长租公寓最后一个大哥 到底什么时候暴雷
曾经辉煌的长租公寓行业，头部玩家残存了一个自如。自如能否抓住机遇？2021-06-17 20:07· 微信公众号：锌财经 小羊
又是一年毕业季。今年，全国约有909万高校毕业生和80万海归求职者。对于即将踏入职场的新人来说，第一件烦心事不是找工作，而是租房。
一直以来，找中介、看房、买家具都是十分费时间与精力的事。现在的年轻人追求的是方便快捷的生活方式，在此情况下，拎包即可入住、装修较为高档的长租公寓就成了他们的租房首选。
刚毕业的晓乐初入社会，她对当地的租房市场不熟悉、又觉得中介不靠谱，在租房时就直接选择了学校广告栏上经常出现的自如。“当时去看了房子，觉得还不错，装修风格简单干净。”晓乐并没有去比对自如与其他平台的房租价格，以为市面上房租都差不多。
和广告栏宣传的舒心精致不同，晓乐刚入住就出了问题。
“自如跟小区住户或者物业没有沟通好，自如跟小区的合同是一个房子只能有四户，但我们当时租的那个地方住了五户。我们马上要办理入住的时候，小区不让我们住进去了。”晓乐提到。
靠着雄厚资金、专业的装修和运营，自如在2011年6月一头扎进了租房市场。为了快速扩大规模，自如一路狂奔。
但这几年，甲醛房、暗藏摄像头、疫情期间的“两头吃”，到后来的租金贷危机，自如的风波一直没有停过。在今年，自如推出了“增益租”想要挽回房东，但是否能靠其力挽狂澜，还需时间来检验。
自如，毕业生初入社会的第一道“坑”
作为长租公寓龙头，自如曾经颇得资本欢心。从2018年1月至2020年3月，自如收到来自腾讯投资、华平投资、软银集团等投资方共计至少80亿元人民币的融资。
图源天眼查
迎合应届生的海燕计划、简约的装修风格，也让自如踩中了当下年轻人更注重品质和便利的偏好。
自如的海燕计划是面向应届毕业生推出的特别扶持计划，为初入社会的高校应届毕业生提供租房月付、免押金的专项支持。也正是由于这些减轻毕业生压力的支持，让诸多应届毕业生选择了自如。
可是，这个“优惠”并不是那么容易就能惠及到租客，单纯的毕业生们在无意之间就掉入了这社会的“第一道坑”。
晓乐就是被坑的毕业生之一。小区不同意晓乐成为约定之外的租客，自如花了不少时间前去商谈，但是最终没能达成一致。管家只得把她们安排在附近的小区暂住。
“管家的意思是，我们有可能住不进原来签约的那间房了，他提出了几个补偿方案。但是如果接受了就不能算首次租自如，无法获得海燕计划的一部分福利了。”她告诉锌财经。
在花费了大半天的沟通之后，或许是意识到自身并不占理，自如还是免去了服务费与押金，但晓乐的气依旧没有平：明明是自如不遵守合同规定，没和小区谈好，为什么要我们这些租客费力维权？
晓乐还发现自己的房间是隔断房，如果不开门、不开灯，客厅就是一片漆黑。此外，合同里“每个房间最多可以住两个人”的约定也屡次被室友打破，隔壁房间直接住进了一家三口。
她的租房初体验，只能用“糟心”二字来形容。提出质疑之后，一向以贴心周到出名的管家也彷佛如同变色龙一般，签合同前哪怕刮风下雨都不辞辛苦带人看房，签合同后便爱搭不理，让晓乐自觉高攀不起。
消费者关于自如服务的投诉并不少。目前黑猫投诉上，对自如的投诉量已高达4505条。退租换租难、涨价、甲醛以及隔断等问题屡见不鲜。
图截自黑猫投诉
真正意义上来说，在住在长租公寓里的租客里，她还算幸运。
去年，疫情“黑天鹅”带给长租公寓巨大冲击，蛋壳、青客暴雷，在2-4月短短两个月间就有16家长租公寓倒闭。租客无家可归，房东被要求直接降租、甚至拿不到租金。
自如虽未被淹没在那一阵暴雷潮中，但亦受了不小影响。据新浪科技报道，曾有房东因“租赁市场行情不好”而被自如要求降房租，而之前的合同是“三年内每年租金递增200元”。该房东看了房屋合同后发现，“如果我违约，算下来不仅拿不到赔偿，甚至还要给自如贴钱。”
