房地产的尽头是维权
购房对于大多数人来说，都是人生中的一件大事，因此，买到一套没有问题的房子，就成为了社会的一种普遍期待。如何让这种期待不落空，则是整个房地产行业需要认真思考的问题。2021-06-14 09:33· 燃财经 谢中秀
“现在买房，就要做好维权的心理准备。”郑州谦祥·世茂万华城二期的一位业主郑邡向燃财经说道。5月23日，这位业主刚刚和小区其他100多位业主经历了一场维权。
“我们的楼盘即将于6月30日交房。但大概4月份的时候，有业主进到即将交付的小区却发现诸多"货不对板"，包括入户大堂由高端大门变成逼仄小门，宣传页面写的绿化也变成了水泥地面。最难以接受的是，8号楼入户大堂通往电梯的走廊是一条仅有1.2米宽的窄小过道。”郑邡介绍。
“1.2米的走廊，如果两个人相向而行，必须有一个人侧身、才能让另一人顺利通行。如果发生火灾或其他紧急情况，人群疏离将会是另一场灾祸。而且，如果这个走廊只有两三米，大家忍一忍也就算了。问题在于这个走廊有近10米，这么长又这么窄，确实过于压抑了。”万华城另一位业主补充道。
在地产维权频发的今天，万华城业主遭遇的问题，甚至算不上大问题。比如，5月30日，郑州另一个楼盘鑫苑国际新城四期五号院的业主也踏上了维权之路，询问为何小区即将迎来交付，主体却尚未完工，并且工地上仅可见几个工人在施工。
鑫苑国际新城四期五号院业主最担心的是，小区会不会烂尾。因为其开发商鑫苑已有多个项目延期，并且还有自媒体报道公司资金链吃紧。
燃财经也留意到，在差不多同一时间，从南到北、从东到西，不分一线、二线、三四线城市，维权在多个城市发生。
比如6月前后，就有消息报道：深圳天健天骄交房日却变维权日，房内出现水泥板缺角、落地窗漏风，以及楼栋外立面铝条松动、地下车库渗水等问题；万科香蜜府业主投诉，万科私自加建违建，安装易致火灾的铁皮烟道。
6月5日，北京顺义祥云赋小区业主质疑“央企中粮，何以造出"纸糊"的房子？”表示：祥云赋交房在即，却被业主发现楼体外立面凹凸不平、大面积鼓包等质量问题。6月2日，重庆龙湖春江天境业主为孩子穿上白T恤，上书：“还我学校，我要上学。”对龙湖春江天境承诺配套学校最终落空进行维权。
“我在2008年进入律师行业，记忆中大概从2014年开始，房产相关的维权就多了起来。这几年更有愈来愈多之势。从维权的内容来看，排名靠前的是烂尾楼、售后包租、逾期交房、学区房虚假宣传、精装修质量问题、主体结构质量问题等，其中尤以烂尾楼为甚。”上海秦兵律师事务所徐斌告诉燃财经。
“而且，以往可能多数是小开发商出小问题，但现在中弘、泰禾这个级别的开发商也开始出问题了。”徐斌表示，“打个比方来说，以前房产出的问题都是小毛病，类似于感冒，但现在则是大规模的大毛病，类似于新冠。”
2018年前后，维权问题达到了一个新的高峰，并引发了各界的关注，2018年的博鳌房地产论坛上，时任绿城总经理、现任绿城管理CEO李军就直言不讳地说：“一直劝身边的同事这两年不要买房，因为近两年的房屋质量是最差的，维权潮会在这几年出现。”
这两年，房屋频出问题的对象，已经从小型开发商，逐渐蔓延到大型品牌房企。2020年7月16日，在“迟到”的315晚会上，节目就点名批评了万科、招商、远洋三家房企“精装修”变身“惊装修”。让人惊叹：“浓眉大眼的品牌房企也靠不住了。”
在业内人士看来，房地产维权现象居高不下的背后，是房企风光不再的折射。在房地产高速发展时期，房企可以用高负债、高周转、高溢价的方式运转，但随着相关调控的到来，房地产也要作为一款产品，走向精细化、并重视性价比之路，这对于习惯了粗放式发展的房地产来说，困难多多，这也导致交房与宣传不符、质量简配等问题高频发生，更有转型不利的房企，出现了延期交付、项目烂尾等问题。
