资金链吃紧 中小房企“折价”赴港上市、规模房企回A困难
蓝鲸房产 霍温洁
随着融资环境日益收窄，高度依赖资金支持的房地产行业愈发显得形势严峻。在内地A股上市日益困难的情况下，众多中小房企争相赴港寻求上市时机。
据蓝鲸房产统计，9月份，恒达集团、银城国际、德信中国纷纷向港交所递交IPO上市申请。截至目前，今年以来已有8家房企开启赴港上市计划。
虽然今年房企赴港上市显得尤为热闹，但在整个房地产行业面临调整的状态下，资本市场对房企的态度却明显缺乏信心，这使得今年申请上市的房企整体估值并不理想。即便完成上市，也未必能够得到资本市场的青睐。
9月三家中小房企赴港IPO
近两年来，房地产行业市场集中度越来越高，中小房企在夹缝中求生存的境况愈发窘迫。为了获得更多市场话语权，今年年初，众多中小房企开启规模扩张模式，纷纷向“千亿规模”的门槛进发，这也导致企业负债率、现金流极速恶化。
但在融资渠道收紧的压力下，谋求上市来缓解资金紧张，成为此类房企当下最重要的事情。
9月18日德信中国向港交所递交IPO上市申请，这是继恒达集团、银城国际之后一个月内，第3家在港交所提交上市计划的企业，也是今年以来，第8家在港递交上市申请的内地房企。
据蓝鲸房产统计，今年以来，正荣地产、弘阳地产成功在港交所上市；9月底，美的置业、大发地产也宣布即将于10月11日在港交所挂牌；此外，还有万城控股、恒达集团、银城国际、德信中国已递交上市申请。
等待在港交所申请上市的房企中，万城控股于7月3日向港交所递交招股书；而于8月30日提交IPO招股书的恒达集团，已是第三次到赴港申请IPO，前两次分别为2017年6月9日和2018年3月1日；银城国际、德信中国则分别于9月12日、9月18日向港交所提交IPO招股书。
苏宁金融研究院特约研究院江瀚向蓝鲸房产记者分析指出，在整个房地产行业的大趋势下，受住房不炒理念和金融去杠杆等的影响，房地产市场已然进入寒冬期。整个资本市场都不太看好房地产市场的发展，也就不会支持房地产企业上市。如此一来，出现赴港上市热潮也是时事使然。
安居客首席分析师张波对蓝鲸房产表示，房地产调控政策的不断加码，导致房地产行业未来前景的不确定性增强，直接影响到港交所对于内地赴港上市企业的成功率。
他认为，对于年销售动辄几十亿到几百亿的房地产企业来说，经营绩效的条件十分容易达成。但在房地产市场环境并不乐观的现状下，如何吸引足够数量的投资者，以及能否接受市场偏低的地价则是最大的问题。
“折价”上市亦难获资本市场青睐
事实上，随着房地产市场调控政策的持续趋紧和融资渠道不断收窄，整个资本市场对房地产行业的判断都不甚乐观，这对冲刺上市门槛的房企而言，也是一个不小的问题。
以今年7月完成港交所上市发行的弘阳地产为例，其最初每股净资产为4.07元，招股价定为2.18港元至3.18港元，但最终每股仅达成2.28港元定价，处于招股价下限，集资净额约17.12亿港元。定价折让幅度如此明显，资本市场的态度也只是平平。虽然挂牌后股价有所上涨，但截至10月2日，该股市净率也仅为0.64。这也凸显出弘阳地产对资本市场的吸引力不足。
内地中小房企难获香港资本市场青睐，与其自身业绩表现或有一定关系。以9月份提交港交所上市申请的3家房企来说，2015年-2017年，营收最高的为德信中国，收入分别为56.95亿元、69.8亿元、65.54亿元；最低的是恒达集团，分别只有10.38亿元、9.31亿元、15.50亿元；银城国际以20.9亿元、25.02亿元、46.75亿元居中。
