直击盐城楼市：高铁建设下的房企下沉战略
本报记者唐韶葵盐城报道
导读
记者在走访盐城时获悉，盐城楼市去年投资客很多，主要是来自上海和苏南地区城市。现在成交已经慢慢缩减。
盐城的10月，秋高气爽。距离盐城火车站不远处，高铁轨道工地现场热火朝天。这个常住人口240万人的苏北地级市，路标上居然均配有韩文。
韩国汽车品牌起亚在盐城有三个生产工厂。当地的出租车司机称，在盐城机场，几乎每天都有飞韩国的航班。
随着起亚汽车在中国销量逐年下滑，在盐城工作的韩国人在近十年间从越来越多，变得越来越少。有二手房中介对记者透露，近期就有韩国人卖掉房子回国了。事实上，盐城坐拥1.7万平方公里土地，但因境内海岸线多为涂滩，难以进行开发利用，因而现代发展在省内并不算优秀，GDP总量常年排列中等。此外，盐城是苏北5座城市中人口净流出第2多的城市。
“你看，这么多房子都盖好了，没钱兑现怎么办？”陈进（化名）对记者说。10月14日，记者见到陈进的时候，他已经从包工头转行做快消品代理近4年了。据其回忆，盐城在2014年、2015年时，房价陷入低迷状态，市场价四五千元/平方米。那时候他去找房企催收工程款的时候，“要钱没有，没办法”，包工头们只能拿房子抵押，为了给农民工发工资又会将房子亏本卖出。
目前尽管房地产市场好转，陈进却没有干回老本行的打算，“现在房价泡沫太大了。我以前给他（开发商）100万的材料，他可以给我一两套房；现在给他100万的材料，一套房都给不了了。”陈进认为自己不用再做生意了，手里拿着现金，看哪个包工头房子需要卖，可以接盘，“就炒房子了”。
相比陈进的折腾房产，来自盐城东台区的起亚员工陈明山（化名）认为，盐城平均工资三四千元/月，房价却超过常州。在城南（新市中心）买一套100平方米的房子至少需要140、150万元。而东台由于接壤南通，房价和盐城某些区差距也不大。
产能更替
尽管号称丹顶鹤的家园、麋鹿的故乡，旅游业在当地人眼里没有大发展，汽车产业却是盐城最主要的产业。不过，汽车近几年产量下滑严重，盐城也在积极布局新的产业区，比如风电、电子等。建设中的城西高新开发区，规划引入500家机芯产业、高科技企业。
“目前慢慢在更新产业类型，产业结构也在慢慢改变。”中梁地产苏中区域公司营销副总经理赖秀荣认为，盐城城市框架拉开了，高架四通八达，城市规划比早期民营经济发达的城市温州等要好。10月15日，记者在位于盐城大丰区的沪苏大丰产业联动集聚区看到，该区正在新建一个智造产业园项目。
赖秀荣对记者表示，目前盐城大力发展城东片区，盐通铁路的建成，对盐城城市破局具有关键作用。这次开通一条陆地快速通道，可以直连国家铁路网，与5条现有铁路无缝对接，开辟出苏北至上海的一条快速通道。
高铁可以缓解苏南苏北的交通压力，把苏南苏北连接起来；促进苏北地区的产业聚集，承接产业转移。当地人津津乐道于高铁将要开通，盐城房价从4000多元/平方米上涨到5000多元/平方米。
政府在城西有高新开发区的规划，导致不少房企进入城西拿地，包括保利、碧桂园、新城控股等等，目前石榴集团开发的项目均价9300元/平方米，通银地产项目均价1万元/平方米。
城市交通网络的打通也不可小觑。公开资料显示，盐城内环高架工程由“一环五射”组成，其中“一环四射”为全程高架。盐城内环高架总长54.6公里，总投资86.5亿元。
盐城业内人士透露，高架两边的房地产项目价格普遍翻番。中南是最早进入盐城的开发商之一，中南城位于城南，开发了10期，目前均价1.2万元/平方米。
赖秀荣指出，城市交通对房地产的影响非常大，去年经过一轮高位发展，目前整个市场比较平缓。他透露，中梁2016年进入盐城，目前在盐城有四个自主开发项目，有两个是与通达地产合作的项目。中梁深耕盐城的逻辑是，高铁开通可以吸引县镇人口进城，对就业、经济增长、长三角圈的经济集聚均有利好。