值得注意的是，国家对房地产的相关监管，一直保持着强有力的姿态。今年1月6日，新华社发表了采访住房和城乡建设部部长王蒙徽的文章，就如何促进房地产市场平稳健康发展的问题，王蒙徽提出要落实五项内容，其中包括“完善市场监管机制，开展整治房地产市场秩序专项行动，维护群众合法权益。”不少维权问题，在有关部门的介入下，也得到了妥善的解决。
不过，购房对于大多数人来说，都是人生中的一件大事，因此，买到一套没有问题的房子，就成为了社会的一种普遍期待。如何让这种期待不落空，则是整个房地产行业需要认真思考的问题。
业主无奈维权
越来越多的业主不得不走上维权之路。
以往，郑邡从来没有想过自己也会和网络上看到的那些维权人一样，不得不拿起法律的武器，来为自己争取合法的权益。他苦笑道：“以前都是看别人买房维权，没想到有一天也会轮到自己。”
郑邡是河南人，大学毕业之后在上海工作了6年，考虑到在上海定居的难度太大，最终选择了回到省会郑州发展。
像郑邡这样，在北上广深闯荡，但最终打算回郑州安家的河南人并不是个例。“我是河南人，目前仍在深圳工作。但计划回郑州发展，所以于2018年5月买了万华城的房子。”另一位万华城业主介绍。
6月4日，燃财经走访万华城售楼处时，销售人员也表示：“目前外地户口在郑州可购买一套住房，我们楼盘也有很多购房者是在北上广深这些城市工作。”
但这些怀揣着回“老家”省会定居的河南人没有想到，他们定居的第一课是如何维权。
资料显示，万华城位于郑州市高新区科学大道，是一个总占地面积1500余亩、总建筑面积约450万平米的大盘。项目一共分1、2、3、5、6、7六期开发，其中一期已经交房并入住，二期即将在2021年6月30日和12月底分两批交付，三期尾盘在售，五期是在售主力，六期和七期规划中。
“6月30日交付的是二期的8、9、10、11四栋楼，目前只有8号楼入户大堂有问题，因为它外侧是商铺，我们都猜是商铺挤压了走廊的面积。但据我们了解到的，12月底即将交付的3、4、5、7号楼中，3、5、7号楼也有一样的问题。”郑邡告知燃财经。
有问题的不只是二期8号楼。万华城已交房的一期，即将交房的二期，未来交房的三期，甚至还在售的五期，都曾被维权。
“今年三月，因为售楼时承诺的学校迟迟未有动工迹象，一期业主的孩子甚至面临着无学可上的困境，二三期业主也可能会被波及影响，所以大家联合起来进行了一次维权。五月初的时候，五期业主发现自己的房子离公墓直线距离只有200米，所以也进行了一次维权。再之后的5月23日，因为交房在即，业主提出的大门、绿化和走廊逼仄的问题迟迟没有解决，二期业主进行了一次维权。”郑邡表示。
维权并不是易事。为了维权，业主们使出了“十八般武艺”，自建公众号、写得一手好文章说明情况已是标配。这一次，万华城业主还写起了诗——“入户大堂，实为走廊！一米二宽，再现雨巷？排队回家，不是理想，二人同走，实为梦想！”
但维权的结果不一定如人意。“学校的问题因为涉及面比较广，所以在维权之后，开发商加快了学校的建设进程，宣称明年9月能开始招生。入户走廊的问题，目前给出的解决方案是8号楼入户走廊拆掉两边墙面的瓷砖，可以增加大概10厘米的宽度。”郑邡介绍。
另一位3号楼的业主于华则表示：“年底交付的3、5、7号楼，开发商表示可以回购商铺，用以增加入户走廊面积。但回购商铺的费用需要由业主承担。”
“10厘米能增加多少宽度？”郑邡直言。于华也担心：“开发商承诺的回购商铺，是否会如约履行？费用又为何由业主承担？”
