“烫手山芋” ？银行“跨界”房地产失败案例大陆商场篇
原创 邢建榕 上海市银行博物馆
文│邢建榕
在近代上海，房地产行业时常狂飙猛进，银行也是背后的推手。他们通过开设信托部，由信托部另行筹措资金，运作于房地产市场。银行投资于房地产业，赢利丰厚自不必说，而且通过建设雄伟的大楼，对外树立起银行固若金汤的信誉。但银行投资房地产也有大亏蚀本的情况，尤其是遇到天灾人祸等因素，如金融危机或战火硝烟，往往来势汹汹，难以抗拒，稍有应付不当，便遭致全军覆没。
南京政府成立后，上海进入所谓的“黄金十年”，这一段时期，上海的经济开始加速起飞。南京路上的各大百货公司人潮汹涌，从海外采购回来的一些洋货，常常被卖得脱销。银行储蓄不招自来，日涨夜大，只得千方百计寻找放贷的户头。市中心的租界地区，一派歌舞升平，外来移民或裹挟着大量的资金，或紧攒着用不完的力气，满怀淘金上海的诱人梦想，从四面八方涌入上海，上海的房地产业顿时满地疯长，形成投机市场。甚至只要付出定洋，隔一夜即可获利。因此，那些水泥尚未干透的房子，都被人订购一空。大家你争我夺，一派火热。对许多银行争相投资房地产、股票的行为，上海商业储蓄银行总经理陈光甫还能保持一份难能可贵的冷静。在陈光甫的稳健经营下，在整个30年代，上海商业储蓄银行投入到房地产和有价证券的资金比例，在银行业里始终是最低的，其中投资房地产的金额，一般仅占存款的3%左右。
但并非所有的银行家都能克制自己的冲动，诱惑总是倾倒众生。话说“北四行”之一的大陆银行，眼见得上海的房地产市场节节攀升，也急于抢占一席之地。该行总经理谈荔孙早年留学日本东京高等商业学校，攻读银行经济专业，与吴鼎昌、钱新之等人同学。谈回国后，曾担任中国银行北京分行行长，1919年他得到北洋直系出身的大总统冯国璋的支持，创办大陆银行，任董事长兼总经理。20年代末，大陆银行的储蓄存款和信托存款已高达1000多万元之巨，急于寻找出路。
谈荔孙看中了市中心南京路的一块地皮，位置极好，而且方正，东临山东路、西近山西路、南出九江路、北沿南京路，约有9亩多地的样子。他蓄谋已久的打算，是想在南京路上建造一幢体面的百货大楼，以供应国货为主，与赫赫有名的四大百货公司一较高低。而且为了加固银行的信誉，也取名“大陆商场”。
据大陆银行方面匡算，全部建造费约需白银45万两以上，除去可以收回的小费（即后来所称之顶费）20万两，仅需垫上25万两白银即可。每年房租收人在30万两左右，除去地租等各项开支，约有5至6万两的净利，按垫本25万两计算，年获利可达2分以上，这尚且不包括将来加租的利润在内。
他左思右想，感到这笔投资值得一做。银行董事会也一致同意，并全权授权谈荔孙负责进行。唯一让谈荔孙伤脑筋的是，这块地皮的业主不是别人，而是上海滩赫赫有名的地皮大亨、犹太富翁哈同。当时的一首歌谣唱道：“哈同，哈同，与众不同。看守门户，省吃俭用；攒钱铺路，造福大众。筑路，筑路，财源亨通。”南京路上的这块地皮，哈同早年购下时，仅花了14万余两白银。但上海滩家喻户晓，要从哈同手里挖出一块肉来，等于虎口拔牙。
双方经过讨价还价，达成协议。主要内容为：此块地皮租期32年，租金每年20万两白银，分四季支付；租金不得因为他人他事之压迫而有所变更；租约期满后，地上建筑物及附着物全部无偿归还哈同所有；承租人应使用最好之材料建筑新屋，总建筑费用不得少于45万两白银，其建筑蓝图须经哈同签字认可；该处动拆迁由哈同负责完成。谈荔孙虽然感到条件苛刻，但还是勉强在协议上签了字。
大陆银行委托著名建筑师庄俊设计新大楼，最高处为八层，简约的ARTDECO装饰风格，显得端庄挺拔、冰清玉洁，又富有韵律和节奏感。这种来自美国摩天大楼的建筑风格，当年颇为风行，国际饭店即是其中的佼佼者。大陆商场由于地形限制，沿九江路、山东路路幅较窄，故五、六、七层呈台阶式逐层向内收进。
大楼一边建设，一边开始招商，前来洽谈承租的客户很是踊跃。正当大陆银行憧憬着“绿树长春，前途无量”时，1932年淞沪抗战爆发，刚刚结构封顶的大楼，不得不停顿下来，有一段时间被当作“伤兵医院”、“难民中心”。次年大陆商场大楼终告落成。
本来，— 、二、三层为商铺，四层以上为写字间，但淞沪抗战后，又接二连三赶上公债风潮、白银危机，南京路上人流锐减，一时地产价格大跌，房屋租金也跟着下跌，店铺招租困难，何况是租金昂贵的新建大楼。虽然积极招商，想方设法对外出租，三楼还开设过量才流通图书馆，但房租收入有限，总是不及哈同的地租和工部局的地捐。
