资本冒险裹挟租客“埋单” 多家银行已暂停“租金贷”长租公寓三年 爆雷逾百家
近期，知名长租公寓平台蛋壳公寓“爆雷”事件持续发酵，多家银行已暂停“租金贷”还款业务。
记者了解到，自2018年以来长租公寓陆续“爆雷”逾百家，留下的“窟窿”往往得由房东和租客自行“埋单”。专家建议，监管部门应重拳出击，防止租客为资本泡沫破裂“埋单”。
租金贷、长收短付等是资金链断裂主因
10月份开始，蛋壳公寓即出现资金链危机。截至目前，北京市已在涉及蛋壳公寓的各区设立接待点，方便房东和租户咨询处理纠纷。蛋壳公寓APP上也开通了线上解约功能。
事实上，自2018年以来，长租公寓平台频频“爆雷”。据天眼查统计，全国目前已经注销或吊销的长租公寓相关企业约有170家，占相关企业总量的15%。从已“爆雷”的上海寓见、青客等品牌公寓的教训来看，除大量依赖“租金贷”饮鸩止渴外，采取“长收短付”、竞价圈房等不正当竞争方式做大规模是长租公寓平台资金链断裂的主要原因。
目前，不少长租公寓对房东采取月付方式，依赖“租金贷”维持企业正常运转，多数企业并不盈利甚至倒贴钱。“前几年，有一些比较好的房源，运营商拿房时把租金提高20%很正常，有时甚至能提高50%。然后运营商再以显著低于"拿房价"的租金水平出租。”北京一位长租公寓运营商表示。
2018年初，蛋壳公寓和自如两家长租公寓运营机构均获得了数十亿元融资。多家类似的公寓运营机构如雨后春笋般冒出，纷纷得到资本青睐，并开始“跑马圈房”。
根据贝壳研究院统计，2020年上半年，长租公寓经营不善，七成是由于“高收低出”模式所致。在新冠肺炎疫情冲击下，长租公寓由于出租率下降导致的资金链紧张问题更被急剧放大。
京师律师事务所律师许浩表示：“长租公寓的这种商业模式，需要市场租金不断上升，且有持续、大量的租房需求才能玩得转，一旦租房量下降就会出问题。”控制好“租金贷”风险是解决“爆雷”的“牛鼻子”
近日，不少蛋壳公寓的租客发现自己的银行卡已经不能扣还“租金贷”了。一位银行业从业人士认为，当前控制好“租金贷”风险，是解决蛋壳公寓“爆雷”危机的“牛鼻子”。
所谓“租金贷”，就是长租公寓运营商与金融机构合作，以租客名义办理贷款、按月付租，金融机构则将租期内的所有租金一次性付给运营商。这样一来，租客向长租公寓交租的行为就转变为租客的还贷行为。
“租客通过"租金贷"选择月付房租，每个月蛋壳会返还10%的房租，这样的优惠方式诱导很多人选择"租金贷"。”今年6月签约入住上海蛋壳公寓的李小姐告诉记者，比起押金，现在大多数租客的最大诉求就是微众
银行为其解除“租金贷”。“毕竟房东和租客都是受害者，只要能及时解除"租金贷"，租客们搬走或者续租都可以。最怕的就是房不能住了，贷款还得继续还。”
对此，微众银行11月16日发布公告称，对被迫搬离的租客，银行将协助解决租赁纠纷，并就贷款事宜做出适当安排，尽量保护租客的利益；至少在2021年3月31日前，租客的征信将不受影响。但是据多位已退租的蛋壳公寓租客反映，现在微众银行以未收到蛋壳公寓退还资金为由，让租户继续偿还贷款，直至蛋壳公寓还清贷款。
面临这一可能产生三方债务纠纷的棘手问题，一些租客反映，近日招商银行等一些银行已暂停为微众银行代扣“租金贷”还款。
逾百家长租公寓“爆雷”始作俑者处罚力度不够
2017年起，很多长租公寓运营商乘政策东风、在资本补贴的助力下大肆争抢房源。如今市场回归理性，资本退潮的“后遗症”正逐步显现。逾百家长租公寓平台“爆雷”，留给政府、房东、租客和金融机构“一地鸡毛”。
“长租公寓运营商的高管们钻了法律漏洞，平台一旦"爆雷"，就卷钱跑路。剩下的事情就是房东和租客自行协商解决，解决不了就去法院走民事诉讼程序。真正的始作俑者只是"罚酒三杯"，处罚力度不够。”上海一位房屋租赁纠纷资深律师表示。
北京湘楚朝晖企业管理有限公司董事长胡景晖认为，长租公寓频频“爆雷”的现象未能引起足够的警觉，以至于让行业“小恶”衍变为社会大患。纵观近年来的“爆雷”案件，肇事者卷钱跑路，高管最多承担民事责任，如被限制高消费等。
许浩表示，当下不少长租公寓将租赁业务做成了金融产品，通过风险投资机构、金融企业等多方融资，不断扩大规模提高自身估值，谋求在资本市场实现“造富神话”，最终投资方和企业高管套现离场，把“烂摊子”留给全社会收拾。
一些业内人士认为，长租公寓虽遭非议，但从国际来看，租赁机构化依然是大方向，关键在监管。住房租赁作为民生行业，相关部门应加强事前和事后监管，切实保障城市打拼者住有所居。 （据新华社）
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