从城中村到网红盘 火爆楼市背后的“深圳速度”
从咫尺到远方、从个体到群像，这是一个万物皆可网红的时代，如今，轮到城市了。2020-12-30 08:16· 棱镜 作者 |孙春昉 编辑 | 李超仁
或是新经济下的产业变迁、或是舆论场内的文化重塑、亦或仅仅是时代洪流里普通人的肆意嬉笑，在被钢筋水泥包裹的外表下，每座网红城市，都必定拥有属于自己的鲜活面孔。
2020年末，我们走到那些东南西北、大大小小的新网红城市，试图感受他们各自不同的城市脉搏、发现他们本同末离的网红基因。
是为《网红“进城”》系列第五篇。
临近中午12点半，戴娟走进深圳南山区华润城附近的一家“苍蝇馆”，点了份25元的牛腩饭，上午，她刚刚带着客户看完小区里几套1000多万元的豪宅。
戴娟是德祐地产的一名中介，在这个片区工作已经超过10年，眼见这里从一个外来打工人集聚的城中村，变成了全深圳房价最高的地段之一。
深圳楼市，永远不缺少话题，在深圳，无论是企业高管还是网约车司机，谈起这座城市，首先想到的就是房子。过去一年，由于购房者趋之若鹜的高价“网红楼盘”频出，这座因为“来了就是深圳人”而充满亲切感的一线城市，再度被全国热议。
在最能体现楼市热度的二手房市场，贝壳数据显示，从去年底至今，深圳二手房挂牌均价从70844元/平米上涨至82144元/平米，而同期北京二手房挂牌均价则一直在6万/平米左右。深圳已然成为全国房价最高的城市。
因新房限价等因素，深圳楼市普遍存在着一二手房价格倒挂的现象，价差越大、楼盘越“红”。
在众多楼盘中，位于南山区的华润城四期“润玺”项目，又被称为深圳“网红神盘”的翘楚。今年11月底，润玺开盘，9000多人抢购1171套千万元豪宅，一度让那里成为网红打卡之地，还让“代持打新”这个名词家喻户晓。
“以前这里叫大冲村，你绝对想不到十多年前这里有多么的脏乱差，到处都是"握手楼"，街边摆满了小摊，像我这样的外来人员租个十来平米的小房间，月租金也就三四百块钱。”戴娟告诉作者，如今，随着润玺横空出世，附近9平米一间的“蜗居房”，月租金都已经高达3900元，二手房均价每平米到了17-18万元之间。
有人说，深圳是大都市里最包容的，无论是住在价格千万的豪宅，还是蜗居在千元房租的城中村，都能有滋有味；也有人说，这里是最“摇摆”的城市，你能够轻易的留下来，也可以轻易的离开。
网红神盘：房票难求，代持打新
与同为一线城市的北京和上海相比，深圳从小渔村成长而来，众多城中村是其独有特色，见证了城市的变迁。
一项深圳市规土委对深圳城中村的普查数据显示，深圳城中村用地达到321平方公里，建设用地占全市31%；城中村建筑总量35亿平方米，占全市建筑总量43%；城中村人口高达1231万，居住人口占全市人口64%。
戴娟初来大冲，干的就是村里房屋租赁中介生意，她告诉作者，十多年前，来这里租房的都是附近工厂的打工仔和打工妹。2009年，大冲村正式启动城中村改造，华润置地拿下了这个巨无霸项目，由于项目过大，只能分批分期开发卖楼。
盘活城中村存量土地，曾是深圳的供地策略。2004年，深圳出台城中村更新改造办法，相较土地拍卖市场，旧改项目拿地成本平均便宜1/3以上，巨大的利益空间，让各大开发商纷纷进军深圳旧改市场，其中不乏恒大、佳兆业、招商蛇口、华润置业等地产龙头。
“这里的盘，真是卖一个火一个，这里的中介，只能做二手房，没法做新房代理，因为新盘太抢手了，都是日光，开发商根本不需要代理。”城中村摇身变为网红盘，让久在其中的戴娟也感到惊讶。
