美的置业融资成本再降，两年后成为绿档房企
记者| 陶婷
跨入千亿阵营两年，美的置业对自己提出了更高的要求——2021年，公司要实现1500亿元的销售目标。
“从今年一季度表现来看，超过去年年底的判断，开局良好。”美的置业管理层颇有信心，“而且今年公司可售资源充分，足已满足销售目标。”
2020年，美的置业实现合约销售约1261亿元，同比增长25%，其中有连续八个月的合约销售额均超过100亿元。
合约销售面积也较上年增长约一成，至1111万平方米；销售均价同比增长至1.1万元/平方米。
在投资方向上，美的置业聚焦长三角和港粤澳大湾区，以及国内核心都市圈、城市群。
据了解，去年美的置业的总土地储备约5398万平方米，涉及63个城市的321个物业开发项目，其中通过合营企业及联营公司参与的在售和待建项目合计89个。
新增土储总建筑面积1323万平方米，新增60个地块，近八成位于一线、强二线及二线城市，沪苏、浙闽和珠三角区域合计占比56%，新进入温州、绍兴、珠海、洛阳等地。
除此之外，美的置业积累的旧改项目也逐步释放可售货值。
美的置业董事会主席郝恒乐表示，去年全年，公司有6个城市更新项目已经转化为土储，规划总面积247万平方米，预计可售货值318亿元。
目前待转化的还有11个项目，预计可售货值超过千亿。而今年可以转化为土储的有3个项目，规划总建筑面积156万平方米，预计可售货值200亿元。
在上述待转化的项目中，有10个位于大湾区。美的置业管理层在业绩会上也表示，今年会对珠三角加大投入。
“我们会在保持长三角规模的基础上，持续提升大湾区占比，特别是我们拥有良好资源的广佛地区。”管理层指出，“更多地通过城市更新，去获取成本相对较低的土地资源。”
除了主营业务，美的置业也在寻找新的增长点。去年，公司升级了战略定位——将“一主两翼”的战略升级为“四大主航道”。
即住宅开发、大服务、产业发展和商业运营协同发展，并将智能化和建筑工业化作为公司发展的“第二跑道”。
美的置业管理层表示，未来三到五年，公司在数字化产业、科技装配产业、商业物业等方面的收入占比要到10%以上，规模达到100-200亿。
“我们未来的目标是成熟一个，就上市一个。美的物业也好、智慧产业也好，我们都会陆续将之培养成上市公司。”对于各项业务分拆上市，美的置业已有计划。
郝恒乐在业绩会上表示，美的物业现在在管的合同面积有五、六千万平方米，目标是今年年底在管的合同面积能够达到1亿平米。
但不管是开发新的增长点，还是持续巩固主营业务，要平衡因规模扩张带来的成本上升、毛利率下滑等问题，美的置业还需努力。
整体来看，美的置业去年在营收、归母净利润方面都呈上涨之势——实现收入约524.8亿元，同比上升27.6%；归母净利润43亿元，同比微增0.5%。
不过2020年美的置业的毛利利较上一年下降了10.4%至22%。美的置业在年报中表示，该部分的下降主要由于销售成本上升带动所致。
“2018年和2019年，公司拿地的地价较高，加上现在限售限价等政策，导致公司毛利率水平下滑。公司现在的毛利率水平，大概在20-25%左右。”美的置业执行董事兼首席财务官林戈对此做出回应。
另一个需要提升的指标则是悬于各大房企头顶的“三道红线”监管政策。
截至去年年末，美的置业的现金短债比为1.52倍，净负债率下降10个百分点至79.2%，扣除预收账款之后的资产负债率是76.4%，踩中一条红线。
林戈表示，公司计划未来净负债率降至70%的合理水平线，且到2023年，全部实现绿档。
“我们的土地储备足以支撑未来两三年的发展，并不需要持续地放杠杆去支撑。另外，我们也会加快已经储备项目的周转速度，通过经营性现金流的改善去降低负债。”林戈认为公司全线转绿问题不大。
从现金流来看，截至去年年底，美的置业持有总现金及银行存款约267.9亿元，尚未动用的银行授信额度约877.3亿元。
截至2020年末，美的置业的负债总额为2435亿元。具体债务结构方面，银行借款占比56%，公司债券占比27%，其他的融资产品占比17%。一年内的资金约120亿，48%是一到两年期。
在融资利率上，2020年美的置业的加权平均融资成本进一步降至5.33%，其中新增借款的加权平均融资成本为4.91%。
林戈表示，公司的融资额度充足，接下来整个发债的市场里面，没有受到任何影响。在新的一年，仍能够维持一个低融资成本的竞争力。
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