2019年业绩披露，提出“高增长、控规模、降负债”新战略 2022年恒大销售额要破万亿

南方日报 2020-04-02 07:06

恒大一季度销售及回款对照图。

恒大项目实景图。

3月31日，恒大公布2019年度业绩。年报显示，恒大2019年营收4775.6亿元，同比增长2.4%；核心利润408.2亿元，净利润172.8亿元，资产负债率77.9%，负债率159.3%，现金余额2287.7亿元。从销售业绩来看，恒大2019年实现合约销售6011亿元，同比增长9.0%，连续10年创下新高，合约销售面积也达到5846.3万平方米，同比增长11.5%，多项指标仍然保持着行业领先的地位。

在当天举行的业绩发布会上，“新战略”成为关键词。会上，恒大对外发布了“高增长、控规模、降负债”的新战略。并提出到2022年销售额突破万亿，总负债降到4000亿元以下。“2020年对恒大来说是极其重要的一年。”恒大董事局主席许家印称，“重要”体现在发展方式的转变上，要用最大的决心、最大的力度，将负债降下来。

随着新战略的提出，恒大也进入了全新的三年“转变期”。

文/图：葛政涵

高增长三年后要做“万亿”级房企

与部分房企不再宣布销售目标，只在内部定任务不同，恒大仍披露了合约销售愿景。根据年报，恒大今年的合约销售目标为6500亿元。不过，根据恒大总裁夏海钧在业绩发布会中的说法，恒大内部的年度销售目标为8000亿元。

业绩发布会上，恒大管理层对外宣布了“高增长”的愿景——要确保每年保持均衡增长，到2022年销售额达到一万亿元。

“高增长”要如何实现？恒大在新冠肺炎疫情下的销售业绩表现，或许可以窥见端倪。

恒大年报显示，今年1—3月，恒大已实现未经审核合约销售额1465亿元，同比增长约23%，完成了全年目标的22.54%，销售回款1133亿元，同比增长约55%。一季度的销售和回款也创下了恒大的历史纪录。

“恒大这段时间的销售贡献，主要是来自于网上的平台，我们真正网上认购的套数是1万多套，现在看到的销售额已经转为签约，还有很多没有转为签约的。”夏海钧说，恒大对今年内部定下的8000亿元销售目标充满信心，线上卖房的新营销模式是重要的基础。

“通过互联网挖掘上千万最优质客户群体和最优质的销售群体来帮我们卖楼，这是我们感受最深刻的。”夏海钧认为，拥抱互联网、拥抱新经济，恒大走到了前面。随着疫情形势逐步好转，房地产行业复工复产深入推进，恒大一季度的业绩，也为其全年销售目标的实践开了个好头。

与此同时，土地储备也是销售业绩的保障之一，根据年报，恒大拥有2.93亿平方米土地储备，其中67%分布在国内一二线城市。今年可售面积达1.32亿平方米，可售货值达1.27万亿。丰富的土地储备以及充足的可售货量，也成为恒大提出“高增长”的底气，如果按照约65%的去化率来保守估算，则今年可售货值有望带来8255亿元的销售额。

控规模每年减少3千万平方米土地储备

作为龙头房企，恒大庞大的土地储备成为其进一步推进销售业绩提升的重要基础。不过进入2020年，这家房企却宣布要降低土储。根据恒大新战略中“控规模”的要求，未来3年，恒大计划严控土地储备规模，实现土储负增长，每年减少土地储备3000万平方米，到2022年，土地储备规模要降低到2亿平方米左右。

对于每年减少3000万平方米土地储备的阶段目标，许家印认为是科学合理的，合适的土地储备规模能够保证恒大的可持续发展，“恒大新增土地储备会基本保持在2018至2019年的水平，即年新增6000万平方米，同时消耗土地储备的水平大约为每年9000万平方米。”

为何要把土地储备降下来？有业内观点认为，恒大这一决定，背后的逻辑或与其降低风险的需求相关，通过控制拿地规模来实现“节流”。事实上，房企快速发展阶段通常会积极拿地迅速做大规模。但大量土地储备容易造成大量资金沉淀，这对房企的负债也会形成不利影响。房企最大的支出是土地款项，恒大通过控制拿地，将极大降低费用支出，所节约的成本亦将使负债结构得到有效改善。

“2018年至2019年，恒大销售回款每年维持在4500亿元左右，如果今年实现销售8000亿元，回款按7000亿元计算，就会增加2500亿元的销售回款。”许家印在业绩发布会现场算了笔账，如果恒大今年减少土地储备3000万平方米，就等于减少600亿元的支出，同时有息负债也会随之下降。

此外，所谓“控规模”除了减少土地投资外，恒大还严控成本，凭借统一规划、统一招标、统一配送的标准化运营模式，其营销、管理、财务费用将持续大幅降低。

控成本同样体现在多元化产业上。去年3月举行的2018年业绩会上，许家印曾说今后五年恒大不会再进入其他产业，今年业绩会中他再次重复了这一决定。同时，恒大对于新进入的新能源汽车产业也明确了控制投资规模的要求，“对于汽车的投资我们是控制在200亿元以内，计划今年不超过150亿元，明年不超过50亿元，也就是说这两年不超过250亿元。”

降负债三年后总负债降至4千亿以下

恒大的新战略，追求销售额增长和土地储备下降，这“一升一降”也就实现了负债的大幅度下降。根据恒大的规划，从今年起，总负债每年要下降1500亿元，三年下降4500亿元，到2022年底将总负债降到4000亿元以下，负债率达到行业中低水平。

近几年，高增长伴随着高负债是业内对恒大的重要印象。年报显示，截至2019年末，恒大资产负债率为77.9%，净负债率159.3%，现金余额2287.7亿元。

在先前房地产市场的高速发展时期，大举负债是房企快速提升规模的有效手段之一，但如今在“房住不炒”定位的引领下，房地产市场需要平稳发展，而行业环境也表明，如今若依然采取高负债模式，不仅容易蚕食公司的盈利能力，也会阻碍扩张。如今恒大决心降负债，便是基于市场发展趋势和自身发展需求做出的顺势之举。

恒大在2017年时就已提出由高负债、高杠杆、高周转、低成本的“三高一低”，向低负债、低杠杆、低成本、高周转的“三低一高”发展模式转型。而此次的“高增长、控规模、降负债”发展战略，也成为恒大战略转型的进一步深化。

“我们原来早期净资产负债率是430%，到了2018年底的时候，降到了150%。去年的时候，基本上净资产负债率稳定在150%左右。”夏海钧认为，根据恒大现在的发展情况，负债率还是比较高，“我们把总负债降下来，资金成本会下降，毛利率会提高。”

按照恒大的规划，“高增长”将继续提升恒大的造血能力和营收能力，“控规模”将使恒大收紧大部分业务的资本性支出，从而保证充足的现金流，并有利于进一步降低负债。“强销售”与“控土储”并行的举措，也成为“降负债”的主要路径。

“对于未来三年恒大负债率和总负债大幅度下降，我们非常有决心，非常有信心。”许家印说。

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