2014年10月，华润城润府一期首次开盘，均价4.75万元/平方米，3小时售罄；一个月后加推，均价上涨到约5万元/平米，再度以3小时“光盘”；次年12月，二期开盘，整体均价达到8.5万元/平米，同样日光；到2018年6月三期入市时，均价已经达到约8.55万元/平米，在首次启动公证摇号、公证选房后，依然日光；时隔3个月，加推555套新房，继续当天售罄。
今年7月15日，深圳出台了史上最严的限购政策“新深八条”，在深刻落实“房住不炒”政策的同时，也让房票（购房资格）成为稀缺品。而另一方面，新盘限价，比周边二手房要底很多，例如“网红神盘”华润城润玺便是如此，润玺预售均价每平米13.1万元，而旁边的二手房均价，每平在17-18万元之间。
“一二手房价格倒挂，买到即赚到”，于是，在限购政策出台后开盘的润玺，让众多有房票无资金和有资金无房票的人，通过“代持打新”走到了一起。
“其中一类是众筹打新，有点类似于私募，有房票的人是GP（普通合伙人），出资的一伙人是LP(有限合伙人)，大家事先商量好，签好协议，最后炒房的收益按商量好的分配。” 两年前，王敬从北京一家房企跳槽到一家深圳房企担任营销老总，他告诉作者，自己的深圳老乡会微信群里，就时不时有人会冒出来说自己有房票，发动大家一起筹资去打新炒房。
炒房者绞尽脑汁。类似润玺这样的超级网红盘，购房者不仅需要无房无贷，还要比拼社保年限，年限越长资格越高，有人为了抢到认筹资格，把自己父母二十几年社保年限的名额也搬了出来。
据《经济观察报》报道，11月25和26日两天，在润玺的选房场外，随处可见打开微信远程遥控内场选房者的真正买家，而代持的费用，一般在10万元左右，润玺作为豪宅更高一些，从15万到50万元不等，如果通过中介渠道，还要另外支付1万多元的代办费用。
“润玺这个盘，我估计有一半以上是代持。”连中介也被“代持打新”的阵势“吓到”，戴娟告诉作者，自己客户就有两个具备购房资格的老深圳人，但因为“从签署代持协议到房子最终脱手，需要六七年时间，风险过高”，自己一般不愿主动接待这样的客户。
代持纠纷一度让亲朋反目。多名中介和深圳当地开发商人士，都向作者提到了同一个案例：某男士让其侄子代持，谁知侄子烂赌，欠了1000多万元外债，代持房产被判给债主，出资男士几次向法院申诉都被驳回；也有朋友间代持，结果代持人看到房子翻倍，直接坐地起价，开口就是增加10万代持费。
“世外桃源”：城中村内房租减半
位于深圳市罗湖区宝岗路上的笋岗村，是深圳城中村改造的另一类典型。村口的百年牌坊与一墙之外的商圈闹市相连，始建于明初的文物保护单位“元勋旧址”，与上百年的危房一起，混杂在一排排密集的握手楼和鳞次栉比的小铺面中间。
一次城中村改造，在深圳就能制造一大批“暴发户”，村民们渴望被拆迁，他们有自己清晰的“账本”：一名拥有一套60平米房子的笋岗村村民，年租金收益大约在3.6万元，而在售的同样大小两居户型，二手房单价约为3万元/㎡；如果这些房子纳入拆迁范畴，按照“拆一赔一”补偿，村民拆迁收益可以高达180万元，且赔付的房子如果出租出去，租金也比原来城中村租屋要高很多。
2018年，深圳市政府出台新政，规定城中村将以综合整治为主，拿来作为租赁和保障房用地，原则上不再拆迁变成商品房用地。
笋岗村和周边的田心村、蔡屋围等地，一直都是罗湖区旧改的热门区域，华润、中洲地产等旧改巨头一直在角逐这些旧改项目，蔡屋围等在2018年前被纳入到了旧改范畴，但笋岗村却一直未动。
一位深圳当地开发商人士对作者表示，如果没有指标，开发商就没法进行拆迁旧改，新政后，很多城中村只能进行综合整治改造。万科便是在随后进入笋岗村进行综合整治，即在不拆迁的情况下，改善笋岗村的综合环境，彼时，万科正在实施其“万村计划”，通过综合整治，拿下城中村的房源，做长租公寓业务。
