以实体工业项目盘活低效闲置工业用地 昔日高污染化工厂变身明日产业地标 高新区这块“宝地”重获“新生”
江门高新技术开发区内，城市景观中轴之上，高新区40号地，是一块“黄金宝地”。
路过此地的市民会惊讶地发现，短短一年内，曾经的高污染化工厂已消失无踪，平整的土地即将“苏醒”。眼下，逾10亿元的实体工业项目——贝尔斯顿智能科技总部项目正式落地，近70米高的厂房将拔地而起，集产品研发、生产、销售中心和电商销售总部于一体。
昔日的高污染、低能效化工厂变身明日的产业地标，这条低效闲置工业用地的盘活之路，高新区（江海区）仅用一年多时间就走通了，并且打造成为样板，一时“沉寂”的地块正在发生蝶变。
文/李雨溪张叶青周书燕陈静雯
效益归“零”，如何“再造”？
股权转让助地块重获“新生”
占地10.8公顷的贝尔斯顿项目地块，原是江门丰华精细化有限公司于1997年拿下的地块，经数次变更成为亚什兰地块，停产前主要用于生产羧甲基纤维素等食品添加剂，“化工企业污染高、技术含量低、附加值低，10.8公顷土地年产值不足2亿元，无法满足现阶段辖区对工业项目"两少两高"（用地少、排放少、亩产税收高、技术含量高）的要求，加快工业转型、提质增效势在必行。”江海区发展和改革局局长熊伟光说。
与此同时，从中央到省市，对中心城区危险化学品生产企业搬迁、关闭退出已有明确指引，江门市主城区化工、玻璃等企业关停搬迁改造方案也为40号地块盘活提供绝佳机遇。
2018年，盘活亚什兰在内的一批低效闲置工业用地被列入《高新区（江海区）振兴实体经济三年行动计划（2018—2020年）》，该区发改、经促、自然资源等部门立即对亚什兰运营状况开展摸查，“我们发现，因行业不景气，企业已亏损严重，如能及时止损，于企于民是双赢结局。”江海区经济促进局局长黄伟雄说，该区主要领导当即牵头与企业达成关停搬迁共识；2019年1月企业提交关停报告，同年3月各部门协助企业完成危险品处置、员工安置，企业关停，效益归“零”。下一步的盘活，成为项目提质增效成败的关键。
亚什兰关停之时，该区专责领导工作小组已成立，盘活工作被区委列入全年九大重点工作之一，一把手亲自抓，“贯彻落实市委提出的"有效盘活市内低效建设用地，抢占发展先机"，让地块早出效益是我们的目标。”黄伟雄说，该区第一时间利用亚什兰和全球性商业地产服务投资公司世邦魏理仕广发“英雄帖”，瞄准世界500强和高端产业进行招商，很快便收到企业投来的“橄榄枝”。
反复权衡之间，本土企业江门市贝尔斯顿电器有限公司进入了工作组视线，“这不就是我们要找的项目吗？”工作组成员周羚说，“乘电商零售爆发性增长的东风，贝尔斯顿及旗下各品牌订单、销售量均大幅增长，电商部门销售额亦屡创新高，企业正四处物色地块，准备增资扩产，亚什兰与其仅一墙之隔，天时地利兼具。”
今年5月，虽受疫情影响，该区发改、经促、自然资源、市场监管以及税务部门通过视频连线约见亚什兰亚太区运营总监和世邦魏理仕项目负责人，指导推进项目双方磋商合作，最终经多方反复协商，贝尔斯顿以股权转让方式收购亚什兰公司全部资产，40号地重获“新生”。
如何高标准盘活？
建设大型产品研发生产基地，聚焦电商新业态
地块如何盘活？政企形成共识：要做低效闲置工业用地盘活的样本，打造转型“标杆”，绝不是简单的盖几栋厂房，必须以高标准推动产业高质量发展。
据江门市贝尔斯顿电器有限公司董事长周劲松介绍，贝尔斯顿智能科技总部项目总投资超10亿元，建筑面积约32万平方米，项目建成后将成为华南地区最大、全国前三的智能按摩产品研发生产基地，项目全面投产后预计年总产值将达到35亿元，可提供1万多个就业机会。项目将建研发中心大楼，还将引进先进的EMS精工云智能生产管理系统，建立现代化智能立体仓储系统。
厂房设计也是一大亮点。据该项目外观设计师黄崇孟介绍，以近70米高的总部大楼为例，现代感弧形平面布局下营造专属园区绿化广场，完美融入周边环境；立面上，设计韵律变化型建筑表皮，采用不同质感的玻璃幕墙，斜切衔接，错位搭接，加强立面虚实效果，展现形象魅力，展现发展前景，营造多层次丰富的感官享受。
周劲松还透露，项目聚焦电商新业态，将整合目前公司分散在广州、深圳、佛山、杭州等地的多个电商平台资源，建设整幢集直播、跨境、社群、网购等形式于一体的电商中心，为人才培养、项目孵化、产品保障提供一条龙服务，并吸引全国电子商务高端运营人才积聚，带动区域电子商务产业的发展。
“不仅如此，贝尔斯顿项目一经投产，其专设的电商销售公司百斯丹顿也将同步落户，每年销售额有望上亿元，进一步拉动辖区消费质量提升。”工作组成员谢嘉声补充说。
如何从打造样本到形成机制？
政企联动、以商引商是关键
近年来，“以亩产论英雄”的高新区（江海区）不断向土地要效益，贝尔斯顿项目的进驻，让该地块从化工厂时期的容积率0.4，跃升至如今的3.0，年产值从2亿元到35亿元，用“一飞冲天”形容也不为过。此外，从企业重组到规划审批、开工，仅用时4个月。
率先尝试“吃螃蟹”，以实体工业项目盘活低效闲置工业用地，在此之前并无先例可循，高新区（江海区）各部门在打造样板的同时，也逐步总结经验，形成相关机制。
“这其中政企联动、以商引商是关键，也是各部门联合探索出的好经验、好做法。”据黄伟雄介绍，在引进贝尔斯顿项目的过程中，依靠政府或企业一方都难如此迅速实现盘活，必须充分利用企业的行业影响力与政府的服务、沟通、搭桥作用，实现双赢。
盘活中，高新区（江海区）制定准入政策，例如在本项目的股权交易之前，入驻项目必须符合政府设定的低污染低排放，容积率达2.0以上，产业符合区域三大战略性新兴产业方向等标准。
“针对不同的项目，要灵活施策。”黄伟雄说，或引入优质项目进行股权转让，或通过产权分割招引优质项目、或引入合作伙伴开发高端工业地产都是可行的，要根据地块特质、不同企业需求来决定，真正做到“一企一策”。
今年，高新区（江海区）在盘活低效闲置厂房、用地上已多有探索，取得亮眼成绩。截至目前，该区共盘活12家企业低效闲置厂房合计16.5万平方米，完成年度目标任务率825%，盘活13家企业低效用地共28.8公顷，完成率123.5%，大幅超额完成任务。
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