至于万华城五期距离公墓过近的问题，并没有相关回应和处理结果发布。但购买了郑州市南边的恒大林溪郡，同样面临距离墓地过近的困扰，一位业主告诉燃财经：“今年3月我们曾就此进行过维权，但问题并没有被解决。现在我们正在准备起诉恒大隐瞒重大不利因素、欺诈消费者 ，退房并承担包括银行利息等一切损失。这也是房管局给业主的建议。”
维权问题不断
实际上，不仅仅是万华城，如今，维权成了买房人的一门必修课。
早几年，装修曾是维权的主要原因。据多个媒体报道：2018年7月，1000多个来自不同楼盘的业主，齐聚在成都房管局门口，手里举着写着各自楼盘名字的白纸，要求开发商“返还公摊部分精装费用”，以及“开放样板间”；2018年11月，仅当月武汉就有包含海伦小镇、广电兰亭时代、当代万国城等近20个楼盘因精装修问题产生维权。
“2019年我在（广东省）中山市买的房子交房，仅我自己就检查出了墙壁水泥不平、不实、地面部分渗水等问题。”中山市一位购房者阿霍告诉燃财经。北京的一位验房师周师傅也直言：“新房无论是毛坯还是精装，几乎百分之百都会存在问题。”
但现在，这些问题几乎称不上问题。“检查出问题，反馈给开发商，开发商业承诺会整改。没产生维权。”阿霍回忆道。周师傅也表示：“套内的问题，比如地面、墙面、门窗等细节是很好整改的，基本上反馈给开发商都会按要求整改。我验房这些年，没接触到因为这些问题而维权的。”
如今，业主维权的原因五花八门，走上维权这一步，往往意味着更不可调和的问题。
“虚假宣传”、简配是最普遍的问题。“墓景房”、旁边有垃圾站、承诺的学校“不翼而飞”，以及货不对板，延期、烂尾都成为维权的原因。
“这两年的房子确实问题多。”一位地产业内人士阳阳向燃财经直言：“像隐瞒"墓景"、垃圾站，空许学校，还有将楼盘介绍得美轮美奂，一般都是销售行为。在卖房时，为了吸引购房者买入，开发商往往会承诺学校，同时隐瞒部分不利因素，比如墓地、垃圾站等等。但这是违规的，因为售楼处现场必须公示不利因素。”
因为维权而上热搜的案例随处可见，维权的问题也各不相同。如此前，湖南长沙一楼盘就被曝出，开发商宣传中的人工湖，居然是塑胶制作。河北省三河市燕郊开发区一楼盘，loft格局的二层层高不达标，普通人在屋内无法站立……“房屋质量的问题千奇百怪，有些问题，甚至突破想像。”即使是在房地产行业多年，阳阳依然感叹。
购房者权利意识和维权意提高了，也是维权频发的另一个原因。“我大概2016年入行做家装的第三方监理，就是监督家装施工。今年转做了验房。”周师傅告诉燃财经，“2016年你和别人说请验房师，别人会觉得亏、何必呢。但这两年，大家对于验房明显重视了起来。”
当然，也存在“职业维权人”的搅局。维权频发催生了“职业房闹”。在最初，煽动维权从开发商手里获取“好处费”是他们的主要目的。但现在，“职业房闹”更多的是追求产业链上的利益。2020年7月，钱江晚报就报道指出：有“职业房闹”借业主的身份，混迹于业主群，并煽动维权，从而推销自己的装修业务。
一位郑州市民也向燃财经介绍：“郑州炒房的人很多，比如我之前的领导，就曾向我们炫耀过他新密、开封、洛阳、新郑、中牟的房子都炒过。而对于这群人来说，通过房子获利是最重要的。只要一算账，发现买房赔钱了，他们就会去维权。他们还有系统的维权流程。”
郑邡并不认可他们是被“职业房闹”鼓动：“我们维权那天，开发商的工作人员哄骗我们，说带头的业主已经去开发商办公室"商量解决办法"，暗示拿了红包。但我们发现，他们说的去了办公室的那几个业主，人根本就不在郑州，怎么去开发商办公室？”
背后的难题
“开发商当然也怕维权。尤其怕事情闹大。”阳阳直言。但一边是成本和利润，一边是房屋质量，为了利润最大化，开发商的算盘计算得越来越精准。