如今，被闹市环绕的笋岗村，犹如“世外桃源”。作者探访时看到，虽然村外便是深圳闹市，但笋岗村内的房价和物价，都要比村外便宜很多。村口的房产中介告诉作者，相比村外均价在6万/平米的商品房，村内的小产权房，每平米单价在2.5万到3万元左右，村里60平米的两居月租金3000元左右，而村外则是6000元。
“我租房的客户也在不断更新迭代，从最初的农民工，到技术工人，再到科技公司的程序员，现在能租得起华润城100多平大房子的，就是那些大公司的老员工和初创企业的CEO、CFO。”戴娟说，随着以华润城为核心不断开发，周边的大公司也越来越多，TCL、长虹都在附近建立了办公大楼。
城市发展日新月异，但隐匿于大都市、免于被拆迁的许多城中村，仍然成为许多深圳人选择扎根的地方，新老深圳人在这里交汇。
“我的房东，平常看着挺土的一人，趿拉个拖鞋，穿个背心，后来才知道，他拥有附近城中村里的一栋楼。”在王敬看来，“深圳的拆迁户，相比之下都特别低调”。
因为租金持续上涨，戴娟在4年前搬到了离南山华润城五公里外的另一个城中村里租住：“深圳就是这样，有钱的人可以买几千万、上亿的豪宅住，再没钱的人，也能找到月租一千的地方。”
深圳速度：上午拿地，下午开工
“只争朝夕”——深圳或许是全国最追求效率的城市，这点在楼市上可见一斑。改革开放之初，深圳曾以平均不到5天盖一层楼的“深圳速度”驰名全国，而今，速度依然停不下来。
“这两年因为资金和销售的诸多限制，几乎所有房企都在玩高周转，恨不得今天投资出去明天就把钱收回来。”在京深两地从事地产行业十多年的王敬告诉作者，尽管如此，但深圳的节奏，还是比北京要快很多。
11月23日，万科在深圳拿下一块土地，中午11点拿地，晚上6点就举行了开工仪式；龙光地产今年5月拿下深圳前海的一块土地，也是拿地之后就立即开工。
深圳网红楼盘之一的南山区万科瑧山海项目。12月7日开盘，预售均价12万/平米，比周边二手房价格低2-3万（图片来源：作者）
“我在北京，虽然房企都很忙，但大家平常周末还能踢踢球，晚上还能喝酒吹牛，而到了深圳，大家坐下来连寒暄和客套的话都很少，上来就是谈业务、谈资金，这里的城市文化就是务实、快节奏、不来虚的。”王敬说，对于急于回笼资金的开发商来说，今年尤为明显。
让王敬感觉与北上不同的，还有深圳的老板们。“房企老板都喜欢开会，而且一开就是一天，但在北京的时候，老板喜欢谈宏观形势和文化导向，在这里，老板只谈具体指标和具体的项目。”王敬觉得，深圳老板对数字和细节更敏感，“底下部门老总汇报工作时稍有不对，就能马上指出”。
因为疫情原因，深圳政府对楼盘开盘规定做出的迅速反应，也让开发商印象深刻。招商蛇口深圳区域一位投拓人士告诉作者，疫情下，政府规定，如果项目是装配式建筑，可以工程出地面就开盘，如果是传统式建筑，则从之前完工2/3才能开盘提前到了1/3。因为政策明年不再延续，有条件的开发商都打算赶在年底前开盘，例如龙光在前海的项目，百亿以上货值的大盘，5月拿到的地，计划年底前就要开盘。
一方面，是开放商“卖房要快”，但另一面，则是购房者也不得不跟着提速，对于许多打算定居深圳的人来说，稍有犹豫，房价就可能超出预算。
“那几年北京的雾霾很严重，每年入冬，大家经常聊的话题就是要不要搬到南方，除此之外，我在北京没有户口，将来孩子上学不好办，加上那时候北京房价涨得太厉害了，我觉得在北京买房根本是不可能的事。” 2016年，在北京没有“归属感”的李媛，从一家大型互联网公司的北京分部，换岗到了深圳总部。
