30万亿元房贷迎计价方式巨变 房贷利率转换进入倒计时选固定还是浮动？批量转LPR引热议
广经观察
30万亿元的存量房贷利率计价方式巨变进入倒计时，下周二起，工农中建邮储的存量浮动利率房贷将批量转为LPR。不过，近几日，房贷利率要不要转换，如果转换又该如何选择，成了房贷族热议的话题，甚至上了微博热搜榜。有人纠结，也有人愤愤不平自己“被转换”。
值得提醒的是，虽然多家银行对存量房贷“祭出”批量转规则，但是还是可以选回固定利率。而且房贷族的选择机会只有1次，选定了就不能后悔，将伴随你一直到还清贷款。到底如何选划算呢？
文/广州日报全媒体记者林晓丽实习生查丹晨
“换锚”最迟8月31日之前完成
据央行统计数据显示，2019年末个人住房贷款余额30.07万亿元。也就是说，30万亿元的存量房贷，将迎来计价方式的巨变。按照央行〔2019〕第30号公告（以下简称“30号公告”）规定，2020年1月1日前的存量浮动利率房贷利率“换锚”，最迟8月31日之前完成。
8月12日，工农中建邮储五大国有银行同时发布公告称，将于8月25日起，对符合转换条件但尚未办理转换的存量浮动利率个人住房贷款定价基准批量转换为LPR。此前，交行、招行、民生、浦发、兴业等银行已宣布批量转LPR。
不过，银行此举也引发争议。程先生3年前向银行按揭了200万元房贷，供25年，当时享受了八五折优惠。他说这个利率水平已算较低，而且自己也不考虑提前还贷，所以此前银行通知转LPR，但他已决定选择固定利率，以为默认了就行。“没想到银行来这么一出，不选择的全部批量转LPR，如果想选择固定利率的，则需要手动操作，这是否是霸王条款呢？”程先生质疑道。
还有很多借款人则完全不懂如何选。“前几天听说国有大行准备硬性把供楼贷款改为LPR定价，不知道里面有什么猫腻？”李小姐笑称自己是吃瓜群众，她说，完全不懂LPR，也不懂利率走势，更不懂如何转。
中关村互联网金融研究院首席研究员董希淼指出，对银行来说，如果未经客户同意就批量转换，将来LPR上行超过一定水平，不排除相关投诉可能增加，银行将存在一定声誉风险。
强制转？可以改选固定利率
多家银行为何要批量转LPR？记者注意到，工农中建邮储五大行的相关公告都提到，此次批量转LPR是根据央行“30号公告”的要求。
有银行人士认为，大部分人不主动进行选择，是银行“祭出”批量转LPR规则的原因之一。实际上，存量房贷转LPR工作于今年3月1日启动。记者不久前对多家国有大行调查发现，其广州地区客户中，主动选择转换的客户仅有20%左右。
对于银行为何是批量转LPR而非批量转固定利率，董希淼认为，大型银行拟开展批量转换，主要出于满足央行宏观审慎评估考核的需要。董希淼进一步分析了存量贷款转LPR定价的重要性：“今年1月1日起，金融机构新发放的贷款必须参照LPR定价，但应用范围仍然有限。加快和扩大LPR在存量贷款中的应用，将使LPR全面成为贷款定价的基准，更好地发挥LPR在贷款定价中的关键作用。”
值得强调的是，此次批量转LPR并非强制转LPR。银行的公告已经明确提示，如果客户不接受银行的批量转换规则，借款人是可以重新选择固定利率。不过，选择机会只有一次，不能重选。
LPR定价or固定利率，选哪个？
那么，月供族到底该选LPR定价还是固定利率呢？
“对于借款人来说，不管是选择固定利率还是"LPR+加点"浮动利率，都面临着一定的利率风险。”民生银行首席研究员温彬表示，目前LPR是下行趋势，所以如果选择了LPR浮动利率，房贷成本会较之前减少。但是，未来，如果LPR利率一旦出现回升，房贷利率则会上升，甚至有可能超过之前的月供成本。
温彬进一步指出，短期来看，未来两三年，利率还是保持下降的趋势，但是，利率下降更多是倾向于1年期LPR利率，而由于国家政策是保持房地产市场总体平稳，因此5年期以上LPR利率水平下降幅度有限。另外，中长期LPR走势，影响因素复杂，难以预测。
