燕郊离北京再近 也是河北
燕郊位于环京地区知名的“北三县”。北三县是河北省廊坊市所辖的三河、大厂、香河的“统称”，这三个区域因距离北京近、房价远低于北京，成为“北漂”一族的置业圣地。2021-01-12 13:35· 燃财经 侯燕婷
从河北省三河市燕郊开发区进入北京，只需要跨过一条直线距离几百米的潮白河，但王生用了整整三个小时。
“每次在这种时候，就真实地感受到燕郊离北京再近也是河北。”
“河北省石家庄疫情爆发后，这个离北京最近住着几十万北漂的小镇，再一次尴尬地发现，不管卖房人如何忽悠，不管京津冀一体化如何表达，这里就是河北省一个小镇，仅此而已！”
1月8日，与北京一河之隔的燕郊又一次上了微博热搜，这一次，同样是因为环京通勤人员在检查站排队进京。上一次上热搜，是北京疫情爆发的2020年6月，因为疫情检查，进出京排队数小时。
“检查站一排队，至少一个半小时。”在燕郊居住、国贸上班的李杰，双城通勤已经8年，平时拼车一个半小时就能到公司，这天到公司已经是下午。
对李杰而言，这已经是见怪不怪的常事。“每次北京有重大活动，进京之路就尤其困难，两个小时到公司是常态。”
燕郊位于环京地区知名的“北三县”。北三县是河北省廊坊市所辖的三河、大厂、香河的“统称”，这三个区域因距离北京近、房价远低于北京，成为“北漂”一族的置业圣地。而归属三河的燕郊开发区西与北京城市副中心（通州区）隔潮白河相望，北与顺义区接壤相连，距天安门35公里，更是成为北漂们的置业首选。
“睡城”是燕郊的别称，据媒体报道，在燕郊，住着至少30万以上买房定居、每天通勤北京的“北漂”一族。
“隔着一条潮白河，通州的房价至少是燕郊的两倍。”王生选择燕郊买房的理由很简单，“买不起北京的房，燕郊到北京的距离又很近。”
正如王生所言，“距离近，房价便宜”，是吸引众多北漂在燕郊以及北三县购买的重要原因，这些购房者还有一个梦：也许有一天，北三县也会像现在的通州一样，划归为北京。
京津冀一体化、北三县协同发展，这些都成为燕郊以及北三县地产开发商吸引买房者的宣传宝典。在这些“口号”的吸引下，燕郊房价水涨船高，从2000年左右的不到2000元左右一平方米，到巅峰时最高曾达到近4万元/平方米。
“现在燕郊的房价大约在1.5-2万元/平方米，这与潮白河对岸的北京市通州区相比，称得上是"白菜价"。”迫不得已选择在燕郊置业的王生，对燕郊“又爱又无奈”，“房价是便宜，但不管是通勤，还是生活，也与通州是完全两个不同的概念。”
“潮白河隔断的不仅仅是房价，也是北三县的尴尬地位。”在王生看来，京津冀一体化也好，通州与北三县协同发展也罢，从燕郊的发展和房价来看，尚未有明显成效。
“通州是副中心，北京核心资源扶持和倾斜的地方，包括资金、城市配套资源、产业资源，比如现在已经有文旅IP落地。这些城市发展红利必然会辐射到周边的燕郊，但是这种辐射肯定会衰减，尤其由于省域的跨界，衰减的幅度比较大。”合硕机构首席分析师郭毅对燃财经表示，相比之下，北京五到六环之间、与通州相邻的朝阳片区，反而会辐射到更多通州发展的利好。
“潮白河之隔，燕郊仍然是河北的燕郊。”这是王生他们这些环京置业的“北漂”们必须面对和认清的事实。“距离再近，北三县也不可能是北京。”
01、“过不去”的潮白河
1月8日早上6点，王生匆匆忙忙地洗漱后，急步下楼，邻居已经开车在楼下等他，和他们一起的，还有其他3位需要跨越潮白河，去北京上班的同伴。