与其低收益形成鲜明对比的是其高企的负债率。据招股书披露，2015年-2017年，恒达集团的资产负债率分别为677%、762.7%、406.6%；德信中国的净资产负债率分别为278.7%、435.2%、275.7%；银城国际的资本负债率分别为141.1%、238.7%、284.9%。均以倍数高于行业平均水平。
此外，包括在9月底宣布即将在港交所挂牌的大发地产，也面临同样的问题。据其招股书显示，公司2017年营业收入仅44.14亿，但今年3月份，大发地产将目标锁定千亿规模，并提出5年冲3000亿元大关的发展规划。这直接导致其负债率大幅增长。招股书显示，2015-2017年期间，大发地产净资产负债率分别为196.5%、150%及269.8%，呈逐年上升趋势。
不难看出，这些中小房企都急需资金“救命”。
但是，以成功登陆港交所的弘阳地产来看，也并未像想象中那般尽享资本市场红利。蓝鲸房产查询东方财富网发现，自上市以来，弘阳地产股票每股最高达3.5港元，最低至2.33港元。截至10月2日，弘阳地产的总市值仍未突破百亿元，仅86.98亿港元。
由此可见，即便通过港股上市门槛，未来在资本市场的天花板也比较有限。
江瀚分析认为，从目前行情来看，房地产企业选择港交所上市并不是一个好的选择。港交所目前可能对高新技术企业更加青睐。
国际地产资管公司协纵策略管理集团联合创始人黄立冲也向蓝鲸房产表达相同观点。但他还表示，今明两年房地产公司要经历生死时速。在现阶段不赶快储好粮过冬，当风暴来临时，可能房企将要面临的就不是成长问题，而是生存的问题。所以无论如何，房地产公司在此时选择上市不是好不好的问题，而是必须做的选择。
资本寒冬时期，中小房企将要面临的是，要么扩大规模、要么被吞并。对于房地产这个资金密集的行业来讲，能否在最短的时间内以最低的成本获得资金支持，已经成为制约企业发展快慢和扩张规模的重要因素之一。
规模房企A股上市之路遥遥
中小房企排队赴港上市融资的同时，龙头房企对A股市场的判断也发生着巨大变化。
据中国证监会披露，截至2018年9月13日，中国证监会受理首发及发行存托凭证企业288家，其中已过会30家，未过会258家。在未过会企业中，处于正常待审的企业有222家，中止审查企业36家。
其中，涉“房”企业包括大连万达商业、广州富力地产、同策房产咨询、金辉集团、首创置业在上交所的IPO排队顺序是67、68、69、70、72，房企的集体排名从今年的94-99位上升到67-72名，前进了20多位，这是否意味着A股上市有望？
事实上，近两年来，规模房企A股上市计划并不顺利。9月17日晚间，首创置业在港交所发布公告称，“考虑到本公司业务发展需要”，撤回建议A股发行的申请。这已是2004年、2009年首创置业申请“回A”未果，十四年后第三次叫停回A计划。
这也是A股市场对涉“房”企业的真实态度。
江瀚对蓝鲸房产分析表示，房地产企业之所以想要回归A股，主要由于A股上市能够给企业带来很多的附加利益。相较于香港资本市场而言，A股市场交易相对活跃，能够带动股票整体的流动性，同时，选择在A股上市，能够享受到很多政策福利。所以A股上市对房企来说吸引力很大。
国际地产资管公司协纵策略管理集团联合创始人黄立冲则直言，短时间内绝大部分房企“回A”还是没戏，中国证监会基本把买壳或直接申请的路都堵上了。
他表示，今年以来，国家对于房地产市场的调控政策未有丝毫放松，多部门协同推进金融领域、房地产领域去杠杆、去泡沫化，严肃查处各类违规房地产行为。无论是在港股市场还是内地市场，房地产企业的日子都不好过。
显然，上市虽能解房企“燃眉之急”，却不是“一劳永逸”的终极之法，如何做好核心业务，提高估值和提振投资者信心尤为重要。
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