住建部发布住房租赁条例征求意见稿： 禁止哄抬租金、捆绑消费等违规行为
日前，住房和城乡建设部(简称“住建部”)发布了住房租赁条例征求意见稿（下称《意见稿》）。《意见稿》共计八章66条，明确加强对租赁机构的监管、强化突出对租赁企业扶持措施以及加大对承租人权益的保障等内容。并指出，住房租赁企业等市场主体在从事住房租赁有关经营活动时，应当遵守《中华人民共和国反垄断法》《中华人民共和国反不正当竞争法》等的有关规定，禁止哄抬租金、捆绑消费等扰乱市场秩序的行为。同时，住房租赁企业及其从业人员不得进行发布虚假房源信息；隐瞒住房租赁的重要信息；以隐瞒、欺诈、胁迫、捆绑销售等不正当手段，诱骗或者迫使当事人接受服务；违规提供金融产品和服务；利用承租人或者房屋权利人名义套取信贷资金；克扣或者延迟返还租金押金；泄露或者不当使用客户信息；法律、法规禁止的其他行为。此外，《意见稿》还提到，国家鼓励住房租赁企业与承租人签订租赁期限为3年以上的住房租赁合同。
关键词
租金监管
《意见稿》第二章第八条显示，在住房租赁合同期限内，除法律规定和合同约定的情形外，出租人或者承租人不得单方面解除住房租赁合同，不得单方面提高或者降低租金。第六章第三十八条表示，直辖市、设区的市级人民政府应当建立住房租赁指导价格发布制度，定期公布不同区域、不同类型租赁住房的市场租金水平信息。
业内人士表示，对于租金上涨过快的，可以采取必要措施稳定租金水平。易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，“高进低出”、“长收短付”受管控。
此次政策对于近期长租公寓“爆雷”事件给予了关注，其中对于“高进低出”和“长收短付”等内容给予了重点关注。规定具有较为积极的意义，说明政策层面对于“高进低出”和“长收短付”的做法是持否定态度的，这也是后续长租公寓企业创新的时候需要回避的内容。此类行为受到抑制，客观上也减少了长租公寓“爆雷”的风险。
此外，有中介人士认为，此次国家释放出的重大信号是：政府将对租金价格进行强监管。这也难怪，在过去的3~4年，大量的资本进入长租公寓行业，有些企业野蛮扩张，以不合理的市场价收房、出房，扰乱了市场价格，不利于行业整体发展，政府监管势在必行。
关键词
备案
《意见稿》表示，出租人和承租人签订住房租赁合同的，应当通过房屋网签备案系统进行备案。住房租赁企业租赁住房或者房地产经纪机构促成住房租赁的，由住房租赁企业或者房地产经纪机构办理住房租赁合同网签备案。住房租赁企业、房地产经纪机构未按照本条例规定办理住房租赁合同网签备案的，由房产管理部门予以警告，责令限期改正；逾期不改正的，处5000元以上1万元以下的罚款。
根据《广州市房屋租赁管理规定》第十二条：房屋租赁实行登记备案制度。房屋租赁双方当事人应当自签订、变更合同之日起3日内，到房屋所在地的街道、镇出租屋管理服务中心办理房屋租赁登记备案手续。
业内人士表示，房屋租赁是房地产市场常见的一种交换形式，由此而产生的纠纷和诉讼也非常多见。实行房屋租赁备案登记制度，由房地产管理部门对租赁行为进行审查，可以使租赁行为规范、有序、避免许多可能发生的纠纷。主要是为了保护出租人和承租人的合法权益。
关键词
租金贷
《意见稿》提出，住房租赁企业不得以隐瞒、欺骗、强迫等方式要求承租人使用住房租金贷款，不得以租金优惠等名义诱导承租人使用住房租金贷款，不得在住房租赁合同中包含租金贷款相关内容。商业银行发放住房租金贷款，应当以备案的住房租赁合同为依据，贷款期限不得超过住房租赁合同期限。此外，还规定住房租赁企业违反本条例规定开展住房租金贷款业务的，由房产管理部门责令限期改正；逾期不改正的，责令停业1个月以上6个月以下，可以并处2万元以上10万元以下的罚款；情节严重的，由市场监督管理部门吊销营业执照；属于金融违法行为的，由金融监管部门依法给予处罚。