王生并不确定能不能顺利进入北京。就在前一天晚上，王生加入的各个群里都是传播一则消息，“因受疫情影响，环京人员进入北京，必须备有核酸检测报告。且石家庄、刑台户籍的人无条件劝返。”
在王生出发前，已经有人在群里发了提示，“进京检查站大堵，我已经有一个小时在原地没有动了。” 这位“先行者”试图劝服还没有出发的人，“能不去上班就请假吧，实在太堵了。”
王生和同伴决定试一试。他有太多工作需要去公司处理，“我们猜两个小时怎么也能通过检查站。”
但他又一次低估了堵车的严重性，刚刚走出小区，就开始堵车。“一动不动。”王生开始不停在刷新导航，试图找出一条更快捷的路，但他遗憾地发现，每一条进京通道都“堵成了紫色”。
没有任何办法，王生他们只能慢慢排队，到达检查站的时候，已经接近10点。
从燕郊去北京通勤的路上，李杰比王生经历得更多，他每年都要经历几次这样的“灾难”，“每逢全国两会，或者北京有重要活动，以及特殊时期（比如疫情），进京之路简直比取经还难。”
燕郊进入北京，无论是哪条道路，都必须经过进京检查站，王生和李杰他们的“灾难”便产生在检查站，“一排队，至少是一个小时。”
遇到特殊情况，李杰需要提前至少两个小时出门，“遇到这种情况，我经常早上5点半出门。”尽管出门很早，但李杰到公司依然会在9点以后，甚至10点或者更晚。“有时候实在没有办法，就请假。”
“人为地设个检查站，苦了几十万上班族。”一位知乎网友感叹。就算只相隔一条潮白河，北京与河北的省域“鸿沟”，似乎难以逾越。“现在检查站的进京盘查越来越严，虽然有消息说又在修路架桥，但是我觉得没用，盘查不放松，建多少桥修多少路也没用，即便几年后地铁通了，也不过多增加一个堵车的地点。”
实际上，虽然燕郊距离天安门的直线距离不到40公里，但即使是正常情况，李杰也需要花费1-2个小时在路上，“往返在3个小时左右。”李杰告知燃财经，如果去往北三环、中关村、上地等地，时间会更长，“但也还能勉强忍受。”
“现在进京的交通改善很多了，增加了几条进京通道。如果是以前，进京的通道只有一两条，遇到这种情况，简直是苦不堪言。”李杰往返燕郊和北京通勤已经有8年，“2018年以前，从燕郊进京，主要的通道不超过5条，每逢特殊情况，早上6点出门，中午11点、12点出燕郊，是常事。”
和住在燕郊的人一起拼车上班，是李杰的主要通勤方式。不过，在几十万燕郊通勤人员中，坐公交是更加普遍的交通方式。“燕郊进北京，开通了超10条公交线路。”李杰偶尔也会选择公交车。
但公交并不方便。“早上5:40起床，洗把脸就去等公交。在第二个站等车，每辆车也都是满的，得等好几趟才能挤上。想找位置坐的更难，但肯定要坐着，不然站一个多小时会累死。”
王生也坐过通勤班车，顺利的话一个小时可以到国贸，但班车车次较少，坐上晚一点的就大概率要迟到。“班车走高速，9:00以后京通快速就没有公交专用道了。假如你没在8:50之前赶到京通快速上，那你只能跟车流晃晃荡荡30分钟，到公司就是9:40了。这种情况在燕郊堵车、高速事故的情况下，都会出现。"
对于通勤人员来说，地铁是首选项，但平谷线一等就是五年。北京晚报2015年的一篇报道中提及，“轨道交通平谷线计划2016年开工建设，2020年建成投入使用。”但燃财经获悉，因涉及跨省协调，平谷线于2016年底开工后，又于2017年建设冻结停工调整规划，近期才缓慢复工，预计将于2024年实现通车。
