北京房租上涨背后：400万间的租赁缺口引发对存量房疯抢
“北京租金暴涨”引起了中介行业及长租市场的震荡，同时也引来了管理部门的调查处置。8月22日，北京市住房城乡建设委员会会同市公安局、市工商局、市非紧急救助服务中心等部门，开通了12345打击“黑中介”投诉举报热线。
据北京市住建委介绍，开通首日，共接到投诉举报52条，包括自如在内的23家中介机构查实涉嫌存在违法违规问题被予以公开曝光。
此次事件的起源是一份由网络发帖引起的“中介恶性竞争导致房租暴涨”及“资本介入长租公寓助涨房价”的推测，目前，该事件已被上升到监管层面，并在全国各地引起关注与整治。
澎湃新闻梳理发现，房租上涨的现象突出存在于北京地区，通过采访梳理租金上涨的短期、中期及长期原因。在业内人士看来，高房租的短期是毕业潮的需求增加。长期是北京房地产市场的供需矛盾。中期则是长租企业的大量抢房。三期叠加的结果产生了北京房租的上涨。
短期原因：毕业潮需求增加
“每年的6月到8月，都是各地房租上涨的时间段。7、8月份，是每个高校的毕业季，对于他们而言，进入社会的第一件事是找落脚点，从长期规律来看，7、8月份是市场规律性的租金上涨时间段。”苏宁金融研究院特约研究员江瀚。
中原地产首席分析师张大伟则表示，“按照往年惯例，6、7、8三个月住房租赁成交量能占到全年的近一半。”
租金是CPI的重要构成部分。从国家统计局发布的数据来看，2018年7月，租赁房房租环比涨幅0.4%，同比上涨2.3%；6月租赁房房租环比涨幅0.2%。
通过往年的数据对比可以看到，一年中的2~3月为传统春节过后，6月份~8月份为各大高校毕业季，这两个时间段的租赁房房租环比涨幅普遍较大。
以北京为例，我爱我家集团研究院的统计数据显示，今年7月，北京住房租赁月租金均价为4902元/套，环比6月份上涨2.9%。
据中国国际技术智力合作公司发布的数据，2017年本科毕业生起薪平均水平4854元，其中北京本科生为5200元。另据《2017年应届生租房价格报告》，84.2%的应届毕业生需要租房，北京应届生租房开支占到月均工资收入的67%。
2015年以来，随着“租购并举”、“租售同权”等政策密集出台，开发商、中介机构、酒店集团、机构等纷纷进军长租公寓市场。
据市场统计机构数据，2017年我国租赁市场租金规模已达1.3万亿元。随着住房租赁市场发展进入快车道，预计到2025年租赁总收入将接近3万亿元，租赁人口达2.3亿。
中原地产首席分析师张大伟分析认为：租赁市场交易分成两类，一类是普通租赁，简单的说就是租户和业主可以直接交易的，另外一类是长租公寓类型，这一类的典型特点是中间有一个转租方，转租方参与了出租，获得差价。
张大伟称，租赁市场的乱象来说，资本大量进入，并没有多少是增量供应，因为盖房子出租在当下租售比下是不可能赚钱的。这种情况下，大量的资本进入的是存量改造，存量改造本身并不新增供应，只是通过升级或者分割获得投资溢价。
8月21日，万科总裁、首席执行官祝九胜在2018年半年报业绩会上表示，目前机构在住房租赁领域中的占比非常低。祝九胜称，据他观察，中国城市的机构渗透率最高仅5%，一般城市连2%都不到，所以从目前情况来看，机构对租赁市场的介入有限。
但在江瀚看来，“即便机构渗透率最高的北京占比只有5%，但是考虑到像北京这样的地方，只要在区域内中介控制了大量的房源，就会引发区域内房租的上涨。”
值得一提的是，此次被推在风口浪尖的公寓品牌自如、相寓均为中介旗下。其中，自如为链家旗下的长租公寓品牌；相寓则是我爱我家旗下公寓品牌。
苏宁金融研究院特约研究员江瀚指出，随着“房住不炒”的理念贯彻之后，房产中介的日子比较“难过”。
江瀚指出，今年以来房地产调控政策不断落地，房地产市场基本呈现“横盘模式”。对于中介机构而言，以往靠赚取佣金作为他们的主要利润来源，在市场不断调控的当下佣金的利润水平在降低。于是，二房东变成了一些中介机构另外的利润来源，即房屋从房东手上收过来就可以有利润来源。由此，中介不再是中介，演变成了二房东。
“房租上涨的最终原因为何归因为中介，是因为长期和短期的现象都只是基础，租赁市场的快速加速直接体现了房租上涨。”江瀚说。
江瀚指出，现在租赁企业，他们的做法并不是建房，而是通过收购现房，他们的利润来源至少包括三个方面。
一方面，长租公寓通过收购房源进行改造，从而赚取“租金差”；另一方面，房东与租赁企业签订合同后，大部分企业会要求房东免费为公寓留出5~6个月的空置期对房屋进行统一装修，但往往很多租赁企业为了赚取空置期内的房租，会花较短的时间装修后出租；第三，对于租赁企业而言，目前还享有国家的优惠政策，包括银行支持。
在传统中介行业中，中原目前并未涉足长租公寓领域。面对“为什么中原不搞市场一片看好的长租公寓？”的问题时，中原地产大陆区副总裁陆成表示，“中原不玩资本运作，这块蛋糕我们没条件分享。其实最近长租公寓成为了市场热话正好说明，在巨大而聪明的资本力量面前，传统中介要坚守初心，不吃差价，做好服务上下家的中间人角色，明明白白、纯纯粹粹赚取交易佣金是一件很难、很难的事情。”
长期原因：北京租赁房源缺口近400万间
江瀚指出，“透过北京房价上涨背后可以看到的是，北京的房地产市场供需矛盾。只有供给多元化，供给和需求平衡， 供需矛盾才能解决。”
“本轮房租的上涨源头始于去年的10月份。拆违的动作直接导致了租房市场供给的减少。”业内人士说。
据北京市城市管理委员会发布的数据显示，2017年，北京市共拆除相关违建5985万平方米。2017年北京市经济运行情况显示，同年，北京商品房销售面积以及保障房销售面积共计1142万平方米。也就是说，新建的明显低于拆除的。同时，贝壳研究院近日发布的数据显示，目前北京租赁人口为800万人，而租赁房源量仅为350万间，租赁缺口达400万间以上。
链家研究院院长杨现领称，如果一种产品或服务的价格出现持续的上涨，那只能说明一个问题：供给短缺，要么是数量的绝对短缺，要么是质量的相对短缺。一线及二线核心城市的租赁市场同时面临这种形式的短缺，这是租金上涨的根本原因。
面对“推高房价”的指控，住建部约谈了自如、蛋壳等租赁企业，要求住房租赁企业：不得利用银行贷款等融资渠道获取的资金恶性竞争抢占房源；不得以高于市场水平的租金或哄抬租金抢占房源；不得通过提高租金诱导房东提前解除租赁合同等方式抢占房源。
在北京住建委约谈了租赁企业后，长租企业全部表态未来将拿出手中共计超过12万套的全部存量房源投向市场。
8月22日，为加大租赁住房供应，北京市住建委多措并举，加大保障性住房建设力度。其中，西城、海淀、丰台三个区在上周先后发布配租公告，集中启动近5000套公租房供应分配工作，目前均正在进行意向登记过程中。
同日，北京市住建委又明确，北京市、区住房保障部门继续加大工作力度，力争年底前再启动近万套房源分配工作。
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