没有房产证也有“居住权” ？房屋产权到期后怎么办？ 解读《民法典》置业新亮点
今年5月28日，十三届全国人大三次会议表决通过了《中华人民共和国民法典》（下称《民法典》），并将于2021年1月1日起施行。其中，《民法典》中一些与房屋税费、债务、继承有关的内容受到不少市民的热议和关注。为此，记者日前也就《民法典》中一些与大家日常生活息息相关的话题，并综合一些法律人士的专业分析，给大家解答热点问题。
记者 梁展宏
热点问题一：房屋产权到期后归谁？
○解答：自动续期+费用待定
通常情况下，房产是大多数家庭资产中占比最高的一部分，而且大部分住宅的土地使用权都为70年期限。那么，70年后房子归谁？这是一个很多人都关心的问题，多年来有关争议也比较多。对此，本次《民法典》也给出了官方答案：自动续期。
也就是说，即便是70年产权到期，业主或继承人什么也不需要做，房子就会自动续期，产权依旧不变。其中，所谓的“住宅建设用地续期依照法律、行政法规的规定”，指的就是住宅按照现行的《房地产管理法》和《物权法》规定，该续多少续多少。
不过，虽然《民法典》对非住宅用地也明确“依照法律规定处理”，但记者留意到，目前还没有相关法律规定支持非住宅用地自动续期。
至于续期是否会产生费用等，彼时按照法律条款执行即可。记者查询相关报道发现，早在2016年，浙江省就有一批20年产权住宅土地使用权到期，缴费费用达到了房产价格的1/3。而土地使用权还有多久，这个不是从买家房子拿到手那天算，而是要从开发商拿地开始计算。
热点问题二：新增的“居住权”何解？
○解答：没有房产证，也可享有“居住权”
除了明确产权外，本次《民法典》还新增了“居住权”这一新型用益物权，明确居住权原则上无偿设立，居住权人有权按照合同约定或者遗嘱，经登记占有、使用他人的住宅，以满足其稳定的生活居住需要。记者从广东保信律师事务所了解到，这里的“居住权”，主要是为了保障公租房使用者、以房养老的老人以及其他订立了居住权合同的相关人士的权益。
同时，《民法典》中还规定，设立居住权的住宅不得出租。
举个例子，若房屋业主给第三方（如保姆或亲戚）设立“居住权”，那么业主去世后，即便房子为子女所继承，但保姆或亲戚仍享有居住权。如果业主给予的“居住权”是终生的，那么“居住权”受益人可以住到自己去世为止。即便物业产权继承人拿到了不动产证，也没有权利让前者离开，也不得再次用于出租。当然，“居住权”受益人只能居住在房屋内，没有资格进行转让买卖，受益人子女也无法获得继承权。另外，就大家日常生活中的房屋租赁，业主一般是不会跟租户签订居住权合同的。因此，如果房东想要终止租赁合同的话，租赁双方只需按租赁合同办事即可。
热点问题三：多种情况购买的“婚房”属于谁？
○解答：婚房在红本上的名字不同，法律后果大不一样
房屋作为一种大宗商品，其出资方构成往往比较多元化，房产证上写谁的名字也就会产生多种情况。对此，广东华誉品智律师事务所律师郭嗣彦表示，结合购房时间、购房资金来源等情况，房产登记姓名的不同，将产生不同的法律后果。记者也针对法律人士的意见，对日常生活中的常见情况进行了归类：
一、写“准夫妻”二人的名字。采用这种方案，即房屋将被认定为夫妻的共有财产，贷款也认定是夫妻的共同债务。如无“借条”等其他证据，父母的出资也将被认定为赠与夫妻两人，归双方共有，若出现离异，父母也无权索回出资钱款。
但如果购房后“准夫妻”分手，那么“准婚房”仍将认定为双方共有财产，贷款也是为双方的共同债务。但对于父母的出资，如果有相应证据显示父母出资是基于“准夫妻”双方结婚的目的，法院也会认定这部分出资是一种附加条件的赠与，而条件就是双方结婚。但如果双方没有结婚，父母就有权索回出资款项。
二、写父母的名字。房产证上写父母的名字，那么房屋将被认定为父母的财产，贷款也认定为父母的债务，相应的增值或贬值也由父母享有或承担。但如果结婚后夫妻双方用婚后的收入还贷的，若双方离婚，一方虽无法主张房屋，但对于已支付的贷款本息可主张为向父母的借贷，并要求父母返还并平均分割。
三、只写男方或女方的名字。一方或另一方的父母出资，仅仅登记在该方子女的名下，根据新《婚姻法》的规定，这属于该方子女的婚前个人财产，结婚后也不会自动转化为夫妻共同财产。
四、写双方父母和“准夫妻”的名字。若采用这种方案，房屋将认定是“准夫妻”和双方父母的共有财产，贷款也认定为其共有债务，相应的增值或贬值也由这些人共同享有或承担。如果婚后仅用夫妻双方的婚后收入还贷的，双方离婚，对于已支付的贷款本息可主张为夫妻共同财产，双方父母则无权享有该部分财产。
五、写未婚男/女方及其父母的名字。房产证上如果登记是男/女方及其父母的名字，那么房屋将认定为他们的共有财产，贷款也认定为他们的共有债务，相应的增值或贬值由他们共同享有或承担。根据新的《婚姻法》，这部分财产并不因结婚而产生共有的结果。
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