“通地铁也喊了很多年，但我们还在等待。”在李杰看来，只有等真正通了，才不再是“画饼”。“而且，即使是通了地铁，谁知道会不会也像现在这样多一道"关卡"？”
02、被分割的房价
王生在燕郊已经生活了半年。
2020年7月，他在燕郊燕顺路的黄金蓝湾买了一套毛坯现房，单价约2.5万元/平方米，总价约230万元。“我认为，2020年是投资燕郊楼市的一个良好节点，比如燕郊的土地开发要向通州政府报备，联系更加紧密了。”
和很多在燕郊购房的北漂一样，王生看好燕郊的地理位置，这是王生选择在燕郊购房的重要因素。
“如果没有特殊情况，去北京上班还是比较方便的。”王生在北京朝阳区的国贸上班，正常情况下，王生坐邻居的拼车，早上7点半左右出发，9点左右他会到达公司楼下。
“我有一些同事住在北京的郊区，通勤时间会超过我。”很多时候，王生有种错觉，“我过得并不比北京郊区的同事差。”
更让王生感到“比较爽”的是，他用比北京远郊同事便宜了超一半的价格，买了一套燕郊的房子。
“来北京五六年了，北京的房子买不起，像通州区则连购房资质都不具备，就决定买燕郊。”王生没有燕郊户口或燕郊本地的纳税证明、社保证明，但这并不影响他在燕郊买房。
房价便宜，也是吸引王生在燕郊置业的重要因素之一。“燕郊目前的新房均价也仅为2万元/平方米左右。”
正如王生所言，燕郊目前在售新房项目中，较为热门的首尔甜城·九里香堤，均价约2.5-2.6万元/平方米，声称距离地铁口最近的水榭花城，均价则约1.8万元/平方米。
御东·瑞璟的销售经理对燃财经表示，来买房的大多是在北京工作的人，“北京的医生、公务员、教师等等，很多人来买。”2021年元旦假期最后一天，燕郊开发区水榭花城项目售楼部一现场销售表示，一下午卖了10套房，都是在北京工作的客户。
二手房则更便宜。据链家中介反映，目前，燕郊二手房价格在1.4-2万元/平方米之间。贝壳研究院数据显示，2020年燕郊二手房成交均价仍处在2017年调控以来的下跌通道，全年同比下跌8%，在疫情冲击下，全年均价跌幅扩大。
燕郊东部和南部的房价更便宜，如东部的雷捷时代广场有房降至6804元/平方米，多套房价格在7000-9000元/平方米，而该项目2012年开盘时的价格也是6000元/平方米以上。
即使是房价较高的燕郊燕顺路区域，知名的东贸国际、潮白人家、星光公馆、夏威夷南岸、汇福悦榕湾等楼盘，均价勉强达到1.8万元/平方米左右，位置较差的项目已经跌到1.5万元/平方米以内。
而与燕郊仅隔有一条潮白河的北京市通州区，房价可达到燕郊的三倍以上。根据北京中原数据，2020年北京通州区新建住宅（普通住宅+豪宅+别墅）成交均价为50367元/平方米。中原指出，“受副中心规划利好影响，通州区域价值被拉升，供应量有所提升，成交量价都出现明显上涨。”
在通州，位置较好的楼盘，价格均超过了5万元/平方米，有多个项目价格超过6万元/平方米，如通州北苑的北京东湾，均价约6.5万元/平方米。
王生的同事和他差不多同时在与燕郊一河之隔的北京通州区宋庄买了一套房，单价近6万元/平方米。
李杰见证了燕郊房价的大起大落，“每次北京有什么新的政策，燕郊房价就跟着涨。”
“没有北京户口，去燕郊买房也是想落户，一来平时办事比较方便，二来方便小孩上学。”李杰在2009年将位于通州区的房子出售，置换到了燕郊，2012年开始双城通勤生活，“错过一次买房致富的机会，现在后悔，也不可能再买通州的房子了。”
