引导会员“借钱炒房” “深房理”频遭投诉 其鼓吹“以贷养贷，买房致富”，实则风险巨大
日前，一群没来过深圳、无首付能力、无投资经验、无风险意识的外地客却被鼓动来深圳买房投资。以粉丝量超过140万的微博“深房理”为代表，在其“深圳房价永远涨”“以贷养贷，实现财务自由”的言论煽动下，一些外地网友拼借首付、高杠杆、不计成本，甚至“代持”“假结婚”在深圳买房。
在媒体报道“深房理”会员“蟹姐姐”被“洗脑”来深圳买房投资遭遇巨亏后，陆续有读者向本报反映，“深房理”等自媒体大V引导会员“借钱炒房”，甚至在会员群内形成一整套“炒房”服务。笔者查阅发现，“深房理”在微博不断提供购房各环节突破政策限制的“技巧”：如通过落户、代持、假结婚获得购房名额，还有“养房票”，方式包括代缴社保、办理深户等。这类操作，对房地产市场的影响很大。
另据一名不愿具名的房地产律师爆料，近期接到多名“深房理”会员的咨询，他们合伙买了深圳房产，其中一名“代持人”看到房价上涨，想独吞房产，来咨询法律相关问题。律师提醒，这种人为创造条件规避楼市“限购令”“限贷令”，交易游走在楼市政策边缘，隐患巨大，极易引发关联纠纷。
案例
听信“包赚”指导购房者亏损200万元
按照“深房理”微博上的介绍，年费高达9800元的“摇篮会员”只要有投资问题就会有专人给出明确答复，包括买到包赚房产。
“对方不看房，不谈价钱，直接签约，最后才拿钥匙去看房。”2020年上半年，深圳市民焦先生在出售其位于龙华红山片区的房产时，遇到一位“奇怪”的买家。
后来，他了解到，买家是“深房理”的“摇篮会员”。
这位买家40多岁，来自山东，此前从未来过深圳，只是在“深房理”的游说之下，从老家来到深圳买房。
“她没有首付、没有固定收入、没有购房资格，一开始说是她弟弟来签约，事后我才知道那个"弟弟"只是代持人。”焦先生说，她唯一提出的要求就是，过户要缓一些时间，因为她“弟弟”（代持人）需要时间办深圳户口。
这一买家并非孤例。焦先生说，自己在与这位买家办理房产过户时，又遇上“深房理”的另外两名在办理房产过户的“摇篮会员”。
一网友在视频中自述如何认识“深房理”：“一开始看到"深房理"长年居于（新浪微博房产"大V"）榜首，好奇是何方神圣，后来理总（深房理）说在深圳买房包赚，每年10%—15%的涨幅，我就在深圳买了房”。这条视频发布在“深房理”的新浪微博，而类似这种自述通过“深房理”而“买房致富”的视频多达145条。
“深房理”本人则这样介绍自己：“我自己30岁（2009年）借了5万元开始投资房产，至今没亏损过，这差不多是投资界的奇迹。35岁超过20套房产”“我能保证所有会员买到包赚，少走弯路……”
类似的“买房致富”的言论充斥着“深房理”的微博：笔者翻阅“深房理”从2013年3月至今发布的微博内容中，其中有“包赚”字眼的相关微博80条；有“代持”字眼相关微博30条、涉及“贷款”相关微博450条、提及“财务自由”相关微博479条。但通篇却鲜有提示“风险”的内容，而是宣扬“房价短期无任何风险”“代持没有法律风险”“套信用卡没有太大风险”等。
事实上，这些“包赚房产”背后却隐藏着高风险，并且这些风险都由购房人承担。
来自苏州的“蟹姐姐”就是一名投资失败的“深房理”“摇篮会员”。她告诉笔者，2019年9月其通过新浪微博关注到“大V”“深房理”，听信其关于“买房致富”的言论，先后交纳了2980元、9800元的会费成为“摇篮会员”。
2020年3月10日，“蟹姐姐”准备以200万元自有资金购入深圳前海一处总价728万元的房产。而在“深房理”指引下购房的“蟹姐姐”，却遭遇了来自垫资公司不断减少承诺额度、“不断提升垫资利息、砍头息”等要求，最终即使已经凑齐292万元首付买入房产，但还是资金链断裂。
而后，垫资公司请求法院查封其所购房产并以660万元的价格司法拍卖成交。据业内人士估算，此次购房中，“蟹姐姐”帐面亏损68万元，实际亏损则超过200万元。
对于“蟹姐姐”的遭遇，“深房理”于新浪微博公开回应称：“此次银行贷款规则变动，造成的个别问题，已经全部妥善解决。X女士（指“蟹姐姐”）如果愿意正常操作的话，现在早已经舒舒服服地在家里等着房产升值了……”
另外一名知情人方女士则告诉笔者，在“深房理”“摇篮会员”群中，有大量中介人员为类似“蟹姐姐”的外地客提供购房服务，包括落户、注册公司、贷款、房产交易等从业人员，“这几类人会在会员群里接受购房咨询并提供服务，他们都是"深房理"模式的既得利益集团成员”。
对于公众质疑的全借款买房、“代持买房”“合伙买房”等问题，笔者致电“深房理”本人，其称：“我只是在网上授课。第一我不参与所有线下的事情，第二我们不违法，法律是底线，所有有风险的事情我们都不允许大家做……网上传的东西，跟真实情况不同。大部分能找着（代持），都是各种朋友、亲戚关系，网上认识线下代持的有，但是量少得可怜。”
套路
从银行把钱贷出来再用这笔钱去炒房
