物企公司纷纷登陆资本市场 市值欲超地产母公司
今年以来，物业管理公司动作频频，继碧桂园服务收购蓝光嘉宝服务后不久，物业管理行业再度迎来重磅收购案，3月4日，龙湖物业以12.73亿元收购亿达服务。尽管龙湖智慧服务暂时没上市，但有业内人士指出，大手笔收购有可能意味着公司物业的上市之门正在计划开启。
随着存量房时代的不断强化，物企公司在市场上扮演的角色越来越重要。而登陆资本市场是市值增长的重要一步。在2020年，共有18家物业服务企业登陆资本市场，超过以往任何一年。2021新年伊始，又有多家企业成功上市。克而瑞数据显示，截至目前，上市物企公司总量达到45家；截至2月底，45只物企股总市值达8049亿元。
45家物企进入资本市场
2021年开年，物业领域就已出现多笔收并购公告，积极上市的物业企业也在不断增加。1月20日，在港股上市的碧桂园服务开盘后不到10分钟，迅速攀升至68.65港元，市值正式越过2000亿大关，成为内地业内首家两千亿市值物企。
业内并购活动也在上演。3月4日，亿达中国公告，龙湖集团全资控股的龙湖嘉悦物业服务有限公司（下称“龙湖物业”）以12.73亿元的代价，整体收购亿达中国旗下物业板块亿达服务100%股权。交易完成后，亿达中国不再持有亿达服务的任何权益，后者也不再是亿达中国附属公司，并将从亿达中国综合财务报表中脱离。
截至2月底，已有45家物业服务企业进入资本市场，总市值为8049亿元；物业板块平均市值为178.9亿元，同比提高48%。
在这45家上市物企中，有34家拥有在A股或H股上市的地产公司背景。截至2月，这34家物企中，金科服务及雅生活服务市值已反超其关联地产公司，碧桂园服务、绿城服务、建业新生活等市值已接近其关联地产公司。
与地产股市值整体下滑不同，物企股市值正呈现快速上涨的趋势。一方面，与新入场企业快速增加有关。在资本助力下，物企上市热潮不减，2020年已有18家企业新进入资本市场，创历史新高。另一方面，虽然2020年下半年物业板块股价出现短暂波动，但从整体来看2020年全年仍取得了16.33%的涨幅，同期恒生指数跌幅则为3.52%。物企股增多及股价的相对稳定，使得整体市值迅速提升。
值得注意的是，目前市场上仍未登陆资本市场的行业巨头仅剩万科旗下的万物云和龙湖智慧服务。根据克而瑞物管的信息，2018年12月万科总裁郁亮曾公开表示，要刻意让万科物业与资本市场保持距离，因为“怕资本市场把我们引导坏了”。他还表示，“如果万科物业以一个传统物业公司的模式上市，我一定不同意！一定要等到万科物业成为城市服务商，才让它上市。”
存量房蛋糕潜力正在爆发
从目前市场来看，相较于地产股的失意，部分物企股市值已然接近甚至超过关联地产公司。物企股市值的反超，主要是因为传统房企销售模式利润受到挤压，而存量房市场的蛋糕潜力正在爆发。
易居中国执行总裁丁祖昱表示，这主要有两方面的原因构成：首先，地产股的想象空间开始受到压缩。近年来，房地产开发红利逐渐褪色，整体开发增速放缓，针对房价和土地市场的调控不断压缩房企利润空间。2020年“三条红线”的出台更加剧了房企在资金获取方面的难度，约束房企的拓张速度。其次，物企持续的规模化扩张能力及跨业态多元服务的创新能力，使得物企股极具想象空间，在企业经营层面成为推高市值的主要因素。
这种现象在市场中确实存在。以碧桂园服务为例，2020年年中，碧桂园服务收入62.7亿元，同比增长78.4%；总合约面积7.46亿平方米，在管面积3.2亿平方米，在管面积同比增加47.4%。高基数下仍能实现近五成的增速，发展较快。此外，去年荣万家预计归属股东净利润同比增幅超100%；宝龙商业预计归属公司股东利润同比增长不低于50%；招商积余预计归属于上市公司股东的净利润为4.2亿~4.5亿元，同比增长46.74%~57.22%。
不过，未来物业企业或将更多地收购中小物企，市场集中度将更高。易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，优质物企股预计市值做大的空间会更大。但是盲目收购项目，会导致企业可能实力不均衡，或者说难以消化。所以不能盲目把做大规模、做大物管面积作为终极指标。关键时候，需要研究后续物业企业经营的范围，真正夯实经营的基础。
2030年物业服务市场规模将超2万亿
根据克而瑞物管研究，国内物业管理行业管理面积持续走高，2020年行业管理规模超过300亿平方米，近5年复合增长率超11%。综合考虑现有存量物业覆盖率提升、房地产开发增量、非房地产开发物业增量以及城市服务、乡镇治理等领域的发展，预计2030年我国物业管理行业管理规模或接近500亿平方米。按照500强物业服务企业平均物业费3.09元/平方米·月，并考虑一定的物业费价格增长，预计2030年基础物业服务市场规模将超过2万亿元。
此外，以百强物业服务企业为代表的物企正在加速进入生活服务领域。百强物业服务企业的社区增值服务营收均值从2015年的1.5亿元增长至2019年的5.2亿元，年复合增长率36.0%，预计2020年将突破20亿元，来自社区增值服务营收的占比也将达到25.5%，较2015年提高6.7个百分点。
据花旗研究报告，2021年物管行业股将会迎来牛市，主要原因包括：自2020年10月以来，物业管理行业不断有支持性政策出台；头部企业盈利增长确定性强；一季度物管公司将陆续发布强劲业绩等刺激因素。
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