首批公募REITs项目答辩已完成，现金流稳定是关键条件
记者 杜萌
国内首批公募REITs项目有了新进展。
据某头部基金公司内部人士透露，有不超过30家基金公司已经参加了国家发改委组织的基础设施REITs项目答辩。其中，项目能否产生稳定的现金流，是发改委关注的重点之一。
“后续就是等发改委的通知，暂时没有时间表。如果答辩通过了，还需要等待基础设施REITs配套法规全部正式颁布。最后，拟任基金经理须参加基金业协会组织的基础设施REITs基金经理专项考试。最后，才可以向证监会递交产品申请材料，等待证监会审批。”有参加项目答辩的头部公募基金内部人士表示。
REITs，即“不动产投资信托基金”，是向投资者发行收益凭证，募集资金投资于不动产，并向投资者分配投资收益的一种投资基金。REITs具有流动性较高、收益相对稳定、安全性较强等特点，是国际通行的配置资产。
今年，4月30日中国证监会与国家发展改革委联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》，正式在境内实施基础设施领域公募REITs试点。
8月，证监会发布实施《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》，我国境内基础设施领域公募REITs试点正式起步。
和国际的REITs产品不同，我国公募REITs采用了资产支持证券+公募基金的结构，旨在通过盘活存量资产，以存量带增量、以融资促投资，有利于广泛调动各类社会资本投资基础设施的积极性，也可让更多投资人有机会分享高质量基础设施资产收益的成果。
那么公募REITs底层资产中的优质基础设施项目是否充足？企业打包发行REITs意愿是否强烈？
“保守估算，基础设施REITs市场规模接近万亿元；若积极估算，市场规模大约6万亿元。”博时基金方面表示，我国基础设施REITs市场发展潜力巨大，其中不乏大量的优质项目。
博时方面介绍，公募REITs存在以下几个明显特征：穿透取得项目完全所有权或经营权利，长期持有并运营；封闭运作并上市交易，不能在基金公司进行申购和赎回，只能在证券交易所进行交易；强制收益分配，每年将90%以上合并后的基金年度可供分配金额，以现金形式分配给投资者，具有强制分红的特征。
那么普通投资者怎样参与到公募REITs呢？界面新闻记者了解到，和一般的公募基金一样，可以公开募集，公众参与；以基金份额为单位进行交易，可以采用竞价、大宗和询价等证券交易所认可的交易方式进行交易。
不过，公募REITs的投资门槛或许比公募基金高，“将对项目进行风险评定，进行投资者风险承受能力与投资目标识别。”
对于普通投资者来说，公募REITs具有通胀避险特征，能够分散风险，是投资者增加资产配置的选择。
不过，公募REITs仍在起步阶段，也面临一些难点。“目前来看，起步阶段主要的难点在于：资产出表涉及到的项目公司分立流程较为复杂、资产定价方面发行人和投资人需要磨合，但总体上难点都能得到解决，我们对中国REITs市场的未来充满信心。”博时方面表示。
上交所债券业务中心总经理佘力日前在“2020中国企业竞争力年会周”中表示，目前基础设施公募REITs的相关框架、规则都已经基本确定，配套的尽职调查、发行、上市交易等配套规则应该也会于近期发布。
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