记者在走访盐城时获悉，盐城楼市去年投资客很多，主要是来自上海和苏南地区城市。现在成交已经慢慢缩减。10月15日，一名销售人员透露，有的楼盘过去推出一两百套房子，几天就卖完了，现在平均一天卖出几套。但盐城市场被认为还没有到降价的地步。
一家房企人士也在15日表示，目前来看，盐城也没有特别好的拿地机会，高铁板块还没有完全开发，拿地风险性也比较高。记者发现，碧桂园虽然在盐城市场份额最大，在售、已售项目多达13个，但目前整体销售并不理想。
人口围城
这座位于长江三角洲城市群北翼的城市，是江苏省面积最大的地级市。百度百科显示，盐城市域面积1.7万平方公里，常住人口724.22万人；其中市辖区面积4921平方公里，常住人口240万人。
2016年9月-2017年上半年，盐城楼市经历了一次快速上涨。
2016年，盐城地价随着房价上涨打开了价值空间。2016年-2017年上半年，盐城集中出让了多幅土地。2017年5月17日，江苏盐城公开出让位于市区的戴庄路东地块（原热电厂地块）和交通局东地块，共吸引了碧桂园、中海、保利、中南、金辉、交投等20余家房企参与竞拍。中海以13.85亿元总价竞得戴庄路东侧地块（20170902），成交楼面价13375元/平方米，溢价率114.9%，成为盐城地区史上最贵地块。
对房企而言，所幸的是，盐城一直没有大的调控政策，只有银行对第三套房不予办理贷款。眼下，盐城楼市已渐渐降温。国庆前后，盐城河东已出现两幅地块流拍，而近期成交的地块溢价率也在不断走低。比如腾达竞得河东20181801地块，溢价率仅8.6%，世茂底价成交城南20181401地块。实际上，2018年以来，盐城成交的地块，溢价率较高的在20%-30%左右，不少地块溢价率还不足1%，基本接近底价成交。
“房地产回归到供需关系上，本地很多的原住民都有自己的房子，居住需求没有那么迫切。”某房企盐城区域营销总经理说。
棚改冲动
据悉，在城南和城东，房价均价在1.2万元／平方米；城西新房集中的高新开发区，房价均价只有9000元/平方米左右。
盐城新房市场主打户型均在100平方米以上，全盐城最贵的中海天钻均价2.7万元/平方米左右，最高价超过3万元/平方米。销售人员预计，销售周期在两年左右，并表示上海、苏州、浙江都有投资者前来购买。
全国性房企进入盐城，大多数找本地房企合作。5月14日，万科集团与悦达集团签署战略合作协议，在盐城房地产市场展开全面合作。新城控股也不例外，该公司今年开始加大向三四线城市下沉的力度。2017年，新城控股正式进入泰州等苏北城市，2018年进入盐城，半年不到拿下6个项目，在盐城城西的新城悦隽时代，就是其与当地知名通银地产合作的项目。
目前，在房地产从业人员看来，盐城的房地产市场销售去化速度的放缓已是不争的事实。因此，售楼处的工作人员都寄希望于棚改户的购买力。
2017年12月26日，盐城市召开新闻发布会，通报2017年市区住房保障和棚户区（危旧房、城中村）改造工作情况，并详细介绍了《盐城市区棚户区（危旧房、城中村）改造整治三年行动方案》。方案计划至2020年底，改造住宅总户数约5万户、住宅总面积约570万平方米。
记者采访了率先进行棚改的盐城马沟镇一户居民，户主徐林（化名）家里有一套100多平方米的小别墅，去年开始拆迁。按照1000多元－2000多元/平方米的货币补偿，徐林一家最后拿到约110万元，并以2350元/平方米价格买了一套127平方米的回迁房，多出的面积按照市场价格支付。
“这些棚改拆迁户拿着"房票"，就是售楼处人员争抢的香饽饽。”一名销售人员告诉记者，有的楼盘不惜以50-100元购买一个棚改户来看房的号。“但是人家看是看，会不会下手就是另一回事了。”
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