增收也增利，“绿线”宝龙奔赴千亿

记者| 陶婷

跨过艰难一年，房企们陆续交出2020年成绩单。闽系房企宝龙地产首当其冲，增长成为其业绩关键词。

3月3日，宝龙地产(HK.1238)召开2020年度线上业绩发布会。宝龙地产总裁许华芳、联席总裁陈德力等管理层出席会议。

承前启后，宝龙地产提出未来五年要实现“双百双千”目标，即自持购物中心超百座、核心利润超百亿、权益销售额超千亿、上市公司总市值超千亿。

回看过去一年，公司实现收入355亿元，同比升36%；归母净利润60.9亿元，同比增长50.8%；毛利率36.1%，稳居行业领先水平。

销售方面，实现合约销售金额815.5亿元，同比增长约35%。今年，宝龙地产继续调升销售目标至1050亿元。

面对投资者对增速的疑问，许华芳言语间流露着自信：“我们对该销售指标很有信心，其实公司无需拿任何新项目就已经能接近目标了。”

的确，宝龙地产的土地储备量还是充足的，用管理层的话来说，“可满足未来三年发展目标”。

截至去年，公司总土储3650万平方米，总可售货值4478亿元；去年新增了39幅地，新增可售货值1332亿元。

对于宝龙地产而言，“不拿贵地”是公司始终坚持的原则。去年新增土地的平均成本价5367元/平方米，溢价率仅4.7%；总土储平均成本价为3466元/平方米，仅占去年销售均价比例的22.6%。

细看其布局，宝龙地产始终坚持“1+1+N”的战略规划，长三角和大湾区是公司聚力发展的两大区域。

数据显示，在上述总土储中，近7成在长三角区域，而该区域的销售占比则超过8成。相对而言，大湾区仍在起步阶段，去年该区域的合约销售金额占比2.8%，土储占比4.1%。

值得一提的是，位于长三角区域的南京市场，或将成为宝龙地产深耕的又一城市。

2020年，宝龙地产底价开拓南京市场，先后斩获雄州站项目、红山项目、凤汇项目一期及二期、江北新区项目、麒麟项目、尧化新城项目和新生圩站项目等八个项目。

管理层表示，对于南京的土地储备，今年会超过100亿的贡献度，有可能是今年单一城市贡献度最高的城市。

但不容忽视的是，随着集中供地政策的落实，长三角区域的竞争将愈演愈烈，宝龙地产在该区域的发展也会承压。

许华芳认为，集中供地最大的优点可能是地王以及高溢价会下降，对整个行业来讲一定是好的。目前来看央企优势明显，但对民企来说，机会是中等的。

“有限的子弹要用到最好的地方”。管理层对另一个“1”寄予厚望——“公司在广东现在储备了非常多的项目，相信今年在广东的增长会有不一样的成绩，希望在年底能交出一个不错的新的增长点。”

同样坚持“1+1+N”战略的还有宝龙的商业领域。

截至去年年底，宝龙已经布局121个项目，其中有86个在长三角。而自2019年底宝龙商业开始布局珠三角，现已布局5个项目。

管理层在业绩会上透露，广东的购物中心需求很大，未来会集中精力覆盖东莞、惠州、佛山等城市。

根据年报，截至去年，宝龙商业累计在营项目68个，其中轻资产输出15个。还将浙江星汇60%股权纳入囊中，完成了在长三角地区的首个并购。

陈德力无疑是宝龙商业的核心人物。自加盟宝龙商业后，其先是完成了整个组织架构的调整，后又专门成立了针对出租率的工作小组，确保9个新项目开业、也提升了经营品质和成本管控。

“2021年，宝龙商业预计开业22个项目，20个分布在长三角，2个在大湾区的广东。”陈德力透露，“目标5年内管理100个商业项目，预计净利润复合增长率超过28%。”

从商场运营情况来看，去年疫情期间，宝龙商业的运营数据也免不了下跌。但在陈德力的带领下，购物中心客流从8月开始恢复，销售也在9月回升，全年的答卷还算漂亮。

截至2020年末，其平均出租率回升至89.9%，超过2019年同期水平。其中2015年后开业的项目，出租率从去年中期的89%上升至年末的91.6%，也好于上一年水平。

至于未来，宝龙商业制定了三年发展规划，今年重点提升经营质量，强化经营系统，提升管理团队，预计2021年出租率将超过93%。

从2022年开始做精做细服务，通过收并购、轻资产开发等方式扩大规模。2023年，则将在智慧商业方面取得突破，且出租率不低于95%。

在一个个增长的数据背后，宝龙地产的财务水平足以支撑其雄心吗？

答案是肯定的，其现金及银行结余足够充裕，同比增长19.5%至282.8亿元。

与此同时，在“三道红线”的压力下，宝龙地产实现了三线全绿——流动比率从2019年的1.30倍上升至1.36倍；净负债率下降至73.9%；剔除预收账款的总资产负债率69.9%。

“以前公司是一个季度预测一次，但现在可能是一个月甚至更短时间，就要进行一次预测。”管理层坦言，“未来两年中，其他两项在安全范围内不难实现，但剔除预收账款的总资产负债率要控制在70%以下还是有一定压力的。”

除此之外，宝龙地产也重视融资结构的调整，尽量减少短债，并提升融资资金的使用效率。

“近年来，公司都在跟大的银行合作，融资成本也比较优惠些，今年会继续努力将融资成本降至6.3%以下。”管理层表示。

不管如何，宝龙地产要实现“双百双千”的目标需要良好稳健的财务水平支撑，维持“三线绿线”、保持增长的信心并将之传递给外界，是宝龙地产未来的课题之一。

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