“鸡娃"家长困于学区房
但是这些政策都没能如预期搬给学区房降温，反而“加了一把火”。2021-04-26 11:01· 燃财经 燃财经工作室
人生的终极意义和一切意义都成了“卷”。
哪怕是一切都还无法做主的孩子，也无意中被“卷”进“鸡娃”和学区房的漩涡。在热播剧《小舍得》新鲜出炉的24集到26集，女主南俪一家为了让女儿上拥有优质教学资源的雅德中学，费尽周折买下了雅德学区房，然而学区房刚到手还没“热乎”，新政一出，小升初要看学籍，必须要在本区上了小学才能上初中，否则房子和户口都不顶用，欢欢上雅德无望，一家人白忙活一场。
“太真实了。现在的家长，为了孩子，谁不是拼命在折腾？”刚刚完成北京市海淀区万泉小学一套学区房过户手续的丢丢向燃财经直言。“虽然谁也无法预计付出是否真的有意义，但就是被"卷"进了这个"怪圈"。”
不过，庆幸的是，丢丢并不是被政策所伤的那一个，而是享受到了政策变化带来的利好的那一波人。
4月23日，北京市海淀区发布《2021年义务教育阶段入学工作的实施意见》（以下简称《实施意见》），其他都按部就班。但有两条格外引人注意：一是2022年1月1日后从外省市或北京市其他区迁入海淀的适龄儿童，入学时不再对应登记入学划片学校，在区内协调解决；二是2022年起，所有用于九年一贯制学校登记入学的住房，九年内只提供一个入学学位（符合国家生育政策的除外）。
《实施意见》公布之后，丢丢更是有了信心：“这一政策对我们应该算是利好。影响最大的当然是第一条，2022年1月1日后从外省市或北京市其他区迁入海淀的适龄儿童，入学时不再对应登记入学划片学校，在区内协调解决。大家开始担心自己买的优质学区房能不能进入好学校。”
“无论怎么划片，就近入学都是大前提，所以第二梯队的学区房反而不用担心，因为有划入好学校的可能。尤其是万泉小学这种旁边就是中关村三小这种顶尖学校的。未来完全有可能划入中关村三小上学，所以房价一定会涨。”丢丢直言。“今年下半年海淀学区房肯定涨，尤其是万泉小学这种第二梯队的学区房。”
多个经纪人表达了和丢丢一致的看法。
“即使全区派位，也要考虑就近和安全。如中关村三小所在的万柳这个片区，北边和西边有北四环，东边是万泉河路，南边是长春桥路，都是快速路，即使全区派位也不可能跨过这几条快速路框定的区域。而在快速路框定的区域内，只有人大附小、中关村三小和万泉小学。人大附小和三小以昆玉河为界，也必须通过北四环和长春桥路才能连接。所以最大的可能性是三小和万泉小学协调派位。”北京海淀区万柳片区的经纪人柳生告诉燃财经。
另外一位经纪人吴生也表示：“海淀这一次的入学和户籍要求，有点像西城去年的"731政策"。去年4月30日，政策发布之后，生效日期为当年7月31日，中间有三个月窗口期，那段时间着急"上车"的人很多，着急出手的人也很多，市场很热。但当这一窗口期过去之后，顶级学区房的价格逐渐平稳，第二梯队则将有所上涨。”
这一点得到了北京另一处学区房片区金融街片区一位经纪人宋宋的佐证。宋宋告诉燃财经：“当前金融街片区塔尖的宏庙小学对应学区房价格没怎么涨，从去年到现在一直都比较平稳，维持在20万元/平米左右。但片区内其他学校的学区房涨得比较快，比如西单小学对应的华远北街，2018年的时候我有一个客户700多万买的，现在已经涨到900多万了。”
也有家长对新政的影响表示担忧。4月24日，燃财经在小红书上看到不少海淀家长对学区房政策进行讨论或者表示担忧。有海淀家长表示“2020年夏天买的海淀人大附小学区房，但距离生娃还遥遥无期。要不要卖掉？”、“手中的学区房要不要出手？可能是最后一班车”，以及“想买海淀学区房的得赶紧了，要抓紧在2022年1月1日之前完成落户”……
