专访瑞力投资总裁孙烽：组合运作“地产基金+创新空间”
“瑞力投资是国资增量改革的最佳实践载体之一。”近日，上海瑞力投资基金管理有限公司（简称“瑞力投资”）总裁孙烽接受澎湃新闻（www.thepaper.cn）专访，详述了瑞力投资作为上海混改基金样本，旗下两个地产项目退出并实现超预期收益的投资逻辑和思考。
随着上海国资国企优化重组工作的深入开展，在2018年农历春节前夕，瑞力投资旗下地产基金完成了两单项目退出。
据悉，此次退出的两个地产项目，分别是创智天地项目和金领之都项目，交易对手分别是弘毅投资（北京）有限公司和上海世联行股权投资管理有限公司。
其中，创智天地项目是瑞力地产基金的首单退出交易，作价约为8.45亿元，创造了约7千多万元的绝对收益，实现了约30%的年化收益率。
“根据当时投决会可行性报告预测，创智天地项目的预计退出时间为2019年6月，中性估算的退出时基金预期年化收益率约为12%。” 对于项目能提前超额完成任务，孙烽透露，项目背后的投资逻辑包括了4方面。
一是将投资标的作为创新空间运营，暨打造创新空间、扶持创新企业、对接创新资源、提供创新服务。
二是投资决策时要服务于科创中心、自贸区建设、双创示范基地建设三个国家战略的政策研判。
三是组合式运作模式。基金“募、投、管、退”的全价值链运作模式。切入点在投，着力点在管，价值体现在退。
四是产业地产的价值体现应将经济效益和社会效益相结合。
在创智天地项目的成功运营退出后，紧接着瑞力地产基金又完成了交易作价约为4.3亿元的金领之都项目退出，创造了约8千多万元的绝对收益，年化收益率近25%。
在成功退出两个项目后，未来是否会继续复制成功模式？孙烽称，两个项目积累了很好的经验和业绩，但接下去还要不断升级和创新，“因为创新永远在路上！”
“城市创新空间我们已经做了，接下去怎么去优化提升，要总结经验。 ”孙烽表示，接下去瑞力投资还是要坚持以“地产基金+创新空间”组合运作的投资思路。如果地产基金不与产业投资相结合，就无法享受产业升级带来的增值。同时，要立足瑞力投资各基金板块协同的综合优势，不断提升基金运作效能，不断优化创新空间的服务，成功打造瑞力投资地产基金与产业投资融合运作的升级版。
孙烽称，接下去瑞力投资要以产业板块为主体，地产板块为支撑。“我们所投的产业内龙头公司，企业成长起来后，一定会形成自己的产业链和生态圈，这些都会带来对创新空间的需求。”
据孙烽介绍，瑞力投资是一家从事私募股权投资的基金管理公司，成立于2011年，2015年经历重组，目前以上海报业集团、上海实业集团、上海国际集团三大国资集团为基石投资人，还引入了优质民营战略投资人及公司管理团队，是一家混合经济体企业。
瑞力投资在投资布局方面，确立“以人为本”的投资主线，围绕人的身体健康、精神需求、居住环境、金融便利等方面需求，结合行业发展趋势和空间，形成健康医疗、能源环保、文化教育、互联网科技与金融、资产管理五大板块。
瑞力投资在每个板块设立专门的基金，基金管理规模超过150亿元，资产管理规模接近200亿元。其中，瑞力地产基金主要从事地产主动投资管理、受托建设管理及投资银行业务。通过发现价值、增加价值到实现价值的循环，为投资人创造价值。
虽然拥有国资背景，但瑞力投资的整个运行机构完全市场化，使之成为国资增量混改的最佳实践载体之一。
以下是澎湃新闻记者与瑞力投资总裁孙烽的对话实录：
一，澎湃新闻：瑞力旗下的地产基金近期完成了首单项目退出，能否介绍一下项目情况？
孙烽：创智天地项目由两幢甲级标准办公楼组成，地上建筑面积22788.13平方米，配备102个地下停车位，地处五角场区域，毗邻重点高校和大学路商业街。2016年6月瑞力地产基金出资收购创智天地项目，根据当时投决会可行性报告预测，创智天地项目的预计退出时间为2019年6月，中性估算的退出时基金预期年化收益率约为12%。
