房企租赁融资分化： 万科获批80亿 更多房企公司债被拒
本报记者张晓玲实习生陈靓
导读
克而瑞分析认为，租赁市场容量大，投资回报周期长，资金缺口大，现在的融资量还远远不够；住房租赁专项债券标准也有待更加规范与细化；目前的资产证券化产品暂无成熟的权益退出机制。
在8月的中期业绩会上宣布租赁为核心业务后，万科在租赁业务规模和融资上大踏步地发展。
10月26日，万科公开发行总计为80亿元的住房租赁专项债第二期，融资规模为20亿，用以在佛山、上海的三个住房租赁项目的发展。此前一期15亿已顺利发行。
一边是万科的顺风顺水，一边是更多房企的住房租赁公司债却被叫停或中止，整体看，房企租赁业务陷入了发展瓶颈。
从租赁全行业来看，独立的长租公寓品牌不时“爆雷”，更是给开发商的租赁业务和融资蒙上了阴影。如近日发生租金贷爆仓的上海寓见公寓涉及租客3-4万人，1万多房东受损；另有上海某p2p平台旗下的租金贴现产品也出现问题。
长租公寓、租赁业务，正在经受一场漫长的考验。
万科租赁进阶
万科此次发行的租赁公司债规模不超过人民币20亿元（含20亿元），最终确定的债券票面利率为4.18%、5年期，附第3年末发行人调整票面利率选择权和投资者回售选择权。
本期债券募集资金拟投入使用的住房租赁项目包括佛山-C22、上海-吴泾、上海-博园路，三个项目合计用本期债券支付14亿元工程款。
今年6月11日，万科80亿的住房租赁专项债获批，本次债券的发行是该专项债的第2期。今年8月，万科已经完成了首期债券发行，发行规模15亿元，当期票面利率4.05%。
拿下80亿住房租赁融资的万科，在布局租赁业务上也加快了脚步。
8月21日，在2018年中期业绩发布会上，万科总裁祝九胜表示，公司已将长租公寓业务确定为继地产开发、物业服务之后的第三个核心业务。
万科是房企中最早发展租赁业务的开发商，也是目前租赁在营规模和持有房源最多的开发商。
早在2014年，万科就积极布局长租公寓市场，致力于成为全球领先的租赁住宅企业。
半年报显示，截至报告期末，万科长租公寓业务已覆盖30个主要城市，累计获取房间数超过16万间，累计开业超过4万间，开业6个月以上项目的平均出租率约92%。
目前，万科长租公寓业务已形成青年公寓（“泊寓”）、家庭公寓、服务式公寓三类产品。
今年8月，多家租房中介机构被查处曝光，“甲醛事件”、“北京房租暴涨”等都将房企租赁业务推上了风口浪尖，但这并没有影响万科等房企推进其租赁业务的决心与脚步。
住房租赁专项债的发行，是万科在租赁道路上的一大迈步，将为万科租赁住宅业务发展提供有力的资金支持。
其他资金实力雄厚的开发商也在积极布局租赁。10月22日，华润置地以底价1.2亿元竞得上海松江区泗泾镇租赁住房地块使用权。
公开资料显示，此项目将建设租赁住房不低于825套，由华润置地长租公寓品牌“有巢公寓”运营。有巢公寓今年6月发布，运营主体为有巢科技投资有限公司。
租赁融资分化
2017年至今年上半年，房企租赁金融大爆发，有多个租赁类reits获批，如保利发展、碧桂园等，也有多个房企发行住房租赁ABN、公司债如招商蛇口、龙湖等。
2018年3月22日，龙湖集团发行了全国首单住房租赁专项债券，第一期30亿，债券票面利率5.6%，为龙湖缓解了租赁业务融资难题。
4月25日，中国证监会、住房城乡建设部联合印发《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》，为住房租赁资金渠道设立“绿色通道”，一时间，房企蜂拥而至。
但据21世纪经济报道了解，目前的住房租赁融资主体以国企和头部房企为主，运营商和中小房企仍旧面临融资难题。
根据万科公告，2018年7月13日中诚信证评评定万科的信用等级为AAA，评级展望稳定，本期债券的信用等级也为AAA。这是房企在国内融资的最高信用水平。
年中，房企租赁融资出现明显分化，大批房企申请住房租赁专项债券遭遇“滑铁卢”。
5月19日，上交所信息显示富力地产该住房租赁专项60亿元公司债项目为“已回复交易所意见”；5月29日，上交所信息显示，这一项目状态转为“中止”。
富力未公布中止原因。公开资料显示，截至目前，富力地产并无真正涉足长租公寓的具体项目。
5月25日，花样年中止了“花样年集团（中国）有限公司2018年非公开发行住房租赁专项公司债券”的发行。
对此，花样年相关负责人表示，该项债券不是被中止，而是由于为调高评级，公司主动延迟发债，从评级机构获得相关债务评级后会重新启动发行程序。
10月23日，据上交所披露信息显示，奥园集团拟非公开发行的2018年住房租赁专项公司债券被上交所中止发行。该债权计划融资规模10亿元。目前尚不清楚何种原因中止。
合生创展一笔100亿元的住房租赁公司债自7月2日至今，仍处于“中止”状态。
业内人士指出，房企租赁融资出现分化，是因为很多房企将其只当成了融资渠道，而并没有真正推进租赁业务。
今年以来，房企国内融资严格收缩，而房企的负债率又不断上升，租赁金融产品成为一个窗口和突破口。
更深层的原因是，克而瑞分析认为，租赁市场容量大，投资回报周期长，资金缺口大，现在的融资量还远远不够；住房租赁专项债券标准也有待更加规范与细化；目前的资产证券化产品暂无成熟的权益退出机制。
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