专家：激活农村集体建设用地要素潜能助力租购并举

珠海特区报 2020-06-04 05:18

据新华社北京5月29日电今年政府工作报告提出，推进要素市场化配置改革；激活各类要素潜能。对此，专家认为，后期“农地入市”相关指导文件有望加速出台。对于存量较大的农村集体建设用地，可抓住要素激活契机，优化城乡存量建设用地配置，助力租购并举住房制度建设。同时，应注重构建各方利益平衡机制，确保农民利益不受侵害。

此前发布的《中共中央国务院关于构建更加完善的要素市场化配置体制机制的意见》指出，加快修改完善土地管理法实施条例，完善相关配套制度，制定出台农村集体经营性建设用地入市指导意见。

全国人大代表、民进中央常委、清华大学社会科学学院学术委员会副主任蔡继明认为，意见把推进土地要素市场化配置放在了劳动、资本、技术、数据等要素之首，并进一步强调要建立健全城乡统一的建设用地市场，凸显土地市场在整个社会主义市场经济体制建设中的重要地位。他提出，目前农村常住人口不足城镇常住人口的三分之二，但农村存量集体建设用地约19万平方公里，相当于城镇建设用地两倍以上，其中70%以上是宅基地，相当一部分处在闲置或粗放低效使用状态，当务之急是加快土地资源配置市场化步伐，放宽“农地入市”的限制，有利于增加城市居住建设用地的有效供给，优化城乡存量建设用地配置，促进城乡融合发展。

2017年8月，为增加租赁住房供应，建立健全房地产市场平稳健康发展长效机制，原国土资源部会同住房和城乡建设部，在北京、上海、沈阳等13个城市陆续开展利用集体建设用地建设租赁住房试点，此后随着福州、南昌等城市的加入，试点增至18个。截至目前，部分城市已取得良好的社会效应。

以北京为例，早在2011年就探索开展在朝阳区平房乡、海淀区唐家岭、昌平区北七家镇等5个集体建设用地地块进行租赁住房项目试点。

2017年11月，原北京市规划国土委、市住建委联合印发《关于进一步加强利用集体土地建设租赁住房工作的有关意见》，确定于2017年至2021年的5年内供应1000公顷集体土地，用于建设集体租赁住房，平均每年供地约200公顷。

北京市住房和城乡建设委员会网站显示，开工项目参与方既有经济实力较强的乡镇、村集体经济组织，也有首创集团等市属国有企业，以及万科等民营与专业住房租赁企业。房源户型包括成套住宅、公寓、职工宿舍等多种类型。

据记者了解，北京市主管部门发挥牵头协调作用，引导社会各方参与，目前已探索出多种建设模式：一是由乡镇、村集体经济组织自行投资建设；二是集体经济组织以土地使用权作价入股、联营方式与国有企业合作建设；三是集体经济组织以项目经营权出租的方式与社会资本合作开发。

据了解，在相关项目中，北京万科参与了6个集体土地租赁住房项目，总投资额约90亿元，总建筑面积75万平方米，可形成供给总计21498间租赁住房。

在提升居住品质方面，北京提出优先在产业比较完备、居住配套相对不足的区域布局集体土地租赁住房，并配置必要的教育、医疗等公共服务设施。此外，政府充分发挥市场机构专业化运营优势，提升居住品质。

作为北京首个开工的集体土地租赁住房项目，万科泊寓成寿寺项目将于今年年中入住。该项目致力搭建人群高度集约和配套设施完善的新型共享复合社区，满足“租住体验升级”的需求，生活设施配套包括餐饮、便利店、生鲜超市、科技类店铺以及相关共享生活空间。

中国社会科学院生态文明研究智库研究员宋迎昌认为，激活农村集体建设用地建设租赁住房有助于租购并举住房制度的完善，对于促进农村集体经济组织发展也是一种有益的探索，部分城市先行先试已初步实现政府、村集体、农民和租户家庭的共建共赢共享。后期“农地入市”相关指导文件有望加速出台。

不过专家也指出，集体建设用地关系农民切身利益，相关探索应规范有序，将农民的合法权益放在突出位置。宋迎昌认为，需建立公平合理的集体经营性建设用地入市增值收益分配制度，构建各方利益平衡机制。

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