绿城管理销售额745亿，今年想要尝试合作开发

3月23日，代建第一股绿城管理集团举办了第一次年度业绩会。

根据年报，2020年绿城管理集团全年实现合同销售金额745亿，同比增长12.2%；管理项目数量共296个，合约建筑面积7610万平方米，较去年同期增长12.7%。

从分布区域看，绿城管理主要经济区域总建筑面积达6490万平方米，占整体面积的85%。

其中，长三角经济圈4180万平方米，占合约总建筑面积的55.0%，环渤海经济圈、京津冀城市群1560万平方米占比20.5%，珠三角经济圈630万平方米占比8.3%，成渝城市群120万平方米占比1.5%。

从业务类型看，按照当期在建面积分，私营企业委托项目为1150万平方米，占比28.3%；国有企业委托项目1640万平方米，占比40.5%；政府委托项目为1270万平方米，占比31.2%。

在代建主业之外，绿城管理2020年还通过孵化产业链上下游公司寻求第二增长曲线。2020年，该公司产业链上下游孵化业绩为4600万元。

产业链上下游公司涵盖规划设计、建筑设计、景观设计、装饰设计、全过程工程咨询、市政管理、商业管理、营销策划等业务。根据管理层，2021年1月集团又新增了6家孵化公司。

年报显示，2020年內，公司新拓代建項目合约总建筑面积达1870万平方米，较去年同期增长16.8%；新拓代建项目代建费预估58.1亿元，较去年同期增长约22.3%。

营收上，2020年绿城管理集团持续经营收入达到18.13亿，较去年同期减少9.1%。商业代建依然是绿城管理集团最大的收入和利润来源，全年收入为13.13亿元，占整体收入的72.4%，同比下降 10.8%。年报解释称，下降的主要原因是新冠疫情导致部份商业代建项目的销售及开发进度有所延缓。

另外，政府代建业务收入3.10亿元，占整体收入的17.1%，同比下降13.6%。年报解释称，这与公司升级业务模式有关，去年，绿城管理主动减少传统政府代建的业务服务，同时加强对服务费率更高的新型政府代建业务的拓展。

利润率方面，毛利率为47.8%，较去年同期44.2%提升3.6个百分比。2020年剔除上市费用后归属本公司股东的净利润率较去年同期增长39.4%。

值得一提的是，作为一家轻资产运营公司，绿城管理集团没有负债。年报显示，绿城管理集团年内经营活动现金净流量达9.03亿元；银行存款及现金为23.97亿元。

业绩会上有投资者关注近24亿现金如何使用的问题。

董事会主席郭佳峰列举了五项用途，其一用于收并购，己经在接触相关项目；其二用于区域平台公司建设；其三，用于产业链上下游收购；其四，在一定标准下，满足合作方需求，提供金融服务；其五，合作开发，比如一合适的项目，平安占50％股权、绿城中国40%、绿管10%，正在跟联交所咨询是否可行。

对于2021年在新拓展项目上的规划，执行董事李军表示，要做成亚洲最大最好的项目管理公司。

截止上周末，新拓展规模己超去年的1/3。今年的订单应有20%以上增长，主要聚焦4大核心圈机会。在宏观调控金融控制背景下，重视政府项目拓展比如保障房、人才房项目，及金融机构委托项目。

对于代建行业的发展前景，李军表示，行业的土地获取方式也在悄悄发生变化，未来政府、金融机构会成为房地产开发主体之一，但这些主体缺少团队和开发资源，针对这些开发主体的服务型企业将会崛起。

另外，中国房地产市场已经从土地红利、金融红利转向管理红利，有专业能力的服务型公司价值会凸显。

最后，从存量市场看，截至2020年底，中国城镇住宅存量超270亿平方米，2021年政府报告提出全年新开工改造城镇老旧小区5.3万个。在此行业趋势下，李军认为代建作为轻资产商业模式更有优势。

李军用真金白银投票显示着对绿城管理集团的看好。自绿城管理2020年7月上市后，李军已两次在二级市场大手笔增持公司股票。

李军认为，代建模式的价值还没有被市场充分理解，绿城管理是房地产轻资产领域的稀缺标的，所以当下任何价位买入都是合适的，他还希望通过持续增持，带领身边的团队买入并持有公司的股票。

李军表示“我在绿城赚到的每一分钱，都会买成9979.HK的股票”。

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