很多房地产从业者，将维权问题高发，归咎于利润率降低。比如，地价正在不断上升，但“房住不炒”的政策导致房价上不去。根据自然资源部数据，2020年，以2000年为基期的重点城市住宅平均地价指数为404，较2019年上升14个点。从趋势来看，重点城市住宅平均地价指数一直呈现逐年上升趋势，其中2015年至2017年的上升态势尤其陡峭。
燃财经梳理发现，早在2011年，“限价令”就已出现，但当时的限价实际约束力不大。直到2016年楼市上涨过快，各地才纷纷强化限价规定，提出了对部分备案楼盘制定最高限制售价等措施。
一升一压，留给开发商的盈利空间就会缩小。杭州房产自媒体“西湖楼市”以绿城集团分别以2008年、2015年和2019年拿下的西溪诚园、留香园、晓风印月为例具体梳理指出：这10年间，地价与售价之差缩水了33%。
对于开发商来说，要在有限的区间里获得更多利润，“减配”、节省成本就是自然选择。偷工减料成为开发商常用的手段之一。此前，在诸多媒体对房屋质量维权问题的报道中，屋内墙体开裂、房屋渗水、墙体脱落等各种质量问题比比皆是。
“（受限价影响）产品溢价不复存在。这也使得产品和原材料的升级可有可无。企业在符合法律法规要求的前提下，将会尽可能选择一些更为廉价的供给。这影响了一部分产业的总需求（如公建部分的精装修等）。”中信证券分析师陈聪直言。
“最好简配的其实是精装修。精装修一般是开发商和购房者另外约定的，不在一般项目成本里。但这却是最好偷成本的，比如报价2000元一平的精装修，用平价产品替代等。”阳阳介绍。
但实际上，对于房屋质量的监管，从土地取得开始，就有严格的要求。一般来说，房地产开发普遍涉及土地取得、在规划指标内通过设计院出图、找施工单位建设项目、达到预售条件进行销售，最后建成交房等几个过程。在整个过程中，设计院、施工单位、监理单位、开发商的工程人员，以及政府的职能部门会在不同阶段对房屋的核心质量提出明确要求，并进行严格监管，比如房屋的主体结构、桩基部分等。
房屋竣工之后，还将先由建设主管部门的建委、质检站，以及规划审批部门的规划局、设计部门，以及消防支队等相关部门进行建筑、质量、消防等验收，之后才是向购房者交房。
然而，部分开发商依然挖空心思的钻漏洞。阳阳直言，“部分开发商依然有可以"操作的空间"，比如不在房屋核心质量和设计里的绿化、房屋外立面、入户大堂等公共区域的问题是不受质量监管的。此外，室内的墙面空鼓等问题也是一样。”
大多数时候，即使出问题被维权，开发商也有应对方法，维权的最终结果往往并不尽如人意。“对于业主维权，很多开发商尤其是中小开发商，往往能拖则拖，能敷衍就敷衍。”阳阳称，这些都是开发商惯用的对策。“最终得以解决的案例虽然也有，但少之又少。”
不过，即使楼盘维权频发，购置房产依然是刚需，出现维权的楼盘，对销售的影响并不大。6月4日，燃财经前往万华城和林溪郡销售中心，现场均有不少人正在看房。以万华城为例，当日下午三点左右，区域沙盘和项目沙盘前都有一两组带看，样板间也有一组参观。在洽谈区，也有大概四组客人。“该买的不是会买，不影响销售。”万华城销售中心的一位销售人员表示。
重庆的龙樾生态城也在3月底因为噪音严重、绿化面积严重不达标、配套设施严重减配等问题遭遇业主维权。但4月18日发布的重庆住宅周度排名中，该小区又以20698万元的成交金额排名第二。
未来购房者是否会收到质量更差的房子？答案并不明朗。“谁都以为自己会是幸运的那个。”郑邡直言。当不幸发生在每一个人身上之前，每一个人都是这么想的。
“面对质量问题，购房者应该拿起法律的武器，保护自我权益。”徐斌表示，从上而下监督，更利于房地产行业的良性发展。
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