地产商+酒店+OTA：解决存量房的绿城新路径？

导读：“我们比链家自如等公寓更重品质。”杨晋表示，相比较酒店行业，优屋美宿提供的却是个性化的非标住宿产品。

本报记者高江虹杭州报道

近日，知名地产商绿城中国对外披露了悄悄运作一年的新项目“优屋美宿”，正式宣告入局非标住宿行业，有意思的是，这是首个由地产商、酒店、资本方和OTA四方合作的项目。

“如果这种模式走得通，未来不排除进行品牌输出，为其他地产商解决存量房。”浙江绿城酒店管理有限公司总经理杨晋向21世纪经济报道表示，希望由此开辟一种新的解决存量房的路径，她表示，目前虽然主要以绿城的房源为主，未来将不局限于单一地产商。

据盈石集团研究中心数据显示，仅2018年上半年，全国20大主要城市商业物业存量高达1.6亿㎡，同比增长17%，全年存量预计达到1.8亿㎡。略显“疲态”的商业地产进入高存量时代已成为行业共识。因此，如何盘活存量市场、升级改造项目成为商业地产行业新的发展主线。优屋美宿会成为新路径？

地产商+酒店+OTA模式

优屋美宿是浙江绿城酒店管理有限公司旗下，由绿城服务集团、杭商旅集团、杭州黄龙饭店和途家共同打造，四家公司以一定的股权比例组建了功能涵盖房产中介、酒店管理、租赁业务于一体，定位于高品质租住的互联网生活服务平台。

“其实这个想法是三年前我跟绿城陈总聊天过程中碰撞出来的。”途家首席商务官李珍妮向21世纪经济报道透露，鉴于地产存量房源巨大，三年前李珍妮还在携程时，就与绿城探讨过该如何合作切入该市场，没想到绿城服务集团执行总裁陈浩的执行力超强，一年多前就拉上黄龙饭店组建了优屋美宿，进入服务公寓市场。进入2018年后，这一平台再把途家拉入伙，希望从线下走上线上，加大推广力度。

虽然杨晋和李珍妮始终不愿披露各方股比，但据了解，各方股比相差无几。四个股东方给优屋美宿不同的支援。其中绿城服务集团提供了物业支持，目前优屋美宿的所有房源主要来自绿城自有物业，而绿城服务集团业务覆盖全国23个省、100余个城市，1800个社区，其中在管物业项目每年空置房源超过20万套，并以每年约20%体量递增。因此优屋美宿现有的房源中，70%房源来自绿城服务在管项目，它能为优屋美宿提供丰富的房源、物业资源支持。

杭州黄龙饭店在国内酒店自主品牌中名列三甲，目前在全国范围内管理了27家酒店和9个物业及会所项目。作为国内标杆企业，它较为了解中国市场中高端人群的住宿需求，拥有较强的专业素质和成熟的商管与企管，能为优屋美宿提供专业的酒店管理技术。

按照杨晋的说法，地产商+酒店+OTA的模式的出现尚属首次，在活化绿城园区闲置资产的同时，通过星级品牌设计、拎包入住、24小时一站式管家服务、商旅出行委托代办、长租个性化定制、会员专属等覆盖全生活场景需求的响应和服务。

华美酒店顾问有限公司首席知识管理专家赵焕焱认为，优屋美宿的性质是服务式公寓，而这一行业标志性品牌是新加坡凯德置地旗下的雅诗阁，不过雅诗阁的物业选择标准比较严格，赵焕焱认为，本土服务式公寓的发展前景与规范密切相关。毕竟服务式公寓的对象是中长期租客，必须要注意经营许可的问题，包括居住区居民是否反对。另外就是税务问题，国家已经明确对此征收6%的增值税。优屋美宿与雅诗阁相比，增加了途家的入场，即增加了线上功能，对其推广无疑是更有利的。

优屋美宿的推广野心

商业物业的存量市场可观，不仅仅优屋美宿看中这一市场，其他人也在寻求新的拓展方式。今年2月6日，中国酒店业龙头企业铂涛集团便寻求以“地产+酒店”的模式进行扩张，联手国内多家地产商，希望开发其存量物业。地产商们也开始意识到，如果能与品牌实力雄厚、运营能力丰富的酒店或公寓合作，不仅能高效激活存量物业的价值，还能顺应消费升级和旅游住宿经济高速发展的大势，真正从供给侧端升级优化，从而创造经济和社会双赢效应。

作为一个新入场者，优屋美宿的野心并不小。据杨晋介绍，截至2018年12月，优屋美宿除杭州外，已在北京、宁波、舟山、西双版纳、乌鲁木齐、海南陵水七个城市打造19个项目、4个会所、1500余套客房。

2019年，优屋美宿预计将版图扩大至长三角地区、京津冀环渤海地区、珠三角地区、西南地区、西部地区，客房数目达到5000套。产品类型也将从现有的日租公寓、长短租公寓、度假公寓、商旅公寓、度假别墅，向更为高端的商旅公寓和度假别墅发展。

“我们比链家自如等公寓更重品质。”杨晋表示，相比较酒店行业，优屋美宿提供的却是个性化的非标住宿产品，她认为随着消费进一步升级，居住的环境、舒适度等等因素更为被看重，在互联网+的大趋势之下，业态倒逼住宿业全面提升其运营能力、管理能力、服务能力，从而推进非标住宿业向标准化、连锁化、品牌化发展。

记者在采访中了解到，绿城服务集团踏入住宿业，所布局的则不仅仅是盘活闲置房屋那么简单。2007年开始，绿城服务将物业管理这一定义从“物”的管理延伸到对“人”的服务，围绕“人”的全方位服务需求，开发了园区全生命周期生活服务体系。

优屋美宿置于绿城园区内，由绿城物业服务提供安全保障，绿城园区邻里活动提供的温暖关怀，新零售行业事业部、居家生活事业部等行业平台公司提供的便利生活，还有针对不同居住年龄段的教育、养老、健康配套服务，可算是绿城服务的全面展示平台。

黄龙饭店总经理杜宏新认为，目前优屋美宿的业态虽然是在江浙一带发展起来，未来必然会突破江浙走向全国。“先在江浙试行是否可行，然后再向全国推广。”他对该模式的未来走向颇为看好。

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