但变化并没有即刻发生。“今天市场没什么变化，业主没提价，也没涌进着急看房的人。不过周四（22日）带你看的那一套新起点嘉园大两居成交了，成交价是1339万元。”新政发布后的第一日，柳生告诉燃财经。
家长对于学区的热情并不会那么容易被熄灭。“不管怎样，学区房和户口都是硬条件。该买的房还是得买。”刚成为万柳业主的一位家长对燃财经直言。
“早买早值。”在丢丢看来，至少在一段时期里，学区房依然会是最硬的刚需。
学区房的高地与沟壑
家长们在学校之间追逐、选择。
丢丢在4月初刚完成海淀区小南庄社区学区房的过户。“我原本住在上地，对应的是上地实验小学。这个小学也很不错，是一流一类的小学。但是1000万元买的一居根本住不了夫妻俩和孩子，最后为了同时满足居住和上学需求，我们决定重新开始看房、买房。”
时至今日，回忆起当初看房的那段时光，丢丢还是非常感慨：“几乎可以说是心力憔悴、夜不能寐。”为了选到合适的房子，丢丢看遍了海淀、西城、东城、朝阳几乎所有的学区房。最后，综合价格、学校和居住环境，买下了对口万泉小学的海淀小南庄社区。
结果没想到“歪打正着”，遇上了“全区派位”，万泉小学对口的片区可能被划到中关村三小上学，房子升值可能性极大。
“可以说是意外之喜。因为当时买房的时候确实只考虑了价格够不够得上，对应的学校是否在接受范围内，以及居住环境怎么样。”丢丢表示、
学校的微妙变化，却会极大地影响房价。
以中关村三小所在的万柳片区为例，从西四环往东，沿着远大路、长春桥路、北三环西路依次分布着人大附小、中关村三小、万泉小学和西颐小学。其中人大附小和中关村三小为海淀区一流一类小学，万泉小学为二流一类小学，西颐小学为二流二类。
伴随着学校的不同，各片区的房价也有所不同。燃财经在贝壳找房APP上看到，目前万柳片区的均价在14.6万元/平米，其中最低是新起点嘉园小区，均价为11.5万元/平米，最高则是万柳书院，均价达20.2万元/平米。
而与万柳片区一水之隔的人大附小本部对口入学的世纪城片区，均价仅为10.4万元/平米；与万柳片区一街之隔的万泉小学对应学区房均价则仅为12.1万元/平米。西颐小学可查报价的四个小区，均价在8.6万元/平米左右。
“人大附小和中关村三小都是海淀第一梯队的小学，但因为人大附小有落户年限限制，比如去年就将落户年限卡在了三年零八个月，如果在招生范围内落户年限不达标将被调剂到人大附小其他校区，所以一定程度上影响了房价。万泉小学则因为是第二梯队的学校，并且房子比较老旧，所以价格低一些。”柳生介绍。
“目前，万柳片区在售总价比较低的"上车房"是蜂鸟社区51.63平米的一居，总价是890万元；还有一套新起点嘉园的53平米一居，总价835万元。如果要"上车"万泉小学，不考虑半地下室，一般总价在630-650万元；有名额占用、或者位于顶层这样有硬伤的房子，则在600-630万元左右。”柳生补充道。
“相比于三小和万泉小学，西颐小学要差一些。这边刚卖了一套顶层的一居室，价格是442万元。如果是其他正常、没有硬伤的房子，比如说四层，现在报价是457万元。”西颐小学附近的一位经纪人介绍。
学区房明码标价，在顶级小学宏庙小学对口的宏汇园小区，一套半地下的60平米两居室，挂牌价已达930万元，单价15.5万元/平米。宋宋告诉燃财经：“宏庙小学对口学区房，1000万以内只有这一条半地下房源。另一套正常价格的是54.2平米一居，总价1246万元。”