商铺招租不甚理想，前来洽商租用写字间的人倒不少，谈荔孙临时改变大楼格局，将三层也改作写字间，整幢大楼计共有商铺105间，写字间251间。这些写字间后来陆续出租给地产公司、贸易商行、营造厂、开业医师、律师、建筑师事务所等，甚至还用以学校、银行职员宿舍、食堂、精武体育会健身房等等，人员庞杂，如同一座熙熙攘攘的大公寓。
对一家商场来说，经营成功与否，既看大环境，也看小环境，经营理念、营销手段都是制胜的法宝。
南京路上的四大百货公司多是家族经营，完全可以按照预案分门别类、经营布局，每一层布置得井井有条，如底层供应化妆品、床上用品和文化用品等；二楼多为服装部，敞开式陈列，任顾客随意挑选购买，多了一层亲切感；三楼专卖珠宝首饰，环境高雅清静，亦较安全；四楼则售成套家具和大件笨重商品，顾客可乘电梯上下，东西买好，由公司负责送往家中。楼顶尚有屋顶花园等游乐设施。
而且四大百货公司的经营者，原先都是澳洲华侨，与国外贸易商、厂商联系广泛，可以根据流行时尚进口环球百货，因此进口货占了很大比重，如英国的呢绒、法国的化妆品、瑞士的钟表、德国的电器用品，只要你说得出的商品，几乎应有尽有，特色鲜明。像打蛋器、木勺、刷子这样的小货品，一般商店难以保证质量，永安公司就专门派人去国外定制，深受上海富裕家庭的欢迎。一些大百货公司，也可以有针对性地选择国货企业品牌入驻，甚至开发供销自己的品牌，如永安公司就针对上海寒冬特点，委托厂家定制专为妇女随身用的热水袋，风靡一时。
因为大陆银行本身不经营商场，只是对整幢大楼分割出租、招商经营，一间间中小商铺分布其中。有一段时间，二楼全部出租给了中国国货公司经营，适逢“九一八”事变爆发，商场专门开设了“九一八商场”，供应衣料、棉织品、衫袜、童装、化妆品、皮革、西药、五金、电器等国货商品，力图以中国人爱用国货为口号，与南京路上的四大百货公司分庭抗礼，倒也热闹了一段时间。但总体来说，大楼内部格局狭小，功能混杂，所售商品虽然琳琅满目，但货色定位中档，吸引不了专程到南京路来购物的市民。一般市民买不起，富裕阶层不愿来，加上租金仍较高昂，厂家、商家于是望而却步，经营情况一直不佳。
作为办公空间，由于与商场同处一楼内，也不够体面。虽然位居南京路的优越地段，考虑到交通等问题，并不一定适合客户尤其是大公司客户，因此入驻的多是中小企业，多的时候房间租出八九成，少的时候只有五六成，也只能不冷不热地维持着。
到1937年底，大陆银行为建筑商场及其他耗用资金，共达370余万元，还不算地租、地捐及管理费用，而收人仅100多万元。于是多次与哈同交涉，要求减租或暂欠或延长。银行方面认为，大陆商场亏本累累，实有无法预计和不可抗拒之因素，如淞沪抗战、金融危机等重大事由，应据此相应减少租金或延期交纳，并承诺将来形势好转、市面恢复后，可以适当上调租金作为补偿，以示公允。
近代上海房地产时绕不开的人物
同样是与哈同谈判，从起初的意气风发、志在必得，到这时侯的无可奈何、委曲求全，大陆银行经历了巨大的逆袭，当事者内心的煎熬可想而知。而哈同得了便宜卖乖，只是拿合同说事，予以拒绝。也不知是否与投资失败有关，谈荔孙变得性情抑郁，不久因病逝世。
无奈之下，银行最后以77万元的低廉价格，将大陆商场售与哈同洋行，另付对方谈判代表一笔不小的佣金，一并解除租地契约。虽然扔掉了这个烫手山芋，但损失极为惨重。对哈同洋行来说，提前24年收回地皮，当然捡了一个大便宜，暗中窃喜。
事后，银行方面就投资损失进行了责任追究，拟定了弥补办法，由负责此事的信托部筹措款项，包括个人出资和出售以前投资赢利的部分房产，加上银行各分支行的调拨，共计30万元，全部存入交通银行，以长期储蓄的办法获取利息，所得全部作为大陆商场损失的补偿。经计算，25年后，利上加利，或许可以赚回损失。在社会转型、政局动荡不定之际，银行的房地产投资，也暗伏着杀机，充满着风险。一次投资失误的代价，不仅由决策者负责担当，也要由相关者共同买单。原标题：《“抢手地皮”？“烫手山芋” ！民国银行“跨界”房地产失败案例大陆商场篇》
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