因此，温彬建议，可根据自身情况，以及贷款价格、贷款期限，贷款余额等，综合选择更适合自己的还款方式。“如果是此前的房贷利率价格折扣力度大，月供剩余时间比较长的话，可以选择固定利率，有助于锁定月供成本，也便于做好家庭的收支安排。而如果月供剩余时间较短，贷款余额也不大，LPR一旦反转，可以通过提前还款方式来规避利率波动风险的情况，则可以选择浮动利率。”
董希淼则建议：“毫不犹豫地转成挂钩LPR！”他进一步解释，判断长期利率走势上行还是下行，不确定性太大。但中短期利率下行基本上是有共识的，那先把这几年的优惠享受到再说。其次，不管是自住还是投资，房子持有年限平均不会超过十年，将来不管是换房还是卖掉，房贷是必须要归还的，所以并不需要考虑太长期限的利率走势。
“如果真是出现了与预期不一样的大幅上升的利率走势，还有个解决办法就是提前还贷。事实上，很多人会提前还款的。”董希淼强调。
专家：
银行应加强向借款人普及相关知识
银行此次将存量房贷批量转LPR，是否属于霸王条款？北京大成（广州）律师事务所律师陈浩认为，这是商业银行根据人民银行的规定进行的，不能视为霸王条款。人民银行是金融监管机构，其对于货币政策的规定具有法律效力，商业银行必须执行。对于借款人来说，关键是要先弄懂两种利率的区别，哪种划算就选哪种。
而对于银行可能引发的声誉风险，董希淼也对银行提出建议，要加强向借款人普及存量贷款定价基准转换的意义，让全社会充分认识、理解并支持利率市场化，推进定价基准转换工作平稳开展。
数说：
LPR今年降15bp百万房贷月供省90元
目前，最新1年期LPR报价为3.85%，5年期以上LPR为4.65%，其价格已连续3个月“按兵不动”。
广州日报全媒体记者根据央行的报价整理得出，自去年8月LPR报价机制改革以来，至今年7月共报价12次。其中，1年期LPR下降过4次，累计下降40bp；5年期以上LPR共下降过3次，分别下降5bp、5bp、10bp，今年以来累计下降15bp。
记者计算得出，如果是100万元贷款本金、30年等额本息的按揭贷款，按照今年5年期以上LPR累计下行15个bp计算，购房者月供可以减少约90元，合计30年能减少利息大约32400元。
热点问答：
1.什么是LPR？
LPR，即贷款市场报价利率，2019年8月，央行改革完善贷款市场报价利率（LPR）形成机制，新的LPR报价方式改为按照公开市场操作利率加点形成；报价利率期限包括1年期及5年期以上两个品种。相对之前的基准利率，LPR的定价每月20日更新一次，市场化程度更高。
按规定，从2020年1月1日起，金融机构新发放的贷款已不再使用贷款基准利率，主要参考LPR进行贷款定价。
2.如果选LPR定价，怎么算？
LPR房贷利率，即LPR+加点。其中，LPR是会变化的，“加点”是固定的。
“加点”，根据规定，等于现在的房贷利率水平减去2019年12月份的LPR利率（4.8%）。假如当前执行的是贷款利率为4.41%。如果转换成LPR，那么加点数为4.41%-4.80%=-0.39%，这意味着合同剩余期限内，房贷利率转为LPR-0.39%。未来房贷利率则看LPR的涨跌，LPR涨房贷利率涨，反之则降。
如果借款人选择转为“固定利率”，那么在整个合同的剩余期限内，房贷都将执行4.41%这个利率。
3.不同意批量转换，如何转为固定利率？
如果不同意进行批量转换规则，工农中建邮储五大行规定，可在8月24日前线上或线下自主办理转换。批量转换后有异议的，也可在2020年12月31日前转回原来的基准利率定价方式。具体可致电相关银行的客服电话。
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