以此计算，宏庙小学对口学区房单价在23.0万元/平米。但均价冲上20万元的“四大园”建成年代多在1999年，环境较为老旧。而同样20多万元/平米的万柳书院则是2015年左右建成的高端住宅。学区的魅力可见一斑。
值得注意的是，2020年“731政策”带火学区房交易后，北京再度整治“高价房源”，要求中介将其下架。燃财经在咨询丰汇园时，经纪人也向燃财经表示：“单价超过18万元的外网不显示。”燃财经在贝壳找房APP上搜索“丰汇园”、“宏汇园”等“四大园”，以及“万柳书院”的时候均已显示无房。但在实际买卖中，中介仍然可以以截图的方式展示房源、在线下交易。
“买”一个好未来
即使动辄上千万，并且很有可能住进“老破小”，在追逐学区房的道路上，家长们也前赴后继、甘之如饴。
“即使是最便宜的学区房，也比非学区房贵不是一点半点。”丢丢和她身边的朋友，但凡有点能力，都会为了孩子，想方设法购买学区房，“谁不想给孩子一个好未来？”
北京金字塔塔尖的中关村三小和宏庙小学附近的学区房，销售得最好的都是低总价的一居。“总价低，易拿下。这些房子被我们称作"上车房"。”宋宋表示，但这种“上车房”多半只能获得一个上学名额。
“因为一居室根本住不下一个家庭，尤其宏庙小学对应的丰汇园、丰融园、宏英园、宏汇园这"四大园"多半都是90年代的板楼，又老、又旧，采光不好，下水、管道都已老旧，不一定好使。所以大多数家庭买了学区房，还得在附近租房住。”宋宋解释道。
令人感慨的抢夺学区房背后，是优质教育资源的稀缺，以及家长对自己孩子被淘汰的恐惧。
“小学买的是"入门"资格，背后真正看重的是小学对口的中学。”宋宋介绍，北京优秀的中学有西城“四大金刚”，包括北京四中、八中、北师大附属实验中学分校、三帆中学；以及海淀“六小强”，包括十一学校、人大附中、北大附中、清华附中、101中学、首师大附中。
燃财经梳理发现，西城“四大金刚”的入学方式普遍都是对口直升派位入学、全区派位和学区派位三种。海淀“六小强”则包括登记入学、派位入学和综合素质优秀等。“西城基本上都可以对口直升。但海淀则需要比较拼，因为好小学不一定可以进入好中学，但可以"考"进好中学。”宋宋表示。
同时，根据《北京市2020年国民经济和社会发展统计公报》，2020年北京市普通初中毕业生8.8万人，但普通高中招生6.1万人，有2.1万人将被分流，无法进入普通高中就读，更遑论之后的大学教育和社会就业起跑线。
除了教育之外，学区房优秀的保值、增值能力，也是吸引家长的另外一大原因。
林深是2009年以103万元的总价买入的蜂鸟社区一居室，2017年孩子上完学转手卖出时，已达780万元的高价。
紫竹院学区的杨紫也告诉燃财经：“我是2013年买的对口海淀实验小学苏州街校区的厂洼小区学区房，当时买入的价格是2万元/平米，现在已经涨到10万元/平米了。”
但买下学区房，真的就给孩子“买到了一个好未来”吗？
“海淀几乎可以说根本没有"学区房"。我们当时选择买万柳片区的房子，入读中关村三小，只是因为三小的老师比较负责，可以教给孩子比较好的学习习惯。但后来孩子考上人大附中，并不依靠学校里学的知识，而是靠课外补习。”已经将万柳房屋售出的林深告诉燃财经。
“海淀的中学基本靠考。而且考的知识基本都超纲，是按照中考标准来考的。但教委管得又严，校内教育不允许超纲。所以只能靠课外补习。”林深直言，“可以说，我孩子考上人大附中，90%都是靠课外补习的知识。”
同时，也有人在小红书上直言：“我家亲戚六年前花400万买了蜂鸟社区的房子，孩子也顺利上了三小。今年孩子五年级，但期末考试成绩真不怎么样，语文数学都是70分，初中就等着派位了。”
难摧毁的学区房信仰
畸高、疯狂，都是可以安在学区房身上的字眼。