通州要建设成为北京市副中心的时候，燕郊房价暴涨，最高达到了4万元/平方米，但依然有不少人来买房，这让李杰觉得不可思议，“4万元一平米，去北京郊区哪买个房不好？”
03、分隔的不仅仅是房价和交通
“买了房子以后，我才发现，房价再便宜，这里也是河北。”生活了半年后，王生有点后悔在燕郊买房。“尽管只隔着一条潮白河，尽管开发商一再强调"北三县协同发展"，但显然，差别还是很大。”
“不管是管理上，还是配套资源上，都不是一个级别。”李杰有更多的感受，“燕郊确实在改变，但差异依然很大。”
正如李杰他们所言，尽管早在2014年就提出打造“京津冀协同发展示范区”，但燕郊依然难言乐观。
燕郊的公共配套尤其是教育资源也很不乐观。李杰小区所在的公立学校，一个班级学生多达70名，“教学质量也一般。”
2011年，燕郊国家级高新区揭牌仪式上，落地了八大项目，涵盖航天航空、现代物流、现代服务等新兴行业，风光无二。然而，多年过去，其中三个项目变成住宅，首尔园成为首尔甜城，航天现代服务业发展区变成天洋城四代，港中旅温泉度假区成为港中旅海泉湾，规划的产业失去踪迹，而燕郊也成为北京打工人的“睡城”。
《协同发展规划》也指出北三县的发展现状，“跨界交通问题突出，交通拥堵严重，尤其是早晚高峰时段交通秩序混乱。产业发展结构失衡，传统产业多，新兴产业少，产业层次低，就业吸纳能力不强，过度依赖房地产开发。公共服务落差明显，两地在教育和医疗等公共服务领域的资源配置、服务水平、设施标准存在明显落差。”
燕郊扮演“承接”角色，或是令其自身产业发展缓慢、配套资源落后的一大原因。
北京2017年发布的《北京城市总体规划(2016年-2035年)》提出，“把有序疏解北京非首都功能，优化提升首都功能，解决北京"大城市病"问题作为京津冀协同发展的首要任务”。
2020年的《协同发展规划》也指出，“充分发挥北京市产业辐射带动作用，积极推动北京"摆不下、离不开、走不远"产业向通州区与北三县疏解转移”。对于燕郊，规划提出，“燕郊组团重点发展科技创新、商务服务、健康养老等功能，补齐公共服务短板，优化提升城市品质，与北京城市副中心形成更加紧密的功能协作关系。”
显然，在城市规划发展上，北三县最重要的任务是“承接”。
据悉，从京津冀协同发展战略提出开始，2014年前后，北京就开始腾退一部分传统产业市场，疏解数十万计的流动人口。其中，河北燕郊是重要的转移落脚点之一。
在王生看来，从这一定义来看，燕郊的命运，注定只能成为“睡城”。
但北京市房地产法学会副会长兼秘书长、首都经济贸易大学赵秀池教授看好燕郊的发展，在他看来，“燕郊与通州一河之隔，会承接北京市的人口和功能的转移，会为通州提供住房、教育、医疗的服务。”
“随着通州副中心的不断完善，产业与人口的不断增加，会辐射带动燕郊的发展，在通州北三县协同发展规划的背景下，教育、医疗、交通、商业设施也会越来越完善。燕郊会伴随着通州的发展而发展。”
在赵秀池看来，未来，燕郊的发展会伴随着北京市政府的搬迁，及其相关产业的引进、基础设施和社会设施的完善，有所改善。
“我们当然希望燕郊会更好。更期待有朝一日，能真正打破潮白河这条界线。”这显然不仅仅是李杰和王生的心声。“虽然现在看来，这个想法有些不切实际。”
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