现由于项目快速升值，在兼顾风险与投资人利益的情况下，项目提前一年半完成退出。2017年12月20日创智天地项目签署交易协议，交易对手为弘毅投资（北京）有限公司。该项目为投资人基金创造了约7千多万元的绝对收益，实现了近30%的年化收益率。
二，澎湃新闻：除了创智天地项目，还有其他准备退出的项目吗？
孙烽：金领之都项目由两幢工业研发楼组成，合计建筑面积为20516.13平方米，地处金桥经济技术开发区中心位置。2015年12月瑞力地产板块基金出资收购金领之都项目，根据当时投决会可行性报告预测，金领之都项目的预计退出时间为2020年12月，中性估算的退出时基金预期年化收益率约为18%。
现由于项目快速升值，在兼顾风险与投资人利益的情况下，项目提前三年完成退出。金领之都的项目退出已经完成，交易对手为上海世联行股权投资管理有限公司。该项目为投资人基金创造了约8千多万元的绝对收益，实现了约25%的年化收益率。
三，澎湃新闻：当时在两个项目上都没有遇到竞争对手吗？如何准确判断出了价值？
孙烽：瑞力投资在地产项目的价值判断上独具眼光。2015年，五角场区域的办公楼宇尚处于市场价值的洼地，而金领之都项目所在的金桥区域，其办公楼宇市场的交易并不火热，两个项目皆呈现了很多基金公司关注，却没有多少基金公司能够作出价值判断的局面。瑞力地产基金根据丰富的地产投资经验，看到了这两个地块未来的发展趋势以及项目的潜在升值空间。公司认为杨浦区五角场一带，高校和科研机构集聚，已有部分国内外大型机构进驻，未来几年，作为上海科创中心承载区的杨浦区一定会抓住机遇大力发展，并带动办公楼宇的价值和需求快速增长；地处自贸区核心区域的金桥经济开发区也已形成了一定的产业集聚，从产业链配套的角度来看，办公楼宇还是有一定的需求市场，楼宇的资产运营能力是项目升值的关键。因此瑞力地产基金对两个项目进行了快速决策，在价格较低的时间点完成交易。
四，澎湃新闻：仅仅将价值判断准确，就能够在产业地产项目上获得如此高的收益吗？
孙烽：专业的运营管理也很重要。瑞力投资对项目的运营赋值方面具有独特优势。收购创智天地项目后，瑞力地产基金对创智天地项目进行了精准定制的项目升级和资管运营，在短短5个月的时间内，实现了项目出租率从0%到98.7%的飞跃，几乎重新定义了该项目的市场价值，并带动该板块的整体升值；金领之都项目收购后，通过瑞力地产基金专业的运营管理，项目出租率从50%左右上升至81.6%，项目的平均租金从原来的约2元/平米/天增至约3元/平米/天。瑞力投资这种专业运营管理的能力为该项目的价值快速提升提供了很好的支撑。
五、澎湃新闻：在基金运作“募、投、管、退”的退出这个环节，有什么运作经验？
孙烽：瑞力地产基金在投资两个项目时就做好了全面的退出准备，并最终以高出一般市场价格的收益锁定了退出交易。一是通过整体宣传提升品牌和项目价值。公司在创智天地楼宇外立面增加了醒目的瑞力LOGO，不仅配合了瑞力投资的整体宣传，提升知名度，还为该项目的退出提前做好宣传推广工作。二是通过市场化运作方式提升退出价值。2017年确定两个项目进入退出流程后，公司设计了组合式退出方案，通过经验丰富的邀标和竞价策略，形成激烈的市场竞争氛围，并为项目退出造势，短时间内提升项目的退出价格。三是通过多维度的综合比选确定交易对手。不同于其他领域投资项目，地产类项目交易对手的选择标准不能仅以报价高低作为唯一判断标准。为充分保证投资人利益以及项目退出的确定性，公司在交易对手的选择上，设计了严谨复杂的多维度比选标准，包括综合对比报价竞争力、资金偿付能力、履约能力、重要商务条款等要素。四是通过严谨专业的商业谈判能力保障投资人利益。在两个项目初步锁定交易对手后，公司采取竞争性的谈判策略，收取了金额较大的不可返还意向金，提高了交易对手的违约成本。同时，经过艰苦的博弈谈判，实现了我方投资人利益最大化，并尽快完成交易。
