评论丨房地产贷款集中度管理对市场影响深远
尹中立（荣盛发展首席经济学家，中国社会科学院房地产金融研究中心主任）
齐心（荣盛发展研究院研究员）
2020年最后一天，中国人民银行、中国银行保险监督管理委员会发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》。这是继去年8月份监管部门对房地产开发企业出台监管指标之后对房地产行业采取的又一重要措施，将对房地产产生深远影响。
对房地产金融设置“两条红线”
《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》（简称“《通知》”）要求在我国境内设立的中资法人银行业金融机构，其房地产贷款余额占比及个人住房贷款余额占比应满足管理要求，即不得高于人民银行、银保监会确定的相应上限。市场称之为给商业银行的房地产贷款设置“两条红线”。主要内容如下：
一是将银行的房地产贷款占比进行分档考核。第一档包括六大国有大行，两个上限（房地产贷款余额占比及个人住房贷款余额占比）分别为40%和32.5%；第二档包括招行、农发银行、浦发等17家中型银行，两个上限分别为27.5%和20%；第三档是中资小型银行和非县域农合机构，主要包括城商行、民营银行、大中城市和城区农合机构等，两个上限分别为22.5%和17.5%；第四档为县域农合机构，两个上限分别为17.5%和12.5%；第五档为村镇银行，两个上限分别为12.5%和7.5%。
二是对商业银行达标设置了过渡期。《通知》对于目前超过要求的银行给予一定过渡期安排，对于距离达标2个百分点以内的，过渡期为2年，超过2个百分点以上过渡期为4年。
对房地产金融设置监管红线的目的是什么？
2019年以来，金融监管者多次提示房地产金融的风险。2020年，银保监会主席郭树清表示房地产是现阶段我国金融风险方面最大的“灰犀牛”，要坚决抑制房地产泡沫。
房地产曾经是中国经济增长的发动机，但随着个人负债的快速增加，房地产市场对其他行业的“挤出效应”日益明显。在“双循环”的经济战略要求下，房地产与金融必须与其他部门协调发展，这是监管部门出台房地产金融监管指标的宏观背景。
2020年8月出台的“三条红线”限制房企融资需求，此次又出台“两条红线”约束金融机构信贷供应，二者相结合，将有助于防范金融体系对房地产贷款过度集中带来的潜在系统性金融风险，提高银行业金融机构稳健性。
2020年10月21日，中国人民银行副行长潘功胜曾在2020金融街论坛年会上指出，人民银行将推动完善房地产金融宏观审慎管理，逐步实施房地产贷款集中度、居民债务收入比、房地产贷款风险权重等宏观审慎政策工具。
对房地产开发企业设置“三条红线”和对商业银行设置“两条红线”都属于宏观审慎管理措施。在此次新政之后，估计还会陆续有规范约束性政策出台。
新政对房地产市场的影响是深远的
房地产贷款增速将回归平均贷款增速，对房地产市场而言是紧缩的信号。我国的房地产贷款增速持续高于总体贷款增速，对商业银行设置“两条红线”之后，意味着房地产贷款的增速只能与其他贷款保持同步。
需要强调的是，在过去的 20多年里，房地产市场的快速发展不仅带动上下游行业的快速发展，也是金融信用的创造者。对房地产金融设置红线指标监管，不仅意味着房地产行业增速需要放缓，金融信用的创造速度也会放慢。
但也不要夸大短期的影响程度。其实，商业银行自2019年起已经开始进行贷款的结构调整，房地产贷款增速持续回落。从上市银行2020年半年报数据来看，大部分银行房地产贷款存量占比基本符合监管要求，尤其是第一梯队的大型银行基本都没有触及监管红线。这意味着2021年金融机构涉房贷款额度将有所收缩，但短期内收缩力度有限。
“两条红线”使商业银行的竞争格局得到固化，大型银行的市场地位更加巩固。2020年二季度末，人民币房地产贷款余额47.4万亿元，其中大、中型银行占比近八成；个人住房贷款余额32.36万亿元，其中大、中型银行占比九成多。随着新的监管指标的实施，大型银行的强势市场地位将更加巩固，因为第一档银行的房地产贷款占比最高限为40%，而第二档银行的房地产贷款占比最高限为27.5%。从最近几年的业务发展状况看，第二档银行的房地产贷款增速明显高于大型银行，该策略成为中型银行挑战第一档银行的制胜法宝。为了满足监管指标的要求招商银行、兴业银行、平安银行都必须收缩房地产贷款业务，必须进行业务结构的调整。
房地产业融资成本将进一步提升。2020年四季度以来，房企融资成本已经开始回升。贝壳研究院数据显示，2020年11月房企境内债券融资平均票面利率为4.89%，较上月增加0.13个百分点。境内融资成本自2020年8月以来一直保持上升趋势。此次新政影响下，踏线的金融机构势必将收缩涉房信贷，通过提高利率迫使企业需求转移，其他金融机构也会遵循政策引导，对企业进行更严格的审核；房地产业融资成本将整体有所提升。
房地产开发企业如何应对？
行业兼并重组提速，关注收并购机会。在“三条红线”和此次新政的影响下，中小开发商的生存空间或将被进一步压缩。大银行出于维护战略客户的考虑，房地产贷款额度会优先保证头部开发商。企业通过加杠杆快速扩张的路径已经不复存在，中小规模的开发企业将面临融资困难、融资成本提升的困境，行业兼并重组将加速。企业应加大对相关项目的关注，通过二级市场收并购，扩大土储，降低土地购置成本。
民营房企应加大与国企的合作。实际上头部民营企业早已着手“国有化”或是与国企合作。万科的大股东先有华润，后有深圳地铁，都是国有资本，该结果并非偶然，是万科决策层有意而为之的战略选择。
据媒体报道，融创有至少两成以上的项目与国企、央企合作，合作伙伴既有北京住总、首创置业、山西通建、厦门建发、首钢等地方国企，也有中国金茂、保利发展、葛洲坝地产等央企。
适度关注租赁住房建设相关政策。人民银行、银保监会表示，为支持大力发展住房租赁市场，住房租赁有关贷款暂不纳入房地产贷款占比计算。2020年末的几次重要会议均提出，要大力发展租赁住房，要高度重视保障性租赁住房建设。虽然在保障性住房建设领域国有企业将更多发挥作用，但在土地改革推动下，集体建设用地建设租赁住房，自持租赁住房等相关政策机会仍值得关注。
（作者：尹中立,齐心 编辑：洪晓文）
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