一大波千亿房企正在路上 业内：可持续稳健发展才是最佳之选
□本版文、图 信息时报记者 罗莎琳
百强房企销售业绩自2月份跌入谷底，3月迅速反弹拉升，4月增长同比转正后，房企在7月的销售力度并没有松懈。据悉，上半年已有13家房企销售额超千亿，在疫情影响下比2019年同期还多出1家，预计在下半年加速去化回款的节奏下，全年千亿房企总数能进一步增加。有业内人士认为，在行业见顶信号明显，业内竞争进一步加剧，各梯队分化、集中度持续升高的当下，千亿房企在融资、拿地等资源的获取上优势更加明显，因此持续抢占市场份额，追逐千亿规模也成为房企的共同诉求。
大13家房企上半年销售超千亿
千亿房企阵容逐步壮大，2020年将突破35家。
据克而瑞统计，截至2020年6月，已有13家房企销售额超千亿，在疫情影响下比2019年同期还多出1家，预计在下半年加速去化回款的节奏下，全年千亿房企总数能进一步增加。
自2010年千亿房企阵营迎来第一员万科，到2019年千亿房企队伍已壮大至35家，碧桂园、恒大、万科3家房企的合约销售更是超出了6000亿元。从它们首次突破千亿的时间来看并非连续增加，在2011、2014和2015年没有新晋千亿房企，出现了断层。但随着竞争和分化的加剧，头部房企表现渐入佳境，2016年开始连续两年均新增了5家千亿房企，2018年更是增加了13家千亿房企。相比之下，2019年新晋千亿房企数量“腰斩”，但在行业规模见顶的背景下，仍有6家房企进入千亿行列，延续了2017年的节奏。
稳7家房企连续5年占据前十
从目前来看，各梯队名单已逐步成型，30强房企阵营最稳固。2015年至2019年，碧桂园、万科、恒大等7家房企已连续5年占据榜单前十。对比2018年和2019年百强房企，仅有11家不同，这比2016年的变动减少了近半。
自2016年销售面积同比增速达到峰值22.5%以来，已经连续3年下滑，行业规模探顶，房企发展空间不断压缩。至2019年，随着“房住不炒”的政策持续贯彻，全国商品房销售面积增速只实现了0.1%的增长。在“稳”字当头的大方向下，趋缓的规模增长意味着行业天花板已经显现，因此房企发展空间收缩，扩容压力变大。此外，各梯队房企名单逐步成型，预计随着市场进一步发展，行业结构将更加稳定。
从梯队阵营来看，2019年TOP30房企阵营最为稳固，同比变动率仅为6.7%，即使内部竞争激烈、你追我赶，但对外形成了一道难以突破的天然屏障。同时，覆盖了2019年全部千亿房企的TOP40队伍排名同比变动率也不大，这从另一个角度说明了超千亿销售额的房企能够较为安全地维持40强的行业地位。
前龙头房企注重保持领先地位
从2010年万科销售规模达千亿元以来，2019年末达到千亿的房企共有35家，其中2010~2017年实现千亿的房企有16家，2018年和2019年达到千亿的房企共有19家，虽说更多房企比之前更加注重发展质量，但对于接近千亿的房企来说，进入千亿行列仍为重要目标之一。
从房企实现千亿的增速来看，2017年及以前进入千亿行列的房企，在实现千亿前的复合增长率总体高于实现千亿后两年的复合增长率，16家房企在达到千亿前两年的平均复合增长率高达43%，达千亿后两年的复合增长率则为33%。2018年达到千亿的房企，达千亿当年的同比增速也都高于达千亿后一年的增长率。2019年新增千亿房企的当年平均增长率为28%，高于TOP100的行业平均增长率6.5%。可以说，房企在冲刺千亿的前一两年普遍执行高速扩张的方式促规模，达到较高的规模后开始寻求更稳定的增长保持行业地位是一个趋势。
虽然大部分房企是在达千亿前一两年甚至当年才开始发力，但万科、保利、中海、恒大和碧桂园，在达到千亿前提前3年开始提高业绩增速。此外，绿地、恒大、华润、融创和世茂这5家房企达千亿后两年的复合增长率仍高于前两年，保持高速增长主要是由于其战略目标并非只是千亿，而是保持行业地位，或者进入行业前十的位置，因此多年保持高速增长。
景7家房企今年有望冲击千亿
根据克而瑞发布的《2020年上半年中国房地产企业销售TOP200排行榜》对新晋千亿房企的预测，今年龙光集团、新力地产、禹洲集团、中骏集团、卓越集团、建发房产以及合景泰富均有望冲击千亿规模。
易居企业集团CEO丁祖昱表示，预测的依据主要有三个：第一是通过假设房企上下半年企业销售金额相同来判断全年可能冲击千亿的房企；第二是假设企业全年的业绩增速与上半年销售增速相同，来判断全年能否冲击千亿；第三是根据企业业绩会上披露的全年可售货值数据，按照60%的去化率推算企业全年业绩能否突破千亿。
虽然千亿规模是多数房企的诉求，且千亿已经成为了“天然护城河”，但是在千亿阵营内，竞争依然激烈。从数据可以发现，达千亿后企业排名增速放缓，排名下降的房企数量增多。行业地位方面，由于2010年达千亿房企和2019年达千亿房企本身并不在一个量级，这里为了统一用企业千亿前后的排名变化情况来考察其行业地位的变化。其中29家在2019年前达到千亿的房企中，达到千亿当年有5家行业排名下降，而在达到千亿后一年有8家房企行业排名下降。在2019年达到千亿的房企中，达千亿当年只有1家行业排名下降，而2020年上半年有3家排名较2019年末下降。丁祖昱表示，从行业排名也可以看出，企业大多在冲刺千亿时销售扩张步伐更大，而跻身千亿后只要稍有松懈排名就会面临挑战。千亿是保证领先的首要目标，但如何在实现千亿后保持地位的稳固，房企还需要做更长期的布局和考量。
醒可持续稳健发展才是安全选择
值的注意的是，有房企在冲击规模的航向中，掌舵人正在调转船头。在2019年度业绩报告会上，万科总裁祝九胜也表示：“我们4年前对自己内部的要求就不是要重视单纯的销售规模，我们更强调、更重视的是质量。我们找了一个指标回款率、回款水平，要做到应收尽收，能回的尽快回，改善优化现金流的情况。”
易居研究院总监严跃进表示，从全国房企来看，前几年大都注重规模化与高周转，但在高周转助力企业规模极大提升背后，其实也暴露了很多问题。而对于黑天鹅后的房地产市场，多年前万科提出的“活下去”成为最真实的存在。或许，在传统的促销售、抓回款的生长周期之下，除去各梯队房企的规模效应，保卫现金流、提高利润率、重视盈利指标亦将成为房企新的博弈点。
合硕机构首席分析师郭毅也认为，从宏观层面来看，“房住不炒”的理念以及住建部“三稳”的提出，都意味着未来相当长一段时间内，房地产行业不再具备高收益、高利润的条件，所以对于房企来说，相对稳健的发展策略才是可持续的常态，也是一种相对安全的选择。
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