿平方米左右区间，每年降5%左右，使我们负债率达到一定降低。
Q：营收高于万科、碧桂园，是怎么做到的？
潘大荣：
我们一直实施精品战略，有五六千条的标准，提升了产品附加值。销售的大幅增长也有利确保了收入的增长，集团坚持紧密型、集团化的管理，在项目拿地、招投标等等方面，由集团总体把握、地区实行，实现了有效的质量管控。
Q：负债率虽然下降了，在行业里还是比较高的，短期和中长期目标是什么？
夏海钧：
我们从三高一低到三低一高，最主要就是降负债，2016年确立了这个目标，2018年降到140%，2019年中期降到100%，2020年降到70%，未来维持到70%左右，是行业合理水平。今年年中，实际上已经超额完成了目标，已经降到了127.3%。 怎么实现？一是我们引入了战略投资者，二是偿还了高息永续债，三是降低了一定的土储，通过这几方面达到总负债的降低。
Q：公司平均借贷年利率接近8%，未来是不是能再降一点？
夏海钧：
资金成本这两年一直在下降，这一两年国内金融形势不是很好，我们预期会逐步的降，不会降的很快。
Q：关于引入战略投资者的计划？
夏海钧：
引进三轮战投后，已经占到了30%多的股份，未来，我们不会再进行新的引战。
Q：怎么看中国房地产市场未来的走势？
夏海钧：
这一两年为了使得房地产价格有一定下降，国家出台了一定的措施，限购限贷，这是过渡性的手段。对房地产目前的平稳发展，我们认为这是有利的，能够把房价控一控。未来房地产竞争，还是以市场为主要手段。房地产市场现在在调控，会出现什么状况？房地产未来一定是大鱼吃小鱼，去年年底前10的地产商在全国销售占有率24%，今年上半年已经到了30%，前三大占了15%。我们认为未来3-5年，集中度会到40%左右。说明大部分小的企业会退出市场，中国房地产发展到基本成熟的阶段，在总的12-13万亿这个规模里面，变化的就是集中度，前10大地产商在不断蚕食小地产商的份额。恒大、万科、碧桂园发展很好的原因是并购了很多中小企业，集中度的提升给大企业提供了增长空间。
Q：华人置业的刘銮雄是不是会考虑卖掉恒大股票？
夏海钧：
要从恒大业绩来看。现在恒大市值3700多亿港元，增长空间远远没有释放出来，房地产行业平均PE大概是8倍左右，恒大上半年PE只有5倍，和行业差距很大，按照8倍PE，恒大市值要去到5600多亿。恒大的增长还远远没有体现出来，我不相信持有恒大的人会卖掉恒大股票。
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