此前，多地行业主管部门发布风险提示，其中指出“租金贷”是住房租赁金融市场的产品，租客承租房屋时，要注意查看租房合同中有无“租金贷”、“租房贷”、“房租分期”、“分期付”等相关条款，是否需要额外签订相关贷款补充协议等，对需要手持身份证拍照的行为谨慎问清用途，避免“被租金贷”，陷入贷款不易取消、出现逾期失信等风险。
广州市房协专家委员邓浩志表示，租金贷的存在某一定程度上扰乱了租赁市场。“本来每个月给房东付租金是最经济的最简单的做法，现在"租金贷"业务就是让租户一次性贷10年的租金，然后每个月再还银行。”从而产生的问题就是：真正租房的人谁会愿意交房租后额外增加利息成本？这样使得一些本不是为了租房的不法分子，通过无抵押的贷款进行其他业务，从而带来风险。
关键词
改建
在租购并举的大背景下，租赁房源的种类和数量显得尤其重要。根据《意见稿》第五章第三十二条，国家鼓励通过新增用地专门建设租赁住房、在新建商品住房项目中配建租赁住房、利用整栋既有房屋用于出租等方式，将多渠道增加租赁住房供应。
早在去年12月25日，住建部官网就公布了六部委联合印发《关于整顿规范住房租赁市场秩序的意见》表示，住房和城乡建设部门应当制定闲置商业办公用房、工业厂房等非住宅依法依规改造为租赁住房的政策。改造房屋用于租赁住房的，应当符合建筑、消防等方面的要求。使用的材料和设备符合国家和地方标准，装修后空气质量应当符合国家有关标准，不得危及承租人安全和健康。
业内人士表示，这一政策将逐步明确和落地，租赁住房供应量也将显著增加。易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，类似存量物业改造的计划，应该说也是具有积极作用的。一方面有助于化解此类商办和工业厂房的库存，能够形成较好的发展态势；另一方面也为租赁市场提供了更多房源和用地资源。对于此类政策来说，后续有助于各类“商改租”、“工改租”的业务发展，对于租赁市场房源的增加、保障租赁需求的释放等，都有积极的作用。
机构支招：防止“踩雷”
对于个人而言，无论是房东还是租房者，公寓“爆雷”事件对当事人影响较大。对此，克而瑞给出以下5条防范租赁市场风险的小建议。
1.选择信誉良好的公寓品牌
无论是租客还是房东，都需要详细了解住房租赁公司或经纪机构租赁住房的资料。可查询的渠道有行政管理部门官网、住房租赁交易服务平台或当地的房地产经纪行业协会官网、企业查、企查查等。
2.警惕“高进低出”“长收短付”
租客在租房、房东在委托经营时，应多方了解同区域的市场租金价格。租客需警惕租金明显低于市场水平的情况，房东对于委托价格明显高于市场水平的要格外注意。同时，不要一次性支付较大额度的房租，一般来说，租金的支付周期不超过一个季度为宜。
3.采用规范的合同文本
签合同前，一定要认真阅读合同内容，一定要将口头承诺落到书面。
4.谨防“租金贷”
对于长租公寓企业开展的租金贷服务，要尤为注意其中风险。不愿意承受的，可对公寓企业的诱导或强迫行为说“不”。
5.合法维护自身权益
如果遇到自住房租赁公司“爆仓”或“跑路”等现象，应及时报警，并向房屋所在地的监管部门和行业协会进行投诉举报。
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