“深房理”涉事人员被处罚，不仅是因为“炒房”

■观察家

金融机构要真正负起审查义务，避免民众继续盲目参与到类似的金融游戏中去。

近日，深圳市房地产中介协会官网公布了一份通报，将参与“炒房”的黄雪绒等29名中介从业人员列入黑名单，并将相关信息抄送征信机构。有媒体指出，其中两位与“深房理”事件核心人物李雪峰密切相关。

从4月初深圳7大部门联合调查“深房理”，到近期中介协会将相关从业人员列为黑名单，围绕“深房理”的谜团逐步被揭开，也给了相关各方一个警示。

“深房理”的危害不仅限于“炒房”

从媒体披露的情况来看，“深房理”最开始是一个房地产自媒体，后来看到了深圳房地产市场上需求方的“巨大市场”，在逐渐聚集房地产的用户流量之后，开始在微信群里引导这些人搞众筹“炒房”。

在房价快速上涨却又限购的背景下，“深房理”所做的就是帮助那些没有购房资格和没有足够资金的主体在深圳获得一套房产，并借此获益。而其操作手法，类似于建立了一个没有法律实体的有限合伙公司来一起买房，每个众筹者都是这个有限合伙公司的股东，股东的股权可以自由转卖。

也正因此，有媒体这样概括“深房理”的行为：“拥有140万粉丝的微博房产大V"深房理"李雪峰涉嫌教唆摇篮会员以高杠杆、假结婚、代持等方式"炒房"。”但这种看法其实有失偏颇。

如果“深房理”只是集中在“炒房”环节，他不可能遭受这么多部门的密集调查。之所以受到调查，是因其在购房的过程中出现了诸多违反现行法律法规的行为，就像此次中介协会通报中指出的“协助套取经营性贷款、伪造购房资格”等。

金融机构之所以会对购房者进行资格限定，主要原因就在于购房者需要申请贷款，而金融机构为了确保资产安全，需要对购房者进行各种各样的限定——但核心还是收入，如果购房者属于全款购入，那么就不存在所谓的资格审查。

从媒体披露的情况来看，“深房理”的服务就涉及为那些不具有经济能力的购房者购房，让不适格的购房者参与市场，不仅不利于购房者的利益——万一将来房价下跌会导致利益受损，也会酿就金融风险：在房价上涨时加速上涨，在下跌的时候加速下跌。

2008年美国金融危机，根源就是银行向不适格的购房者发放贷款引发。

金融机构需加强购房资金审查

深圳方面的此次通报，意味着此事已经有了一个阶段性的处理结果。那么，有关部门可以从“深房理”事件中吸取何种经验？

面对此类事件，关键就是要做好对合格购房者的认定，要把合格购房者提升到“合格投资者”的角度。2010年以来，为了稳定房价，政府在购房者方面作了各种限定，但这些以身份认定为主的标准并未真正化解房地产风险，某种程度上还催生了各种各样的灰黑色地带，让类似于“深房理”这样的机构和个人获得盈利的空间。

一些调控举措在那些具有金融稳定意义的核心指标上着墨不多，比如首付款和还款能力。从过去近20年房价上涨的经历来看，很多银行忘记了房地产的风险，甚至会和房地产公司联合起来提供虚假流水来应对监管。

但在一些发达国家，购房者都需要对首付款来源做出各种说明。这不仅仅是基于反洗钱的需要，同时还是金融秩序的需要。如果个人购房者的首付款都是来自于借贷，那么就会加剧房地产市场和金融市场的风险。

然而，在此方面，国内一些地方几乎无人过问，更不管这首付款是否东拼西凑而成。房地产市场一旦下跌，这些都是非常危险的行为。

因此，“深房理”之所以要受处罚，根本原因是他把一些没有承受市场风险能力的人聚集到了金融市场中来。为此，金融机构要真正负起审查义务，避免民众继续盲目参与到类似的游戏中去，在维护房地产市场秩序的同时，也切实防范隐藏其中的金融风险。

□傅蔚冈（专栏作者）

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