5年完成5支基金退出 解密鼎晖日本不动产基金243万平方英尺背后的投资密码
根据经济周期、市场变化和特殊事件等产生的特殊机会投资，获取经济复苏和市场反弹带来的回报是鼎晖日本不动产团队的投资策略之一。2020-07-13 11:00· 投资界综合
危机背后往往蕴含着新的机会，在日前鼎晖日本不动产基金举行的视频分享会上，众多投资人踊跃的参会似乎更加笃定了新的投资机会的到来。
相较于其他规模较大、投资期较长的不动产基金，鼎晖日本不动产基金可以称之为“精致而高效”，5亿美元的股权投资规模布局了243万平方英尺资产面积, 不动产资产规模达1,016亿日元，数字背后的业绩却非常喜人：在过去5年中，鼎晖日本不动产基金一、二期加单项目共5支基金做到了一年内完成投资、三年内完成退出、年化内部收益率（IRR）达到24%-49%以上。
“把握好的时点投资稳定收入标的、快速增值改造获得竞争主动权是周期快、回报好的关键。”鼎晖日本不动产投资董事总经理黄轩临总结到。
解码不动产投后赋能，楼宇改善主动出击
在鼎晖投资董事长吴尚志看来，积极主动的投后增值能力和周期中对市场机遇的判断是鼎晖日本不动产基金的竞争力所在。
2009年，鼎晖投资组建了专业的不动产投资团队，并在五年后开始转战海外市场。目前，鼎晖不动产团队在中国、美国、日本、越南及欧洲共58个城市主导投资了超过75个项目。其中，鼎晖日本不动产团队共管理6支日本基金，已投资产面积达243万平方英尺。
“快、稳、好”是鼎晖日本不动产基金被投资人称道的最大特点。“快”是投资的快、改造的快、退出的快；“稳”是投资标的稳、资产质量稳；“好”是投资了好的资产、有好的合作伙伴一起实现资产增值，同时获得好的回报。
谈及选择日本市场的原因，黄轩临表示，日本作为全球第三大经济体，经济近年来良性发展，基本面稳健，由于汇率稳定形成了一定的避险保护、低利率带来了较少现金流消耗和价值的稳定，以及为鼓励外部投资人出台的税负豁免政策，日本不动产市场显然是一个不能错过的投资机遇。
另外，日本的经济活动高度集中，60%~70%的经济活动集中在大东京地区、20%~30%的经济活动集中在关西地区，也就是大阪和京都。这种高度密集型的活动，带来的是效率。在不动产尤其收租型物业投资上有得天独厚的基础。
“一方面投资人有配置需求，但国内目前没有这样的配置机会；另一方面，鼎晖日本不动产团队有着丰富的海外投资经验，以及专业的投后管理能力。”对于进军日本市场鼎晖的优势，黄轩临解释道，鼎晖日本不动产团队通过在“楼宇改善”的过程中具备的较高的判断技巧，在投后进行快速增值赋能：“对项目进行重新定位时，我们首先会有在改善后能不能租出去的判断，在整个市场平均价值不变的情况下，我们通过积极主动的改造升级、重新定位等专业的投后管理增值服务，提升项目资产运营效率，在化解风险的同时最大化资产价值。”
除此之外，鼎晖日本不动产团队还善于结合本地资源。黄轩临在亚太房地产投资和基金管理领域拥有超过15年的经验，团队在日本的核心成员之一——田代大介在日本有超过25年的房地产投资经验，负责投资的项目超过30个，同时还拥有注册建筑师资格。这两位核心成员自2007年在前一家公司（全球最大的房地产投资基金之一）时就开始共事，有着丰富的合作经验和深厚的信任基础；同时，日本排名前几位的资产管理人也是鼎晖日本不动产团队在本地的合作伙伴。“在利益一致的情况下，我们之间的高效配合是能够实现增值比较核心的一点。” 黄轩临表示。
鼎晖日本不动产团队采用“主动型”投后管理方式，以大阪写字楼项目为例，由于业主处置项目的压力较大，鼎晖日本不动产团队在前期谈判中以低于市场50%的价格成交了位置佳、物业品质高、租金水平较低的大阪核心商业区甲级写字楼物业。收购后，鼎晖日本不动产团队通过对项目进行主动赋能，例如：美化改造、与主力租户谈判、重新招租、成本压缩等增值措施，实现了物业资产价值的极大提升，收购后两年时间内，项目出租率提升至97%，主力租户租金增长了50%，经营成本降低了13%，净经营收益提高了91%。最终实现项目层面股权回报倍数接近2.3x，IRR接近36%。
“黑天鹅”中从容应对，疫情之下保持增长
