德信中国在港挂牌 筹资13.72亿港元 中小房企上市机会窗口开启？
本报记者张晓玲实习生林诗苑
房企在股市回暖中迎来赴港上市第一单。
2月26日，德信中国控股有限公司（简称：德信中国）在香港联交所挂牌。对这家偏居浙江一隅的房企而言，是里程碑式的一步。
在2019年初房地产融资环境相对宽松的情况下，中大型房企纷纷发债融资，中小房企也在寻找机会，未上市的房企似乎迎来了一个机会窗口。
不过，从募资结果来看，资本市场对地产股并不热衷。德信中国原计划最高发售价为每股3.25港元，最终发售价仅为每股2.80港元，共募集资金13.72亿港元，略高于最低线。
接受21世纪经济报道采访的地产、金融人士多指出，虽然年初融资相对宽松，但全年房企资金来源并不乐观。万科这类超大型房企都提出要重回基本盘，提升开发业务，中小房企在不确定的2019年将面临更大风险。
抢占融资窗口期
公告显示，德信中国计划发售5.32亿股股份，其中10%作公开发售，90%为国际配售，招股价介于每股2.32港元至3.25港元，按此计算，整体集资规模约为12.34亿港元至17.29亿港元。
而最终的招股结果却不尽如人意。公开发售共约1690.6万股，只占原计划的31.78%，公开认购不足，最终导致国际配售提升为总计划的96.8%。
从德信中国首日股价来看，市场也并不热情。同花顺财经数据显示，挂牌当天开盘价、收盘价均为2.80港元每股，最高价为2.82港元每股。
业内人士认为，这与港股投资者对房地产股估值不高有关系，但房企自身条件是主要原因。
招股书显示，在过去的2015、2016、2017三个年度及2018年前9个月，德信中国营业收入分别为56.95亿、69.80亿、65.54亿和57.25亿元人民币，相应的净利润分别为0.65亿、5.13亿、8.39亿和9.81亿元人民币。
但公司净资产负债率高企。2015年、2016年及2017年，德信中国的净资产负债率分别为278.7%、435.2%、275.7%，截至2018年6月30日，净负债率为192.6%。
同时，过于集中在一个区域带来的风险因素，也不免成为投资者的担忧。
招股书显示，截至2018年11月30日，就权益占比而言，德信中国拥有土地储备总面积693.3919万平方米，其中589.8734万平方米位于浙江省。德信94%的土地储备都位于长三角，温州是重仓区，其次是杭州和湖州。其中，德信在温州、杭州和湖州分别持有26个、24个和17个项目。
易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，德信中国属于区域性企业，存在杭州市场周期性调整和政策管控等风险因素。
德信中国并非唯一不被看好的地产股。此前，2018年10月赴港上市的美的置业、9月的大发地产、7月的弘阳地产等，均出现认购不足的情况，公开认购数量分别只达到原计划的25.37%、32.25%、18.07%。
国际地产资管公司协纵策略管理集团联合创始人黄立冲认为，在香港，房地产公司上市不受欢迎已有十年之久，大部分房企上市都是靠友好认购，公众没有什么兴趣认购。
“但德信中国的上市，对于华东市场的其他房企来说，依旧有启发。”严跃进称，华东市场虽然政策严厉，但过去两三年市场崛起很快，尤其是房价上涨带来了房企盈利空间的增加。在此情况下，一些中小房企快速崛起，积极和券商等合作、形成上市条件，对接资本市场，是目前华东中小房企的普遍心态。
上市后，德信中国拟对外扩张，这是一条必经之路。根据公告，13.72亿港元的募集资金，将用于未来的物业开发和项目实施，加大对全国市场的布局。
融资持续改善？
整体看，房地产企业年初以来融资出现回暖，发债总量与发债个数增速远超去年同期。
国金证券数据显示，截至2月22日，2019年以来房企境内发债规模已达928.4亿元，地产债发行数量136只，分别比去年增加97.1%、72.1%。
“中小房企争相上市，本质也是为了融资。”黄立冲称，过去，房企上市需要付出的税费太高，进行下来并不划算，但是现在资金太饥渴，饥不择食了。
截至目前，中小房企正荣地产、弘阳地产、万创国际、大发地产、美的置业、万城控股、恒达集团、银城国际等，均已递交上市申请。除已挂牌的美的置业、大发地产、弘阳地产和万城控股等几家，其他仍在排队中。
上市意味着房企打开了更多融资通道。如于去年10月上市的美的置业，在筹资30.6亿港元后不到4个月，又发行2+1年期限、利率为5.30%的30.6亿元公司债，成为当月单笔发行规模最大的房企。
未来，房企频繁融资的情况还将延续。黄立冲认为，频频融资是一定的，因为旧债一定要通过新债来还，而且，如果不能如期兑付造成违约，靠公司的现金流是还不了的。
广发证券分析师乐加栋认为，随着行业基本面下行压力加大，房企融资渠道或又打开空间，有助于房企借新偿旧，缓解2019年兑付高峰的资金压力。
平安证券分析师杨侃也认为，考虑1月央行两次降准、M2及社融增速回升，宽货币背景下，后续主流房企融资成本仍有望改善；同时2019年为房企偿债高峰期，楼市降温背景下，房企融资态度将更加积极。
但长久地看，融资未必能持续改善，因为发债难度也在持续加大。黄立冲表示，现在美元债和港元债的投资者普遍对房地产行业的风险抱有很大疑虑，同时，美元利息也在上升，对于中国公司债务认购的担心在增大，所以发债的难度越来越大，越来越卖不出去。比如，在1、2月份，包括阳光100等都是在发债过程中出现困难，导致股价下跌。
国金证券分析师周岳指出，近2月的房企密集融资并不能认为是地产融资环境的整体放松，因为从用途来看，近期房企发行的债券多数用于偿还旧债，AAA级融资需求的满足程度总体向好，低评级则波动较大，说明中小房企仍面临一定的偿债压力。
严跃进认为，对于一些融资风险过大的企业，也会面临审核趋严的问题。
杨侃进一步提醒，若楼市降温超预期，且融资渠道依旧偏紧，部分中小房企或面临资金链风险。
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