深耕大湾区商用物业 COCO Park运营商星盛商业登陆港交所
提起星盛商业，其旗下购物中心深圳福田星河COCOPark更加为大家所熟知。
1月26日早间，星盛商业管理股份有限公司（下称“星盛商业”）正式登陆港交所。这也是近两年众多房地产企业拆分物业公司上市形成港股“物业热”后，在港交所上市的纯商业运营服务第一股。
从1月14日启动全球发售，凭借星河控股集团快速发展的业务需求和大湾区领先的轻资产运营商的品牌背书，星盛商业香港公开发售获超额认购近756倍。投资者对于星盛商业的热情可见一斑。
本次上市，假设超额配股权并无获行使，星盛商业管理股份有限公司全球发售2.5亿股股份，定价为每股3.86港元。同时，公司还拥有包括新世界旗下Pilgrim Ever Project Company、招商局及GLP集团旗下的深圳市旗昌投资、深圳市创新投资集团、双城资本等四家基石投资者，合计认购约4041万美元（约3.13亿港元），相当于公开发售股份数（不考虑超额配售部分）的32.46%。
招股书显示，公司预计2020年归母净利润不低于1.2亿人民币，预期同比增长超过40%。在历经2020年疫情的考验后，商用物业能取得这样的增长显然难能可贵。
作为大湾区领先的商用物业运营服务供应商，星盛商业也将有机会持续受益于区域整体利好政策和区域发展趋势。截至2020年9月底，星盛商业在深圳市、大湾区运营的购物中心、运营面积均处于行业前列。
中泰国际在研报中指出，大湾区是中国经济发达地区之一，平均人均可支配收入高于全国平均水平，未来经济发展及人口持续增长将为大湾区的商用物业运营服务市场提供稳固增长。
公司管理层认为，公司作为大湾区领先的商用物业运营服务供应商，受益于区域利好政策，并具有全国布局，通过广受认可的标杆项目及灵活的运营模式，公司将实现规模扩张，长三角和粤港澳大湾区等经济较发达、人口消费能力较高地区的城市会是公司业务拓展主要目标。
港股商业物业稀缺标的
对于整个物业行业来说，2020年是上市“大年”。与往年零星个位数物业公司IPO相比，2020年全年共有17家物业公司亮相资本市场，但这也令投资者需要在这一众公司当中发现最具投资价值的标的——要么财务数据亮眼，要么具备稀缺性。
但从整个物业板块的情况看，目前在港交所上市的物业公司共39家，并且大多为住宅物业管理公司。即便是近两年备受投资者热捧的宝龙商业，尽管常被冠以“商管轻资产上市第一股”的称号，其营收当中也有较大比例来自住宅物业管理服务，并且该部分营收占比还在增加。
星盛商业上市后则补足了物业板块的缺憾。招股书显示，星盛商业主要运营包括城市型购物中心“COCO Park”（以城市消费者为目标）、区域型购物中心“COCO City”及“iCO”（以购物中心五公里范围内的消费者为目标）、社区型购物中心“COCO Garden”（以购物中心一至三公里范围内的消费者为目标）以及高档家居布置购物中心“第三空间”。
截至目前，星盛商业共向53个商用物业项目提供服务，覆盖中国20个城市，总合约面积约328.4万平方米，其中61.6%由独立第三方开发或拥有。
在具体的模式上，星盛商业则采用委托管理服务模式、品牌及管理输出服务模式以及整租服务模式三个运营模式。其中委托管理服务的物业数量从2017年末的4个，增长至2020年9月末的17个，合约管理面积也从43.8万平方米增长至111.7万，品牌及管理输出服务的物业数目在此期间也从15个增长至27个，合约面积从114.2万平方米增长至183.9万平方米。
作为星盛商业最为成熟的运营模式，委托管理服务通过委聘整支管理团队对商用物业运营管理，为星盛商业提供每年收入的70%以上，在2020年前9个月毛利率达49.5%。
品牌及管理输出服务则是星盛商业近几年增长势头最快的板块，同时也是毛利率最高的板块。招股书数据显示，该部分业务贡献的营收占比已从2017年的占比19.3%增长至2020年9月末的23.9%，截至2020年9月该板块毛利率高达74.2%，超过了A股白酒板块平均毛利率。
