长租公寓风起云涌 资产证券化趋势加快
资产证券化将成为房地产业的重要融资渠道之一。新华社图
【记者胡雪军】
5月2日，中国恒大拟发行的“中联前海开源-恒大租赁住房一号第N期资产支持专项计划”被上交所受理。在此之前，保利、碧桂园都发行了类似产品。业界普遍认为，资产证券化将成为长租公寓市场主要资本运作方式之一。
租赁住房REITs“爆发”
房地产企业从来都是爱扎堆的，长租公寓在近两年早已成为各大房企布局的新焦点。而随着住房租赁资产证券化操作性文件的出台，多年来“只闻楼梯响”的租赁住房REITs终于进入“爆发”期。
3月13日，“保利地产-中联前海开源租赁住房一号第一期资产支持专项计划”成功发行，这是国内首单完成发行的房企租赁住房REITs，储架总规模50亿元，首期发行规模17.17亿元；4月27日，“中联前海开源-碧桂园租赁住房一号资产支持专项计划”首期实现发行，总规模100亿元，首发规模17.17亿元，这是国内目前规模最大的住房租赁REITs产品；最新的消息是5月2日“中联前海开源-恒大租赁住房一号第N期资产支持专项计划”被上交所受理，产品总金额为100亿元。
保利、碧桂园、恒大发行的REITs均是以其自身持有的租赁住房物业作为底层资产。而最早进入长租公寓领域的房企老大哥万科，则选择了另一种类REITs模式。
早在2015年7月，万科就发行过“鹏华前海万科REITs”，其以公募基金作为发行载体，单个投资者认购门槛仅为10万元。不过业内认为，“鹏华前海万科REITs”并不是真正意义上的REITs，因为其并未真正持有底层物业资产，其标的“前海企业公馆”万科仅拥有经营权。
另一龙头房企龙湖集团的做法与万科有相似之处。3月21日，龙湖发行第一期30亿元的五年期住房租赁专项公募债券，票面利率5.6%。此债券主要靠龙湖集团主体信用背书，非资产本身。
对此，龙湖方面的说法是，龙湖可以融到更大规模、成本更低廉的资金，没有必要采用REITs方式。而万科高层也曾有过类似的解释。
仲量联行华东区投资部负责人邵律表示，抢占长租公寓市场，打造自身长租公寓品牌，一方面可以为未来进行品牌输出打好基础，另一方面能够为房企带来稳定的租金收入，而这笔可观的现金流较易实现资产证券化，便于企业资本运作。
资产证券化政策有待完善
目前的长租公寓市场供应主体主要有五种类型的企业：政府平台（国资背景开发商）、开发商、中介机构、酒店管理公司和创业类公司，经营模式以开发或改造自有物业、租赁土地开发建设、收购存量物业为主。
按运营商资产结构的不同，长租公寓可分为重资产运营和轻资产运营。高力国际华东区研究部董事陈铁东表示，开发商资金雄厚，创业公司通常会获得投资和融资，所以这两类企业一般都是通过收购物业的重资产方式来获取集中式租赁房源；而酒店集团和中介机构多通过轻资产的方式获取分散式租赁房源。还有一些开发商和投资者也会通过托管的方式，引入专业运营商，借助品牌管理输出的方式来进行运营。
无论采取何种方式，长租公寓都是一种长周期项目，对企业资金链和运营管理能力都有很高要求。有数据表明，很多长租公寓的运营公司目前利润几乎为零，其中拿地成本和运营成本是最大的两块成本，分别占到55%和22%左右。邵律表示，要解决资金沉淀问题，就要依靠资产证券化政策和市场的进一步完善。
防范盲目追捧的金融风险
长租公寓投资退出方式主要包括资产转让、股权转让、发行资产支持证券（ABS）/商业地产抵押支持证券（CMBS）、发行权益类REITs等。
实际上，2017年以来，长租公寓租赁市场资产证券化明显加快，截至目前已发行了多单资产证券化产品。除了保利租赁住房类REITs（50亿元）、碧桂园租赁住房REITs（100亿元）外，还有魔方公寓信托受益权资产支持专项计划（3.5亿元）、新派公寓权益型房托资产支持专项计划（2.7亿元）、旭辉领域长租公寓储架式权益类REITs（30亿元）等，另外魔方公寓把全国3500多家公寓租金和物业费打包，以租约证券化的方式在2016年获得了首单ABS（资产担保证券），总募资额达到3.5亿元；去年8月链家自如发行了房屋租金分期类ABS产品，首期发行规模5亿元。陈铁东表示，随着市场参与者的不断增加，未来长租公寓市场的行业整合和兼并将会不断加剧，资产打包上市（发行REITs）、资产证券化等轻资产运营模式将是未来投资者比较青睐的融资及退出方式。
随着租赁市场的快速发展，相信包括租赁住房Reits在内的金融创新将大大助力租赁市场；但相应的，也应重视防范资本盲目追捧可能引发的金融风险。
中原地产首席分析师张大伟指出，REITs并不能解决长租公寓项目盈利难的问题，因为租金的年收益率在多数情况下仍然低于资金成本，资产证券化带来融资只能是企业贴息。中国指数研究院企业研究总监蒋云峰则认为，如果以静态的眼光来看，目前各种住房租赁市场的证券化的确很难补齐企业投入的成本，但若从动态发展的角度出发，每年租金上浮5%-6%左右，就能够解决盈利难的问题。▲
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