根据经济周期、市场变化和特殊事件等产生的特殊机会投资，获取经济复苏和市场反弹带来的回报是鼎晖日本不动产团队的投资策略之一。
值得一提的是，鼎晖日本不动产投资团队早在2019年12月的总结会中，就曾讨论如果明年市场中出现“黑天鹅事件”应该如何应对，并做出了多种应对方案，包括评估银行贷款状况、现金流状态等等，从而在1月疫情发生时能够比他人更为从容地面对。
“很多投资人会问，去年投资的鼎晖日本不动产三期基金在目前疫情下会不会受到很大的影响？但我们对自己的投资有信心，对三期基金的投资回报预期也有信心。”黄轩临举例道，鼎晖日本不动产三期基金中最大的投资项目东京核心区写字楼物业在半年前的出租率为77%；从疫情开始到今天，出租率已提升至86%，年签约租金收入也提升了11%。
“在疫情之下，为什么我们还能做到有增长？首先，我们对项目有着专业判断；其次，我们认为日本市场有着很强的需求；最后也是最重要的一点，我们有专业快速的投后增值能力。”在今年1月成交后的一周内，鼎晖日本不动产团队完成了物业管理公司的替换工作，之后加快速度进行新的招租。2月时，团队甚至冒着风险到日本，加快资产管理工作、提升资产价值，从而把握住市场机遇。
危机蕴含全新机遇，后续增长动力强劲
“我们认为现在出现了一个很好的投资时点，疫情带来了不可错过的机遇。”黄轩临表示。
过去二三十年日本所经历大大小小的经济危机中，几乎每一次危机的趋势都是在短期内会有一个比较大幅的冲击和下调，但因为经济的基本面没有发生太大变化，所以之后会有一个快速的反弹。
“2013-2014年，很多做不动产投资的基金收益非常高，IRR可以达到30%、40%甚至100%，因为它们抓住了当时次贷危机价格下调一个黄金投资窗口期。这次新冠疫情之下有没有这样的窗口期？现在已经看到了。”黄轩临进一步解释道，危机通常会对经济造成短期的较大波动，但同时也带来了最佳的投资时机，即能够有机会以显著降低的价格购买到优质的资产，并在未来经济反弹时获得较高的收益，因此目前也正是日本不动产投资的良机。
“同时，对于日本政府及日本央行为应对疫情带来的冲击出台了一系列救市措施，我们认为是十分果断有效的。”鼎晖日本不动产投资执行董事孙亮解释道，日本政府在疫情出现之后，马上从货币、财政还有民生等多个方面推行一系列的救市措施，包括增加日本房地产投资信托基金的购买，支持中小企业提供大额的无息贷款，延长这些企业所得税，缴税的期限等等。民生的方面，对每个家庭会发放10万日元的补助，这些都有助于平缓整个疫情对经济造成的直接影响。史无前例的108万亿日元经济刺激、延后释放的奥运红利、赌场建设计划和旅游业“触底反弹”正成为了重要的后续增长动力。
“在日本，疫情对人们的工作方式，以及对写字楼的需求度不会有特别大的影响。”孙亮认为，日本的公司文化相较于其他国家比较特别，“举个例子，如果老板不下班，下面各层员工没有人敢下班。只有等最大的老板走了，二老板才能走，然后逐层的其它员工才能走。因此，远程办公很难实现。此外，日本人住宅面积都很小，远程办公不如去公司工作。”
谈及日本不动产投资市场出现的机遇，黄轩临认为主要有四点：“首先，很多机构投资者决策流程长，反应速度较慢，短期内我们的竞争相对变少了；其次，由于隔离限制等影响因素，包括酒店、零售商业等很多物业由于经营困难被迫在市场上出售，从而增加了很多优质物业的供应；同时，对于面临资金困境被迫处置资产的业主，买家将在交易中具有更强的议价能力，能够以更低的价格收购资产；最后，收购价格有较大折让的优质不动产资产未来的增值前景相对更加明确，因更受到银行的偏好而可以争取到更优惠的贷款条件。这就是我们观察到在当前这种特殊的条件下，可以把握住的非常好的投资机会。”
“由于疫情的关系又出现了一些新的机会。在我们的已投项目中也出现了持续的增长。我们将继续投资位处日本核心城市核心位置、具有稳定现金流的资产，实施主动投后管理增值计划。未来疫情过去，在经济好转市场复苏时最大化资产价值，实现退出，继续为投资人创造更稳健的回报。”黄轩临表示。
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