暨南大学经济与社会研究院副院长张思思：多维度护航房企健康发展

2019年的房地产行业内外部环境复杂多变。国家在“房住不炒”和“不把房地产作为短期刺激经济手段”的政策总基调下，始终未放松对市场的调控力度。各地方通过因城施策，科学有效地引导行业实现平稳健康发展。

“HFI-60指数创立的初心是要以多维度的企业体检报告来为房地产行业的健康发展保驾护航。”近日，HFI-60指数独家学术支持团队负责人、暨南大学经济与社会研究院副院长张思思博士在接受南方日报记者采访时坦言，2020年整个行业面临的挑战和机遇同在，建议房企加快转型脚步，以更好的专业能力服务当下社会民生需求。

南方日报：从HFI-60全年指数如何看出2019年我国房地产经济的晴雨状况？数据处理和技术上如何把控？

张思思：HFI-60指数是目前第一个围绕粤港澳大湾区发展而设计的房企健康指数产品，榜单纳入了粤港澳大湾区60家具有代表性的房地产企业作为监测样本，能够较全面地反映粤港澳大湾区房地产经济的发展概貌。

在监测指标上，我们综合考察和评估企业的财务数据、舆情分析和社会责任等方面，构建监测房企健康发展状况的量化综合评估指标体系。HFI-60指数只认可和接受上市房企的半年和全年财务公告数据。

事实上，客观可靠的数据已经包含了企业发展现状的信息，我们的工作就是让数据自己说话，减少人为主观因素干扰。在指数构建的技术方法上，我们采用主成分分析法，提取出每个指标贡献较多的成分因子，以此得到指标的权重。相比于主观赋值法，该方法得到的结果更加客观。我们通过综合评价体系给样本企业打分，考察房企的健康发展状况，从而分析粤港澳大湾区房地产业的发展状况。

南方日报：根据2019年HFI-60指数，您对60家房企的健康发展状况有何看法？

张思思：判断企业的健康发展状况，需要从多方面、多角度分析，财务健康方面包括企业规模、盈利质量、现金流状况、偿债能力等；公共关系方面包括消费者权益保障、合规合法经营等；社会责任方面包括参与公益事业、社区规范治理等。

所以，HFI-60指数榜单的排名不是单纯考虑资产规模和扩张速度。根据本次监测结果，我们发现一些房企虽然资产规模较小，但在资产管理、现金流管理、履行社会责任等方面表现突出，所以总健康指数得分较高，他们未来的表现值得关注。而一些大型房企会因为其负债情况和现金流状况表现一般，其总健康指数得分相对不高。

南方日报：高负债依然是企业面临的核心问题。面对疫情冲击，企业应该如何守好底盘、抗御风险？

张思思：资管新规和房住不炒调控周期开启后，房企的融资端和销售端都面临较大压力。叠加今年疫情对购房需求造成一定冲击，房企销售回款速度明显下降。

净负债率可以反映上市房企的负债情况，我们对该指标进行了监测。总体而言，2019年60家样本房企平均净负债率达到113.31%，其中有5家房企超过200%，可以看出房企总体负债情况比较严峻。可能未来我们会看到一些中小房企进入破产申请或重组，项目并购数目也会增加，房地产行业进一步分化。

在资金收紧的背景下，房企存货周转、现金流管理、成本把控等能力显得尤为重要。房企需要开源节流，一方面注重现有存货的管理和销售，尽快回笼资金；另一方面在融资、开发和销售等环节上做好成本管控，符合条件的房企可以通过上市、房地产信托等多途径融资促进企业健康发展。同时也需要我国金融体系支持房企的可持续发展，例如对过往信用记录良好、暂时资金周转困难的房企的贷款予以展期。

南方日报：当前我国城市发展已经进入城市群和都市圈时代，今年政府工作报告亦有明显指向，未来房地产企业应该如何抓住机遇实现平稳健康发展？

张思思：一线城市土地开发空间逐渐减少，居民家庭增加杠杆的幅度也有限，参考其他国家都市圈和房地产业的发展规律，我国房企需要逐渐实现生活服务、产业引导、城市运营的战略转型，这能够给房企带来更稳定和长期的现金流入，也更好地服务当下的社会民生需求。

同时，政府工作报告中提到深入推进城镇保障房建设，这需要政府、开发商和金融机构多方合作，可以试点探索PPP、BOT等融资模式建设保障性住房。

最后，此次疫情也凸显了“宜居城市”的重要性，房企可以围绕居民需求，做好服务商角色，例如提升社区物业管理服务水平，完善配套生活保障设施，为居民提供附加值服务。

南方日报记者冯善书通讯员谢慧如

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