商业地产这半年很受伤：租金骤减20% 空铺率进一步恶化

原标题：租金骤减20% 商业地产这半年很受伤

时代周报记者 胡天祥 发自广州

商业地产半年报出炉，疫情带来的客流枯竭以及真金白银的减免租金措施，各大商业地产运营商的收入出现不同程度下滑。

7月3日，中国指数研究院发布调研报告显示，2020年上半年，中国主要商业街商铺和重点商圈（购物中心）商铺租金水平整体下跌。

其中，由全国重点城市100条商业街商铺为样本标的，构成的百大商业街商铺平均租金为每天25.1元/平方米，环比下跌2.41%；由100个典型购物中心商铺为样本标的，构成的百大购物中心商铺平均租金为每天26.8元/平方米，环比下跌1.09%。

租金下滑的背后，在于实体商业客流受疫情影响严重，空铺率进一步恶化。

来自赢商网的统计数据显示，2―4月，全国典型购物中心的客流仅为去年客流均值的36%，全国典型购物中心平均空置率（空铺面积/总铺位面积）为21.10%，超过行业公认的空铺率警戒线20%。

“可以肯定的是，一些非连锁且经营实力不强的租户，在这轮疫情中会被直接淘汰。比例之大、影响之深，确实比较少见。”7月1日，某千亿元营收房企商业地产集团高管告诉时代周报记者，经过估算，这部分租户占公司整体业务的15%左右。

7月2日，一家零售地产咨询公司总监告诉时代周报记者，受疫情影响，零售业被迫按下暂停键。

“最差的时候是在2―3月，尤其对于服饰零售商而言，众多消费者将消费活动转移至线上，实体服饰店营收承压，部分小型零售商迫于现金流压力而选择关店。”上述总监续称。

租金收入下滑

来自克而瑞研究报告显示，2020年上半年，TOP20内房企总租金收入同比下滑了20%。

其中，保利发展2019年上半年（下称上期）运营收入为48.5亿元，2020年上半年（下称本期）下滑至28.7亿元；富力上期收入为45亿元，本期为33.3亿元；华润置地上期收入为57亿元，本期为48.3亿元。

外资房企方面，嘉里建设上期运营收入为28.9亿元，本期为21.3亿元；新鸿基上期收入为22.9亿元，本期为16.5亿元；恒隆地产上期收入为21亿元，本期为16.9亿元。

运营收入整体走低的同时，内房企和外资房企入榜门槛也随之下降。

根据克而瑞数据显示，2019年上半年内房企和外资房企运营收入TOP10入榜门槛分别为20.3亿元和6.8亿元，2020年上半年分别降为19.4亿元和4.3亿元；2019年上半年内房企TOP20入榜门槛为12.3亿元，2020年上半年降至10.7亿元。

近日，保利商业总经理方长斌对媒体坦言，基于疫情防控需要，公司开业计划也受到影响，各地的项目工程进度有所滞后，目前基本上是计划集中到第四季度开业。

“今年影响比较大的是收入这块，公司前4个月同比下滑70%左右，基本上是行业的一个均值。”方长斌说。

上述商业地产集团高管也告诉时代周报记者，对各大商业地产运营商而言，疫情带来的最直接影响就是导致现金流承压。

“之前我们团队还做过一次评估，如果疫情6月底结束，对公司当年NOI（营运净收入）指标的完成会有20%―30%的降幅。”该高管续称。

鉴于国外疫情仍不明朗，克而瑞建议，房企运营商在积极拓展的同时仍需谨慎，不要刻意追求租金及规模，良好的出租率及销售额才是实现租金增长的有效保障。

7月5日，一位地产行业分析师告诉时代周报记者，受惠于十一长假的驱动，预计第四季度商业地产市场会出现积极向好的局面。

房企希望REITs尽快落地

2020年上半年，一些房企通过资产证券化进行了融资。

资料显示，今年3月，世茂8.4亿元抗疫资产专项计划ABS获上交所反馈；4月，中海商管1号及2号资产ABS接连获深交所通过，2笔总规模将达约67亿元；此后6月，新城、美的、建业、融信、富力等房企也先后传出了资产证券化的消息。

克而瑞指出，通过资本证券化，可以提前释放企业旗下投资物业的商业价值，这不仅有利于提前渡过疫情关键期，还能提速发展，提前实现商业目标。

国内资产证券化不断取得新突破，也让业内看到了REITs（房地产信托投资基金）落地的曙光。

作为一种较为稳健的投资工具，REITs的收入来自于不动产资产产生的租金，且分红稳定。

不同的是，国际意义上的REITs在性质上等同于基金，绝大多数属于公募。

而当前国内发行的主要是类REITs产品，基本为私募非上市公开交易，流动性较差且门槛高，呈现债券性质。

上述商业地产集团高管告诉时代周报记者，REITs一旦落地，公司就可以把持有的商业物业打包发行，公开向社会公众募集资金，融资渠道拓宽之后，企业的融资成本也会随之大幅降低。

“REITs落地前，中国的商业地产大都依靠借钱融资的模式发展。在融资过程中，需要通过商场开业以后获取的经营性现金流，来覆盖融资成本，说白了就是借债。既然是借债就要还利息，利息成本在当下非常高。另外，商业地产目前的融资渠道非常单一，要么是银行借贷，要么通过明股实债，这在一定程度上限制了企业的发展。”该人士称。

今年4月30日，中国证监会、国家发改委联合发布了《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》，这份通知标志着境内基础设施领域公募REITs试点正式起步。

克而瑞指出，此次公募REITs仅限于基础设施领域，但此次公募REITs的试点，无疑是我国不动产金融领域的一次大跨步，未来能否延展到写字楼、购物中心等传统商业地产以及住房租赁领域，完全值得期待。

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