快讯｜违反排他协议引入麦当劳 必胜客指责合肥银泰城违约
财经网产经讯 11月23日，财经网产经由天眼查获悉，上海必胜客有限公司与合肥银泰城因后者“违反”排他协议引入麦当劳引发房屋租赁合同纠纷一案已宣判。法院认为银泰城引进麦当劳餐厅并已开业经营的行为，已经违反约定，应当承担违约责任。
根据合肥市蜀山区人民法院判决书，必胜客方面表示，2001年7月21日，原告与安徽银泰商业有限责任公司签订《租赁合同》一份，约定安徽银泰公司将位于中国安徽省合肥市总计使用面积为407平米的房产出租给必胜客公司使用，用于开设必胜客餐厅，租赁期限自2014年6月1日至2029年5月31日；其中合同6,13条约定，除非安徽银泰公司与必胜客公司预先协商同意，否则在此合同期内，不论有否收取报酬，均不可在房产所在物业内（含己出租给第三方经营的物业）出现包括麦当劳在内的与必胜客公司相竞争的餐厅，否则在安徽银泰公司纠正违约行为前，每年的违约金应按必胜客前一年的年营业额的30%计算。
2018年6月25日，必胜客公司了解到：银泰城公司在未与必胜客公司预先协商一致的情况下，在合肥银泰城购物中心1号门内位置违约引进麦当劳餐厅，而该餐厅目前处于装修状态。为此，必胜客公司于2018年6月29日向银泰城公司正式发函，明确提醒银泰城公司己经违反了《租赁合同》第6,13条的约定，并要求银泰城公司立即纠正违约行为。
被告银泰方面则表示，.《租赁合同》6.13条排他条款的内容已作出变更，不应适用于本案。《租赁合同》系双方于2014年12月份签订，在合同履行过程中，被告一直按照约定履行义务。为进一步加强合作，促进共同发展，原告的全资母公司百胜（中国）投资有限公司与原告同一控制下企业浙江银泰百货有限公司于2017年12月1日签署一份《银泰商业集团与中国百胜策略联盟框架协议》，在该协议第三条排他及营业保护中明确约定：“当甲方商业建筑面积大于5万平方米（含5万平方米）时，不适用排他及营业保护”，该协议签订时间在后，已对《租赁合同》6.13条内容进行了调整。协议另明确载明该条适用于百胜（中国）投资有限公司或其子公司、控股公司、参股公司。本案中原告作为百胜（中国）投资有限公司的全资子公司，均应受《框架协议》的约束。合肥银泰城商业建筑面积为80852平方米，符合《框架协议》约定的商业建筑面积大于5万平方米不适用排他及营业保护的约定。原告无视《框架协议》的约定，仍依据已被变更的排他条款主张权利，不应得到支持。
其还认为，必胜客与麦当劳不属于同一品类，不构成竞争性餐厅，排他条款将“麦当劳”品牌列为竞争类餐厅有违双方合同目的及原告的真实意思表示。第一，麦当劳同必胜客不构成竞争关系，麦当劳餐厅的开立并未对原告经营造成不利影响。二者虽均从事餐饮服务，但从两家餐厅的经营内容明显看出：（1）产品结构不同：必胜客主营产品为披萨，麦当劳主营产品为汉堡；（2）消费层次不同：麦当劳人均消费约为35元，必胜客人均消费约为80元，消费水平不在同一层次；（3）目标群体不同：必胜客偏向于有一定消费能力的成年人群体，麦当劳吸引更多家长带孩子消费；（4）餐饮种类不同：必胜客偏向于正餐，麦当劳的更倾向于大众认知的洋快餐，速食产品。因此无论从消费的任何要素来看，两家餐厅均不构成竞争餐厅，反而存在互补关系。从商业角度分析，这种差异化的经营，对整个银泰城商场经营带来聚集效应及规模效应，能够达到1+1>2的联动效应。因此，本案麦当劳餐厅的开立并未对原告经营造成不利影响，未给被告造成损失。
法院最终认为，原、被告之间签订的《租赁合同》已查明内容系各方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，各方均应全面履行约定义务。双方约定被告在合同期内不可在房产所在物业内出现与原告相竞争的餐厅，合同有效期内被告也不得通过转让全部或部分物业的产权或者任何其他方式使第三方得在房产所在物业内经营该条所约定类型餐厅包括麦当劳的所有业态，被告于2018年6月引进麦当劳餐厅并于8月16日开业经营，已经违反该约定，应当承担违约责任。
双方对《租赁合同》中约定的“出现竞争性餐厅”的理解出现分歧，因其他竞争性餐厅在营业后才可能会对原告餐厅的经营产生实质影响，被告关于不应计算其引进的麦当劳餐厅开始营业前的违约金抗辩具有合理性，本院予以采纳。综上，被告违反了双方《租赁合同》第6条第13款约定，应当承担违约责任，但原告要求被告给付2018年6月1日至2018年7月31日的违约金335865.28元，无合同依据，本院不予支持。此后的违约金，原告可再行主张。
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