租赁需求持续回暖，北京写字楼成外资买家新宠
1月6日，戴德梁行发布报告回顾2020年四季度及全年北京写字楼和大宗交易市场的情况。
报告显示，四季度，得益于国内经济的稳步复苏和疫情的好转，北京写字楼市场租赁需求延续了上季度的回暖态势，全市和五大核心商圈市场季度净吸纳量分别为前三季度总和的2.56倍和1.25倍，达21.59万平方米和3.15万平方米，至此，全市和五大核心商圈全年净吸纳量分别高达30.0万平方米和5.7万平方米。
而从空置率来看，四季度，北京全市空置率仅环比微升0.4个百分点达17.0%；而五大核心商圈市场空置率则在无新增供应的情况下环比下降0.4个百分点至10.8%。
戴德梁行北区写字楼部主管廉峰哲表示：“尽管整体市场空置水平较上季度保持平稳，但由于空置率仍处于历史高位，为了尽快提高项目出租率，部分业主继续通过降低租金的方式来争取更多租户。”
目前，北京全市和五大核心商圈市场租金分别为每月每平方米人民币337.2元和387.3元，环比下降3.2%和1.5%，同比下降11.8%和9.5%。
根据戴德梁行的预估，2021年北京将有150万平方米的新增供应，这让北京写字楼市场将继续承担压力。
戴德梁行北区研究部主管魏东表示：“未来一年，在大量新增供应和全球新冠肺炎疫情尚未完全好转的双重压力下，市场空置率或将被继续推高，租金水平仍将继续面临下行压力”。
而值得注意的大宗交易市场在今年有了更明显的变化。
2020年全国大宗交易成交总额达2047亿元，相较于2019年下降30%，与2016年基本持平。其中，北京大宗交易成交额占比为20%，相较出现多宗超大交易的2019年，今年下降较为明显，降幅达30%，但北京大宗交易成交额仍然稳定在500亿以上。
另外，2020年北京写字楼市场外资投资占比首次超越上海，北京外资买家成交约155亿，占比达30%，比例几乎是上海的2倍。这其中，办公及研发办公类交易额占比达54%，其中自用买家贡献率超六成。
从区位来看，核心区域城市更新物业持续受市场青睐，通州、丰台也继续成为投资者在非核心商圈的关注点。
戴德梁行中国区资本市场部副董事总经理刘兵在展望2021年北京大宗交易市场时表示：“随着全球疫情出现好转和全球持续宽松的货币政策，内外资机构合作收购会更加普遍；稳定的运营零售物业将成热点；通州与丰台的成交预计将持续活跃。”
而在零售市场方面，截至2020年末，全市优质零售物业总存量上升至1445万平方米，其中购物中心存量达1260万平方米，占比超过87%。
虽然今年受疫情影响，北京零售市场新增供应步伐放缓，但随着市场的回暖，四季度迎来多个大体量项目的集中入市，全年新增供应为60.6万平方米，同比上升31%。入市项目均位于非核心商圈，且城市更新类项目体量占到78%。
戴德梁行北区商业地产部主管孟祎认为：“未来，随着市内老牌商业项目改造升级的完成，北京零售市场品质将得到大幅提升。另外，经历了疫情的洗礼后，各购物中心也将更注重业态的平衡及线上线下的互动与补充。”
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