房企年底集中兑付、回售 明年迎债务到期高峰
本报记者唐韶葵上海报道
临近年关，房企融资频繁。在刚刚过去的11月，房企各类融资方式涵盖了发行公司债、中票短融、境外优先票据以及信托等。海通证券信用债分析报告显示，2018年地产债发行量大幅回升，今年前11个月，地产债发行量接近3580亿元，相比去年全年1900亿的发行量接近翻番。
一方面，今年12月以及2019年2月和3月都是地产债的偿还小高峰，地产公司积极进行发债融资或为了提前做准备。综合多家券商统计数据，预计2019年地产债偿还规模要在4800亿上下。和今年3100亿的偿还量相比，明年地产债的偿还压力大幅增加。另一方面，房企净融资额今年前11个月累计仅1059亿，同比减少了232亿。这背后是房企去化速度回落，需要通过融资增加现金流。
而随着信贷市场的调控持续，年内大中型房企现金流仍存在问题。
资金饥渴
今年以来，房地产调控力度持续，很多融资通道受限，甚至有房企打出了“活下去”的口号。从下半年开始，合肥、南京、厦门等热点城市出现新房项目降价促销的现象，且折扣力度不断加大，凸显出房企在资金方面的压力。
Wind数据显示，2018年全年公司债和企业债合计有2638只已经兑付或即将兑付，涉及到期偿还、提前兑付和回售，预计规模1.43万亿元，较2017年大幅增长近60%。由此，今年债券违约也创历史新高，11月债券到期潮也已来临，风险稍大的企业债和公司债本月到期210只，需偿还1500多亿元，成为今年月兑付规模第二大。
从11月这210只需要兑付的债券来看，共有200个不同的发行主体，即只有少数发行人有2只或以上的债券需要偿还。其中资本货物行业的发行人数量最多，达84家。紧随其后的就是房地产行业，数量也达27家。
易居研究院智库中心研究总监严跃进指出，当前房企融资计划加速，有三个逻辑：第一、降准带来了宽松的政策环境，首先是表现在银行贷款层面，其次也会在其他金融机构中得到体现；第二，年底时房企拿地的机会增加，尤其是供地规模不断扩大，使得房企积极拿地的意愿扩大，并积极融资；第三，房地产销售行情虽然下行，但也没有完全遇冷，所以企业融资也体现了对于2019年市场的继续关注。
在此基础上，近期地产境外债与信托发行回温，直接导致融资成本走高。除了恒大外，绿地集团、合景泰富、华远地产、弘阳地产等地产公司近期境外融资成本都非常高。
非标融资难度也在增加，成本继续抬升。近期，包括花样年集团、泰禾集团、福晟集团、正荣地产在内的多家房企分别宣布与信托公司签署战略合作协议，合作规模总计达500亿元。据悉，房地产集合信托月均收益率已经从年初1月的7.66%提高到11月的8.48%。如果从单个产品的收益情况来看,当前市场上甚至不乏收益率超过9%甚至10%的房地产信托产品。
此外，房企转让项目数量也在增加多，并购的机会递增。
风险仍在
房企明年融资的大趋势仍然是银行信托、发债与项目融资。但上述业内人士进一步分析，未来地产债仍然有一定风险，行业马太效应愈加明显。一方面，地产行业明年还要迎来更严峻的债务到期高峰期，再融资压力大，针对房地产的融资政策不太可能有很大放松。另一方面,销售回款减少带来内部现金流的回落，地产企业资金链紧张的情形较难改变。
近期，监管出台了一系列政策来化解信用风险,尤其是针对债务风险较高的民营企业,但这些纾困政策多次严厉禁止投向限制行业，包括房地产。因此，从政策层面来看，地产行业融资上的放松言之尚早。
海通证券方面认为，未来地产债风险仍难消除，公司债的发债门槛已经较2015、2016年提高，对于主体评级受限的企业发债难度依然存在。“在过去几年透支了地产需求后,明年地产销量增速大概率还会向下，地产企业将面临内部现金流的持续弱化。”一名券商分析师如是说。
阳光城集团执行副总裁吴建斌表示：“有些房企在境外发债，融资成本高达13%，给市场传递的信息是负面的。这么一个行业，13%的利息，等于这个行业没有生意可做了。”他认为，现有的融资成本，只能起到补充现金流的作用，很难真正解决企业的资金难题。
实际上，今年涉及债券违约与破产的房企不少，比如中弘股份、新光集团、上陵集团、华业资本、大连金玛等。
因此，在部外环境不利的情况下，房企未来只能增强内部输血能力，如加大营销力度，加快存量产品的周转，提高滚动开发的能力等。
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