来到落户相对宽松的深圳，因为是985院校毕业，李媛很快有了深圳户口。原本，她和丈夫以为可以松口气，靠小俩口的收入攒够首付，把房子问题也解决了，但却遇到了和在北京同样的情况：“收入增幅完全跟不上深圳房价的涨幅，反倒是2017年后，北京房价企稳了，深圳却蹭蹭地往上涨。”
“千万以上的大户型买不起，万人摇的网红盘排不上，因为社保年限比不过人家，可看的盘选择范围就比较小了。”李媛没想到在深圳复制了在北京时候的心境，她现在最后悔的是，“没有一来到深圳就和家人凑钱果断买房”。
吸引人才：左手创业，右手安居
“华为要在中山建一个新的基地，在翠亨新区，肯定会带动周边的楼市交易。”12月初，作者来到位于南山区前海路的一家中原地产门店，店里只有一名女中介留守，当天，“其他员工都跑到中山去支援当地门店踩盘了”。
无疑，楼市的起伏，是城市发展的一个重要缩影。在深圳驻扎的大企业，也是带动深圳楼市需求的因素之一。
摄影作品：深圳村之变迁（图片来源：视觉中国 拍摄者：秦军校）
“深圳购房群体比较多元，有华为这种大厂的中高管和员工，有本地的深圳土豪，也有一些外地投资客。”作为房企营销总，王敬也会研究客户画像：“大厂客户是我们最喜欢的，因为他们收入高且稳定，中高管和高收入的员工都是全款买房，就算是按揭的，流水和收入证明也很硬核，办房贷流程更快。”
但在王敬看来，近十年来，深圳的大型标杆式企业并没有再迅速增加了。“大疆也许算得上一个吧，此外好像没有排得上号的了。”身处楼市、需要对居民购买力洞若观火的王敬说，创业人群成为了深圳的新特点。
与众多城市一样，深圳也在积极拥抱新产业和新人口。
九零后创业者、斯坦德机器人公司CEO王永锟，从哈工大毕业之后就到深圳来创业。他告诉作者，因为自己主要从事机器人产业，客户和供应链都在深圳，如果不来深圳，“那还能去哪儿创业呢”。
一位深圳市发改委的退休官员对作者表示，深圳市场经济的氛围很浓，以充电桩行业为例，深圳最开始需要备案，后来连备案也取消了，市场完全放开，只要愿意进来的，谁都可以，“也许短时间会形成恶性竞争，但市场最终会决定谁最后胜出。”
优优绿能是一家生产充电桩充电模块的深圳公司，在整个充电桩中，充电模块成本占四五成，优优绿能在中国的市占率达到10%以上，而且已经进入海外市场。在公司总经理柏建国看来，“深圳的创业氛围很好，人才、资金、市场都在这儿，没有比这更好的地方了”。
拥有更多的发展机会，但对于希望在深圳长期生活的人来说，房子仍然是逃不开的话题。
为了留住人才和解决房价高企的问题，深圳从2018年开始调整供地结构，其中，40%为商品房，40%为人才安居房，20%为租赁房。
深圳市住建局近期最新发布多个安居房的申购公告，如位于龙华区福城街道的丰盛懿园配套安居房，申购价格为21335元平米（毛坯房），而贝壳网显示其周边二手房均价在5-6万平米左右。
不过，安居房申购有严格的门槛和产权限制。按照深圳近期出台的规定，只有在深圳社保缴满十年且具备未有住房等条件的人、或符合特殊条件的领军人才，方有资格进入购房轮候名单；同时，安居房购买后满15年社保缴纳期或年满60周岁且购房满10年，向政府缴纳增值收益后，方有完全产权。
目前，安居房整体投放比例尚小。李媛初到深圳时，关外的龙华区均价每平只要两三万，现在较好地段已经涨到了五六万甚至七八万，她和丈夫从父母、亲戚朋友里四处借钱凑齐了首付，现在正加紧在深圳四处看盘。
“人才安居房的价格，预计比周边三年内的商品房均价便宜60-80%。”王敬也无法确定深圳楼市的走向：“如果这些房子将来大量投放到市场，深圳的房价是不是能够稳住，到时会不会吸引更多人群来深圳定居，拭目以待”。
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