房贷“降息”!部分房贷利率迎来重定价日
1月1日起,部分存量个人房贷利率迎来重定价日,由于2020年5年期以上贷款市场报价利率(LPR)经历两次下调,选择以LPR定价的贷款人,每月的房贷还款迎来了新变化。
房贷利率LPR定价正式开启
2019年8月,央行宣布新发放的房贷利率和LPR基础利率挂钩,也就是房贷利率=LPR基础利率+加点数。当年10月,新房贷正式平稳切换为LPR定价。
根据央行的安排,存量房贷定价基准转换也在2020年3月至8月顺利启动。不论选择固定利率,还是LPR定价,客户都有一次选择权。对于未自主转换的存量房贷,工行、农行、中行、建行等银行在2020年8月底前进行了批量转换,统一转换为LPR定价。2020年12月31日前,贷款人还拥有一次“反悔”的机会,可通过手机银行自主转回,或与金融机构协商决定是转为LPR还是延续固定利率。
也就是说,从今年开始,凡是选择LPR浮动利率的,房贷利率每年都会切换一次。如果以1月1日作为时点,那么第一批房贷利率转换开始生效了。
同时,2020年5年期以上LPR经历两次下调,已降至4.65%,较2019年末累计下调了15个基点(0.15%)。“住房贷款几乎都是中长期,以5年期LPR利率为基准。只要选择浮动利率,今年的房贷利率相比2020年将会降低15个基点。”市区一家大型商业银行相关工作人员告诉记者,这意味着,2015年以来,6年一直未动的存量房贷将迎来首次“降息”。
需要注意的是,个人房贷转换LPR后并非全部马上生效,何时转换生效需要参考贷款时合同上所约定的“利率调整日”,即重定价日。据悉,目前银行主要有两个重定价日选择,一个是贷款发放日,一个是1月1日。也就是说,如果重定价日在6月1日,那么今年6月份之后的贷款利率则按照最新一期即5月份的LPR报价加点执行,而在1月份至5月份均按照原定的利率继续执行。
部分房贷族还款将下降
这一次,房贷利率到底能降多少呢?记者随机采访了几位已进行了房贷利率转换的市民。根据现有LPR,他们的贷款降低了。
2019年5月份,市民黄小姐在一家银行办理房贷50万元,贷款期限30年。房贷利率在4.9%基准利率基础上上浮10%,也就是5.39%,按照等额本息还款方式,每月还款2804.53元。“我选择的是LPR,由银行批量转换的,重新定价日为1月1日,锁定LPR加点59bp。”黄小姐告诉记者,今年1月1日起,她的每月本息还款为2757.92元,“一个月省46元左右,一年能省好几百块”。
市民陈先生告诉记者,他选择重新定价日为贷款发放日。2019年9月,他办理了107万元贷款,贷款期限30年,利率是5.39%,去年每月还款约为6001元。“我用手机银行查了一下,等到今年9月还款预计会下降到5905元,少了将近100元。”
据央行发布的2020年第三季度货币政策执行报告显示,截至8月末,存量贷款定价基准转换进度已达92.4%。其中,存量个人房贷转换进度为99%,已转换的存量贷款中,91%转换为参考LPR定价。
另外,记者了解到,对于公积金贷款用户,还款不受影响,因为这一次LPR利率改革,只涉及商业贷款,公积金贷款保持不变。
目前来看,选择转换LPR利率的,每个月的贷款金额会有所减少。那么,未来,到底是降息趋势还是加息趋势呢?有业内人士表示,从中长期来看,利率下行将是大势所趋。“利率最终受制于经济增长和货币环境,从2008年至今,我国的利率一直处于下行态势,从最初的7%以上已经下降到4.65%,未来这一趋势还会得到保持。”上述银行业内人士认为,在预期LPR下降的背景下,客户选择LPR会比较合适。但同时要注意,在通胀可能上行等因素影响下,LPR也不排除会进入上升周期,浮动利率也可能随之走高。
释疑:“降息”首月,部分房贷月供为啥“不降反升”?
对于广大次年1月调整房贷利率的市民而言,即将迎来央行发的“降息”红包,100万房贷30年等额本息月供少90元。然而,对于一些客户来说,1月房贷月供不但不降,还有可能会增加。这是什么原因呢?
记者从银行了解到,1月还利增加,是因为分段计息的影响。一银行客户经理表示,利率调整前,最后一期的分期还款额较大,利率调整后会自动重新调整分期还款额,最后一期的金额摊分到每一期,导致利率调整后分期还款额不减反升。“按揭贷款每期的利息按整期(30天)计息,当贷款利率定价发生变更时,则按时间区间分段进行计息,即"老的老办法,新的新办法"。”
她举了一个例子。如定价变更日为1月1日,去年12月按照老利率,1月1日之后按照LPR计算。由于12月共有31天,当按天计息时,12月多出来的1天利息可能比后部分按新利率计息“省下”的数额还要多,“但是总的还款金额随着利率下降是减少的”。
文/图:记者陈荣汉
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