股价连续下跌，债务雪球越滚越大 华夏幸福债务历险记
华夏幸福落子大湾区首个项目——江门高新产业新城。图片来源于华夏幸福公司官网
短短一个月时间里，华夏幸福的债务违约本息就从50多亿元猛增至194亿元。
3月9日傍晚发出的一则公告显示，近期华夏幸福（600340。SH）及下属公司新增债务违约设计本息金额83.82亿元，截至目前累计债务违约涉及本息合计194.24亿元。华夏幸福给出的原因是受宏观经济环境、行业环境、信用环境叠加疫情影响，资金流动性出现阶段性紧张，并表示正与涉及金融机构积极协商展期等相关事宜。
过去几年，华夏幸福踏对了产城融合的步伐，在全国各地大举扩张，所到之处多成为当地新城区发展的主力军。如今的流动性紧张，不免让人产生疑惑——华夏幸福究竟怎么了？
泥沙俱下
华夏幸福如今的境遇，在去年半年报和三季报披露时便已有端倪。
南方产业智库此前发布的2020上半年上市房企健康指数（HFI-60）榜单中，华夏幸福以65.14分排在中游，挤进了“健康”房企的阵列。但彼时，华夏幸福的净负债率为194.2%，现金短债比为0.45，剔除预收款项的资产负债率为77.46%，“三道红线”无一幸免。而到了三季报披露时，外界发现华夏幸福前9月营收只有567亿元，净利润同比下降25%。
进入2021年，华夏幸福的境内外债券集体被投资者持续折价抛售，债券价格跌至新低。南方日报记者注意到，华夏幸福在1月1日至2月5日期间发布多份质押公告，融来的资金用途均为缓解公司资金流动性紧张问题。
同一时间，多家机构对华夏幸福下调了评级。其中，中金公司1月8日将华夏幸福投资评级调降为中性；惠誉于1月14日将华夏幸福的BB-评级下调至B；中诚信国际在对“20华夏幸福MTN001”“20华夏幸福MTN002”进行评级后，于1月19日宣布将华夏幸福评级展望由稳定调整为负面，维持其主体信用等级为AAA；穆迪在下调评级的同时指出，华夏幸福经营业绩和产生的现金流均低于预期，流动性不佳和大量债务到期，会加大再融资风险。
从1月22日起，到春节后的2月22日，盘面上，华夏幸福遭遇“7连跌”，股价从11元一路下坠至7元，缩水超过30%。截至3月10日收盘，华夏幸福最新报收股价为7.14元。
在股债双杀、评级下调、频繁质押之后，华夏幸福在2月2日首次披露了52.55亿元的债务违约。在随后的2月27日、3月9日，债务违约的雪球越滚越大，直至194.24亿元。
何以至此
对于华夏幸福如今的处境，外界多认为与产业新城的开发布局和平安进入后的“对赌”密切相关。
1998年，华夏房地产开发有限公司在河北成立，并以“华夏花园”楼盘项目作为房地产事业的起步。到了2002年，华夏幸福在河北固安开发建设固安工业园区，产业新城业务就此起步。此后，产业新城在固安取得了成功，并被复制到其他环京县市，还扩张至长三角、粤港澳大湾区都市圈。
靠着产业新城模式以及环京楼市的火热，华夏幸福2016年销售额达到1200亿元。但2017年中，环京区域限购令发布，随后房价应声下跌，华夏幸福的销售额受到影响，当年虽然完成1522亿元销售额，但增速大幅下降。产业新城资产重，开发、销售周期长，回款慢的缺点也暴露出来。
2018年左右，华夏幸福遭遇过一次危机，当年7月平安宣布入股，随后的几年里平安数次向华夏幸福“输血”，总额达到300亿元。但平安也和华夏幸福有对赌协议，条件是后者2018—2020年归母净利润分别不得低于114.15亿元、144.88亿元和180亿元，否则就要进行赔偿。
从历年财报来看，2018和2019年，华夏幸福均完成了对赌目标，但2020年前三季度，其归母净利润仅为72.8亿元，同比减少25.3%，这意味着华夏幸福若想要完成180亿元，要在剩下的3个月里实现107.2亿元的归母净利润。
从华夏幸福的销售情况来看，这几乎是不可能的事情。
由于华夏幸福重仓的环京地区，限购一直维持未有放松，各大开发商在此销售均显低迷，华夏幸福旗下的孔雀城住宅项目也未能幸免。再加上新冠肺炎疫情的影响，截至去年9月30日，华夏幸福签约销售金额仅为600.85亿元，是近年来的最低值。
如何解局
遭遇持续危机的华夏幸福，焦头烂额的同时仍在想办法自救。除了质押股份外，在首次披露债务违约的前一天，华夏幸福还曾线上召开债委会沟通会议。
据媒体公开报道，华夏幸福董事长王文学曾在会上表示，因为错误研判环京形势，环京住宅量价齐跌，四年累计影响公司回款超千亿元，新区拓展效果不及预期。
王文学表示，前期扩张激进，管理不精细，公司计划超越实际能力，以及疫情影响导致雪上加霜，2021年华夏幸福到期应偿付金额1000多亿。公司目前货币基金200多亿均受限，资金枯竭。他还指出，流动性危机的发生既有外部疫情原因也有企业内部原因，内部原因主要是检讨自己好高骛远、管理粗放，并表示自己“坚决不逃废债”。
华夏幸福最新的公告称，为化解公司债务风险，正在积极协调各方商讨多种方式解决当前问题，并将在地方政府的大力支持下，在主要股东的积极协调下，加快制定短中长期综合化解方案，以“不逃废债”为基本前提，稳妥化解债务风险。
另外，王文学7日还通过另一家实际控制公司维信诺套现1.6亿股，接盘方为合肥国资，这被外界解读为给华夏幸福纾困。
易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，华夏幸福债务的事件，也说明房企投资和销售要注意区域市场的行情变动，同时也要兼顾营销和现金流的问题，华夏幸福在财务风险预警机制的建设方面明显是偏弱的，没有太多地意识到现金流的问题。“华夏幸福的经营性危机”在严跃进看来，并不是真的“错判形势”，而是对地产周期的节奏把握存在滞后性。“如果企业盲目看涨，不注意短期周期调整，自然是有风险的。”不过他认为产业新城模式仍然值得推荐，“这种模式有很好的导向，对各地产业发展有吸引力，后续仍有很大的市场机会”。
南方日报记者葛政涵
新闻推荐
界面晚报｜发改委等部门发文支持制造服务业企业上市融资 中俄外长就当前全球治理若干问题发表联合声明
本土病例再现，影响五一出行吗？中疾控主任高福回应日前，西安市第八医院封闭隔离病区检验师刘某确诊为新冠肺炎病例，是一个月以...