相比物业板块的其他公司，星盛商业坐拥粤港澳大湾区的地利，通过发挥与星河控股的资源生态圈的协同效应，在商业物业当中星盛商业的提升空间仍有很大想象力。
截至2020年前9个月，星盛商业整体毛利率达55.2%，而商业物业营收占比较高的华润万象生活和宝龙商业，截至2020年6月末，商业物业运营板块毛利率分别为35.79%及31.13%。
中国指数研究院认为，中国城市持续扩展将带动商用物业试产过的发展，令商用物业运营服务需求不断上升，此外，国内消费增加及消费结构的演变将继续刺激零售业发展及业务模式创新，商用物业运营服务的需求也将随之增加。
中泰国际则指出，星盛商业未来可凭借与星河控股的协同效应及大湾区发展相关的利好政策推动，为自身业绩带来稳固增长，商用物业管理行业也可受惠于疫情受控下的消费复苏。
在中国整体商业物业管理行业发展向好，星盛商业自身运营管理能力较强等因素的影响下，加上“纯商业运营服务第一股”的稀缺性，也难怪乎投资者在申购时展现出不一般的热情。
COCO Park模式将持续输出
在受到资本市场的热捧的同时，星盛商业也不断通过管理优质项目拓展业务版图，以图将COCO Park的运营模式向外持续输出。
深圳福田星河COCO Park是星盛商业打造的知名商业地标之一，为年轻一代消费者及家庭消费用户所熟知，从开业至今，该商城运营已有15年光阴。
福田星河COCO Park地处深圳福田的CBD商圈，是城市商业活力的核心区域，对商业地产来说也是竞争激烈的地区。在该地区，除了皇庭广场、中心城广场等购物中心外，还有连城新天地将各购物中心打通，亦有PAFC MALL、One Avenue卓悦中心等新入场者，要在该地区维持标杆地位，则需要购物中心不断“进化”，紧跟消费者需求。
星盛商业将福田星河COCO Park定位为“公园情景式购物中心”，通过自我升级，一方面将项目整体面积将由过去的7.6万平方米增加到约12万平方米，另一方面则是通过引入华南首家乐高品牌旗舰店入驻等，加码精品零售与体验业态。
通过精细化运营，星盛商业不断调整升级商场的“内涵”，以迎合年轻人的消费需求，紧贴商业趋势。
像“大抢节”原创IP活动、打造“40°Night COCO纪念夜”等主题活动，则是星盛商业在个性化营销上的创新，使得运营商从从单纯的品牌内容整合者转变为内容创造者，增强与优质品牌和消费者间的粘性。
强大的运营能力也让星盛商业在2020年这个不平凡的年份当中，迅速从疫情的影响中走出，在“大抢节”活动期间，星盛商业旗下购物中心通过多种会员专宠计划，实现会员新增近1.5万人，会员消费环比增长38.2%。
从招股书的数据也可以看出，截至2020年9月末，星盛商业期内净利润为0.9亿元，同比增长32.4%。公司预计2020年归母净利润不低于1.2亿人民币，预期同比增长超过40%，这意味着在2020年四季度，星盛商业盈利水平进一步改善，在有效应对去年疫情不利影响并作出相应调整、布局后，业绩得到进一步释放。
而星盛商业运营模式的不断成熟，也体现在其资本回报率上。招股书数据显示，星盛商业的资产回报率从2017年的16.2%，逐年上升至21.1%、25.4%，截至2020年9月末已达34.8%。
按照星盛商业的规划，通过以福田星河COCO Park这样标杆项目的出色运营为蓝本，立足大湾区，星盛商业将进一步在长三角和华中地区等经济发展成熟的地区优先布局。通过把星河COCO Park的成功运营模式因地制宜，打造更多旗舰级商业产品。
管理层亦指出，星盛商业将会深耕大湾区并进行拓展，例如在长三角地区经济较发达、人口消费能力较高的城市做拓展，也将利用资金，根据公司拓展方向收并购及投资中小型商用物业。
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