据新浪科技报道，一位链家内部人士曾透露，从去年9月开始，自如就不再收房，陆续要求业主降租，驱赶房客，以清理不良资产。
一方面，租金无故涨价，租客被自如强制解约，甚至租的单间被“拆”，无家可归；另一方面，自如以疫情影响房屋难以出租为由，要求业主大幅降租，否则强制解约，甚至要求业主赔偿。
渐渐地，自如无可避免地陷入了信任危机泥潭。
被玩坏的租金贷
导致长租公寓频频资金链紧张、暴雷的关键原因，就是租金贷。这是资本的一种租房创新玩法：“消费分期贷款+长租公寓”。这个模式，曾被认为是一项多赢的创新。
景晖智库首席经济学家胡景晖指出，长租公寓频频爆仓的根源，主要是商业模式天然存在缺陷，表现为高进低出、长收短付、短钱长投。这意味着为了抢占市场，长租公寓采用高价收房、低价出租的模式，又进一步压低了原本不高的利润空间，同时也为之后的资金链断裂埋下了隐患。
蛋壳的招股书曾显示，截至2019年前三个季度，其租金贷收入占总租金收入的67.9%。有机构统计，2020年上半年，媒体公开报道陷入经营困境的长租公寓多达84家。
高进低出的模式原本风险就不小，长租公寓再利用租金贷去扩张新业务，相当于进一步放大了经营杠杆，为后来的蛋壳暴雷埋下了伏笔。
由于蛋壳、青客纷纷暴雷，社会舆论和政策承压，自如也被迫挥刀砍向了“租金贷”。去年下旬，自如向用户宣布自如分期、轻松付于11月27日暂停使用。
曾经，长租公寓曾是资本的宠儿，融资不断。数据显示，2018年，长租公寓行业约融资49笔，多集中于上半年。自蛋壳暴雷后，长租公寓市场下行、进入资本寒冬，2020年长租公寓企业融资事件累计只有11次。
即使背靠链家好乘凉，但疫情对自如的巨大冲击至今仍未缓解。此前，贝壳研究院发布的数据显示，自如管理的100万间房源，受疫情影响平均多空置15天，企业直接损失预计超过6亿元。
无奈之下，自如也在寻找着破局的方法。
增益租能破局吗？
在经过了去年的大洗牌之后，国内租赁行业的各方参与者明白租金贷已经玩不转了。正式进入存量时代的自如，在失去了大量业主和租客的信任后，也是时候得想办法重新挽回房东了。
为了找到破局升级的出路，自如推出了“增益租”。
今年5月，自如CEO熊林对外表示：
“住房租赁是一个大且长久的行业，企业应在模式和产品上不断更新迭代。我们希望通过无差价的"增益租"业主托管新模式，推动行业转型和全新产品落地。”
Mob研究院，图源盒饭财经
据盒饭财经报道，从自如透露的具体执行来看，有三大调整：
1. 在装修上，自如会提供给业主几种装修风格选择，在满足业主选择的同时，也能省去部分装修的时间成本；
2. 租期方面，从过去的3年起，变成1年起，时间上更灵活；
3. 盈利方式上，从过去的租金差+服务费，变为现在的服务费+超额收益分成，业主收益更加透明，而且即便房屋空置，收益也有保底。
“增益租”模式或许在一定程度上可以保证业主收益，但能否真的赢回业主，还需交给市场观望。对现在的自如来说，急需警惕的是：租客和房源正在被中小中介抢走。
蛋壳破碎后，自如并没有接手其大部分房源，反而是一些原来规模难以进入一线的公司开始蚕食市场上的需求。他们躲在豆瓣小组、微博以及闲鱼等背后，以更低价、共享房源的优势，默默抢起了生意，甚至有所谓的S2B2C电商业务模式出现，给予中小中介数字化等服务上的帮助。
对长租公寓失去信任的年轻人，租房习惯也开始转变，今年年初，克尔瑞对国内核心八城租赁客群的调研数据显示，倾向于选择“房东直连”的方式进行租赁，占比超70%；而选择机构化公寓的客户占比从22.7%跌至不到10%。
随着独居人口数量的增长，人们对租房的需求或将迎来新一轮的红利，但曾经辉煌的长租公寓行业，头部玩家残存了一个自如。自如能否抓住机遇？那得看初入社会就被长租公寓“坑”了一笔的年轻人们还买不买单。
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