六，澎湃新闻：能否请您概括一下地产项目成功退出背后的投资运作逻辑？
孙烽：一是将投资标的作为创新空间运营，暨打造创新空间、扶持创新企业、对接创新资源、提供创新服务。
二是投资决策时的要服务于科创中心、自贸区建设、双创示范基地建设三个国家战略的政策研判。
三是组合式运作模式。基金“募、投、管、退”的全价值链运作模式。切入点在投，着力点在管，价值体现在退。
四是产业地产的价值体现应将经济效益和社会效益相结合。
七，澎湃新闻：是否有考虑过持续复制两个地产项目的成功经验？
孙烽：两个项目积累了很好的经验和业绩，但接下去还要不断升级和创新，因为创新永远在路上！
城市创新空间我们已经做了，接下去怎么去优化提升，要总结经验。未来还要继续努力，包括城市创新空间的提升；在产业生态圈打造方面，地产板块怎么做好支撑平台作用；以及瑞力旗下不同产业板块协同资源支持等。
八，澎湃新闻：瑞力地产基金是否有住宅和商业地产的项目？
孙烽：在瑞力投资的现有阶段，投资零售物业需要商业管理团队，而外部的商业管理团队利益很难与瑞力投资进行捆绑（包括采用跟投的措施）。一旦外部管理团队持续不能实现运营达标，低出租率和高退租率会对物业的招商和运营造成恶性循环，且商业动线和格局已经固定，我们就需要花非常大的代价去改造和调整，但此时除了与外部商管团队解除合作外，并没有更好的其他办法。
九，澎湃新闻：请简单介绍下瑞力投资和瑞力地产基金的情况？
孙烽：瑞力投资是一家从事私募股权投资的基金管理公司，成立于2011年，2015年经历重组，目前以上海报业集团、上海实业集团、上海国际集团三大国资集团为基石投资人，还引入了优质民营战略投资人及公司管理团队，是一家混合经济体企业。
瑞力投资在投资布局方面，确立“以人为本”的投资主线，围绕人的身体健康、精神需求、居住环境、金融便利等方面需求，结合行业发展趋势和空间，形成健康医疗、能源环保、文化教育、互联网科技与金融、资产管理五大板块。
瑞力投资在每个板块设立专门的基金，基金管理规模超过150亿元，资产管理规模接近200亿元。其中，瑞力地产板块基金主要从事地产主动投资管理、受托建设管理及投资银行业务。通过发现价值、增加价值到实现价值的循环，为投资人创造价值。
十、澎湃新闻：下一步，瑞力投资将会进行怎样的投资布局？
孙烽：接下去瑞力投资还是要坚持以“地产基金+创新空间”组合运作的投资思路。如果地产基金不与产业投资相结合，就无法享受产业升级带来的增值。同时，要立足瑞力各基金板块协同的综合优势，不断提升基金运作效能，不断优化创新空间的服务，成功打造瑞力投资地产基金与产业投资融合运作的升级版。
瑞力地产基金的发展要以产业板块为主体，地产板块为支撑。我们所投的产业内龙头公司，企业成长起来后，一定会形成自己的产业链和生态圈，这些都会带来对创新空间的需求。
以瑞力健康医疗板块此前投资的浙江树兰医疗为例，该医院是一家由郑树森、李兰娟院士发起，40余位院士加盟的民营医院。医院成长迅速，一年多时间内托管了近十家医院。以总院为核心，树兰医疗在打通医疗服务全产业链和建设生态圈的过程中，将形成一批创新企业和中小型第三方医疗机构。龙头企业一定会产生溢出效应，也就诞生了很多的创新空间需求，这个给地产板块的切入提供了绝佳的机会。
接下来，瑞力投资的地产板块将启动新的基金募集，吸引更多的社会资本，打造城市创新空间的升级版，为投资人带来更高的投资回报，服务于上海的城市更新、产业升级和科创中心建设。
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