“深房理”有一套“炒房”模式——“经营好自己，人人皆可买房，直到财务自由”，这句话在其新浪微博上提到超过300次。
按“深房理”的模式，所谓“经营好自己，人人皆可买房”是指：通过制造假流水获取大额信用卡并套现，联合亲戚朋友借款凑齐三成首付，剩下七成房款从“深房理”指定小额贷款公司垫资，一次性付清房款后，将房产过户至购买人名下；通过注册公司办理经营贷，从银行换取总房款70%的贷款归还前期借款，实现三成首付；与此同时办理“装修贷”等消费类贷款来还月供。如果有更多的钱，可以考虑继续购买下一套房产。如此循环，直到“财务自由”。
在实操阶段，“深房理”则不断提供购房各环节突破政策限制的“技巧”：如，解决购房名额问题，可通过落户、代持、假结婚获得购房名额，还有代缴社保式“养房票”；而资金问题，可找公司代发工资制造银行流水、会员间依次轮流转账做假流水，用假流水申请大额信用卡并套贷等方式解决；此外还有“经营贷”“工薪贷”“保单贷”“装修贷”“生意贷”等，甚至假借公司之名申请深圳市的“创业补贴”。
“深房理”还推出“股份制”买房，由几个人凑齐首付款合伙投资，等房价上涨再售出房产分红，如中途退出，就找其他会员接手。
不过，一旦“摇篮会员”准备使用上述技巧，相关业务将由“深房理”指定人员办理。笔者多方了解到，这些业务办理费用均远高于深圳市场正常水平。如贷款60万元，要支付6万元（10%）居间手续费。
同时，“深房理”还推出一款名为“帕累托”的金融产品，解决外地客的购房资金问题。他在新浪微博称，“把钱借给有需要的会员，这样即帮助其他会员解决了短期用钱贵的问题，自己还有利息赚。”而在广东华商律师事务所刑事法律专业委员会副主任陈杰律师看来，这一模式的本质类似于P2P平台中的多对一融资，属于变相归集资金，其行为涉嫌非法吸收公众存款罪。
此外，深圳房地产业内人士李先生指出，“深房理”“包赚”的底气，还来自于要求“摇篮会员”购买指定楼盘，“会员不断以二手房挂牌价或更高的价格购入指定小区房产，层层累加实现房价上涨，实际这都是"摇篮会员"间前面卖给后面的接盘而已”。
对于“深房理”指引的购房模式，信荣（全国）房地产律师团队首席律师张茂荣则指出，这种人为创造条件规避楼市“限购令”“限贷令”，交易游走在楼市政策边缘，隐患巨大，极易引发关联纠纷。比如“假结婚”，就面临“假配偶”反悔勒索、负债房屋被债权人查封、死亡继承等复杂社会问题。
他指出，众筹买房一人代持、内部投资股权转让同样存在代持人负债房屋被查封、共同投资人因支付能力变化而不能如约追加投资款、内部投资股权转让无人接手的风险。综上，“投资有风险，入局需谨慎”，建议购房者充分评估自身支付能力，仔细核算成本，充分评估风险，理性合规购房。
一不愿具名的房地产律师指出，“深房理”无视深圳法律法规，核心是利用楼市政策漏洞，鼓动异地客到深圳买房，如入无人之境。“银行业此前监管不到位，没有守住防线。实际上，"深房理"的落脚点是从银行把钱贷出来，再用这笔钱去炒房。现在，只要要求房产在限售期内禁止婚内过户离婚析产就可以了。这样让大家既不会为了买房而结婚，也不会为了买房而离婚。”
被堵
密集调控政策出台炒房模式已难操作
深圳近期密集出台精准调控，封堵外地客来深炒房。今年以来严查“经营贷买房”，严查购房人资格，打击“代持”“假结婚”等炒房手段。
在广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉看来，2020年的“715新政”明确了深户须在本市落户满3年，且能提供购房之日前在本市连续缴纳36个月及以上个人所得税或社会保险证明，方可购买商品住房。这一政策有效限制了外地客落户即买房。
李宇嘉介绍，1月20日、21日两天时间里，深圳先后为上述政策打补丁，明确了：居民家庭购买的商品房，只能登记在具有购房资格的家庭成员名下；对不具备购房资格的家庭成员，目前暂停了夫妻婚内更名。这一政策补充，有效限制了外地客与深圳户口人士假结婚买房、假离婚买房。
而在金融层面，李宇嘉认为，自2020年4月，深圳相关政府部门就严查“经营贷”，要求刚过户的房产半年内、刚成立的公司半年内都不能做房抵经营贷。前述案例中，“蟹姐姐”事件正是受这一时期的政策影响。
此外，今年以来，深圳也出台政策严格审查“收入、购房款来源、近一年银行流水”等购房人资格，打击购房人“作假”，并对作假的购房人执行禁止买房3年等政策。
李宇嘉说，追踪大额消费贷款用途，对于有违规行为者按现行政策三年内禁止购买商品房，这些政策都将有效打击类似“深房理”这样的炒房模式。
深圳接连出台政策精准调控后，从购房资格、金融监管等层面强力打击了上述购房违规行为，以“深房理”为代表的炒房模式已难以操作。这让“深房理”所宣扬的诸如“信用卡大额套现”“经营贷买房”“假结婚”等大部分操作手段都已不具备现实可操作的空间。
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