美的置业登陆港交所：主打智慧地产 剑指行业前十
昨日（10月11日），美的置业控股有限公司（以下简称“美的置业”，股票代码3990.HK）正式在香港联交所挂牌。发行价17港元，融资金额为29.17亿港元。
美的置业将未来企业发展定位为“房地产开发+产业”的复合型企业。这样的定位基于美的置业自身的优势。美的置业希望提供一站式差异化智慧家居解决方案并整合全服务价值链，在战略布局上，美的置业则采取区域深耕策略，策略性地布局于中国五大经济区。
公司主席、执行董事兼总裁郝恒乐称，在上市后，美的置业将继续贯彻执行区域深耕的战略、策略性拓展投资物业组合、继续完善一站式智慧家居生活解决方案，及进军装配式产业并与房地产开发业务联动。
至于未来的发展目标，郝恒乐表示：“美的置业未来将继续专注房地产开发，致力成为中国十大房地产开发商之一。”
深耕五大区域的“隐形地主”
经过14年的发展，起家于粤港澳大湾区的美的置业已发展成为一家全国性房企。
根据招股书数据，截至2018年6月30日，美的置业在中国共有142个规模化项目组合，覆盖全中国38个城市及1个直辖市，并通过合营企业及联营公司参与了30个项目。
这些项目由美的置业三大业务布局，即物业开发及销售、物业管理服务、商业物业投资组成。
从布局的区域来看，除粤港澳大湾区所在的珠三角洲经济区外，美的置业在长三角、长江中游、环渤海以及西南经济区等5大核心经济区均有所布局。美的置业在招股书中指出，在这五个区域的战略布局会让公司更好地捕捉城镇化趋势、生活水平提升以及主要经济区地政府优惠政策所带来地大量增长潜力。
尽管起家于粤港澳大湾区，但在多年的经营后，美的置业实现了在五大区域中的均衡发展。根据招股书披露的数据，截至2018年6月30日，美的置业在环渤海地区持有的土地储备占全国土地储备的比例为16%，西南经济区约为20%，长江中游和长三角的占比均约为21%，珠三角地区则为22%，其中粤港澳大湾区的占比为20%。
克而瑞地产研究认为，美的置业虽然在五大区域均衡布局，但是在城市选择上尤为考究。在经济较为发达的长三角、珠三角和长江中游地区，美的置业会选择地价较低但市场情况仍积极的三四线城市。而在中西部地区则会多布局二线城市，整体来看，所布局的城市大多为高潜力地区。
在上述具有经济增长力的区域的城市中布局，是美的置业过去几年业绩快速增长支撑所在。从招股书的数据来看，2015年至2017年的合约销售额分别为人民币111亿元、206亿元和507亿元，复合年增长率约113.7%，相较行业前100名房企均值为61%的复合增长率，美的置业的增速处于行业前列。
此外，根据克而瑞地产研究数据，2018年前8个月，美的置业已实现的销售流量金额约为531亿元。从全年角度来看，即使美的置业后半场仅延续上半年的态势，其业绩也将表现不俗，而考虑到一般房企销售发力多出现在下半年，预计美的置业2018年势必能再创历史新高。美的置业披露称，2018年合同销售目标为600亿元，较上年同期增长约20%。美的置业的管理层也多次提出，要在2020年达到1000亿元的销售金额。
实现千亿的销售金额，美的置业的底气在哪？答案在其约4000万平方米的土地储备总建面当中。截至2018年6月30日，美的置业全国总土储建面约为4000万平方米，除了行业前十的房企外，其余土储建面高于4000万平方米的房企并不算多，这些房企前8个月的销售金额排名也均在行业前三十。如果保持目前阶段的土储总量和销售节奏，美的置业未来3年的销售金额有着坚实的保障。
在现有的土储面积的情况下，美的置业也在通过区域深耕策略于多渠道购地，除开参加招拍挂获得土储外，美的置业还通过与第三方合作共同收购地块及开发项目。根据克而瑞数据，美的置业在前8个月新增土储的货值约为503亿元。
美的置业指出，公司将集中拓展高增长潜力大的地区，以争取市场领军地位为目标，提升定价能力及品牌认知度，累积多元化及低成本土地储备。目标是未来覆盖中国50个城市，在每个城市有四至五个房地产开发项目。
智慧地产提升溢价
销售的不断增长也带来了利润的提升。招股书数据显示，2015年至2017年，美的置业的利润及综合收益总额分别约为3.84亿元、9.93亿元以及18.94亿元，截至2018年3月31日，美的置业亦实现利润及综合收益总额为6.79亿元。
从毛利率、净利润的数据来看，美的置业这两项数据也在不断提升。2015年至2017年，美的置业的毛利率分别为21.5%、22.8%和27.6%，截至2018年3月31日的前三个月毛利率为33.5%。净利率则由2015年的4.6%上升至2016年的8.3%和2017年的10.7%，2018年首三个月的净利率约为14.0%。
利润的提升有着多方面的因素。从融资的成本来看，郝恒乐在前述发布会上指出，目前美的置业的融资成本比较低，2018年前3个月，美的置业的融资成本约为5.6%左右。
而在房地产融资收紧的趋势影响下，2018年5月和9月，美的置业又分别发行了本金总额为人民币14亿元及人民币10亿元的公司债券，年票息率分别为7.8%及7.5%，将分别于2021年5月及2021年9月到期。但与同期房企发行的债券票息高达12.5%甚至更高的利率相比，美的置业在融资成本上相对具备一定优势。克而瑞地产研究分析认为，上市后，美的置业将能够拓宽融资渠道，为企业扩张提供充足的准备。
在资金端外，美的置业也正在打造自己的品牌，提升产品的溢价、提升利润。美的置业在招股书中提出，公司希望成为一站式智慧家居及生活结局方案的引领者。美的置业通过与美的集团的合作，在研究、设计、安装和售后服务等价值链环节建立了程序、标注以及基础设施建设以配合公司的智慧家具解决方案。
美的置业认为，在与美的集团丰富的智慧家电产品相结合后，根据购房者及住户偏好定制差异化智慧家居解决方案，能够提升其生活体验。美的置业也认为，智慧家居解决方案将在不久的将来成为住宅市场的基本配置。
根据克而瑞地产研究的数据，美的置业智慧社区项目较周边其他项目售价高出约20%至30%。包括宁波公园天下在内的案例也能够表明，美的置业智慧社区项目确实较周边项目存在较高溢价。
美的置业在招股书中亦表示，预计到2018年底，公司大部分新推出的住宅物业将配备智慧家居解决方案。
郝恒乐称，在上市后，公司将继续贯彻执行区域深耕的战略、策略性拓展投资物业组合、继续完善一站式智慧家居生活解决方案，及进军装配式产业并与房地产开发业务联动。
随着上市后融资渠道的拓宽，美的置业在资金结构方面或得以改善。而在投资潜力城市、以较低土地成本拿地和智慧地产等多管齐下的策略下，美的置业的未来让投资者多了不少亟盼。
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