学区房是每个楼市的高地。根据贝壳研究院数据，2020年北京全市全年在链家上成交的二手住宅成交均价6.0万元/平方米。但宏庙小学对口丰汇园、中关村三小对口万柳书院20万元/平米已是正常价格。
均价1.5万元/平米的西安，2020年也成交了带有高新区学校入学指标的西安中大国际九号和天地源丹轩梓园等房源，成交均价分别达7.95万元/平米和7.69万元/平米。
同时，学区房领涨的消息也不断刺激着人的眼球。2021年3月，镁刻地产的一篇报道指出：计划买学区房的叶芝在看一套海淀区某重点小学50平米、580万元学区房的过程中，还未见到业主就已被告知涨价20万元，在等待业主前来商谈的过程中又被通知加价20万元，最后总价达到620万元。
小红书博主“五环外的北漂爸爸”也表示：一直在观察中关村三小的学区房，蜂鸟社区50平米不到的开间，2019年6月的时候才620-640万元，到2020年5月就升到了750万元，到2020年底，已经突破1000万元了。
为了遏制学区房的畸高和疯狂，有关部门对学区房的监管，促进教育公平和均衡的“手”一直没停过。
2020年3月，上海发布《2020年本市义务教育阶段学校招生入学工作的实施意见》，要求义务教育招生入学全面实施“公民同招”；2020年4月，北京西城区发布2020年义务教育阶段入学工作实施意见及多项政策，提出不在对口登记入学，而是实行“多校划片”。
但这些政策都没能如预期搬给学区房降温，反而“加了一把火”。
在“公民同招”之后，为了抢占优质公办小学入学名额，上海优质公办小学对口学区房房价飙升。有数据指出，到2020年很多上海新建公办一贯制学校对口的小区房价涨幅超过56%。
以对口上海第一梯队的黄浦外国语附属实验小学的耀江花园为例，2020年耀江花园短短几个月内房价就从10万加上升到13万加。2020年9月，耀江花园成交了一套129平米三居室，总价1788万元，单价13.9万元/平米。但在2019年9月，该小区单价仅11万元/平米，涨幅约26%。
在“731政策”之后，北京西城的学区房也迎来了高峰。中原地产研究中心数据显示，2020年4月份“731政策”出台之前，西城二手房单月网签量为800套，政策之后井喷到了1600套至1900套。“731”节点之后，西城学区房成交量开始萎缩，但随着第二年三四月入学高峰的到来，又恢复到了1600套每月。
而海淀区其实早在2018年就发布过“1911政策”，即从2019年1月1日起，在海淀区新登记并取得房屋不动产权证书的住房用于申请入学的，将不再对应一所学校，实施多校划片。此外，海淀还大刀阔斧地进行了改革，调整、整合薄弱校。
“2013年的时候，为了给孩子好一点的教育，我买了对口海淀实验小学苏州街校区的学区房。但阴差阳错，后来我原来房子对应的小学被合并进了海淀实验小学。”杨紫表示。
但家长“并不吃这一套”，反而蜂拥进最优质的学区。杨紫指出：“单从价格这一点来说，即使被合并校，我原来那套房子均价也比现在这套学区房低了2万多。”家长“用资金投票”的结果非常明确。
“从之前的"3.17政策"限房限贷，到后来的"19.11多校划片"，再到今天公布的"22.11区内协调"，结果都是一样，跌的少涨的多，成波动性上涨，学区房是整个市场最抗风险的，尤其是万柳片区。”柳生说道。
“要买房的话还得抓紧时间，过几天客户量上来之后很有可能业主会涨价，再有一个就是买房肯定是要赶在今年过完户。”在交谈的最后，柳生建议。
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